SCPI La Française : résultats des expertises immobilières à mi-année 2025

Un marché immobilier en quête d'équilibre

Le premier semestre 2025 a été marqué par un rebond progressif des transactions sur le marché immobilier, malgré un contexte toujours chargé en incertitudes économiques et géopolitiques. Les experts immobiliers ont fait preuve de prudence et ont procédé à un ajustement global des valorisations pour l'ensemble du portefeuille des SCPI La Française, estimé autour de -2 % sur les expertises de mi-année, dans la continuité des corrections déjà actées en 2024 sur les actifs de bureaux (-2 % à -4 % au second semestre 2024).

Les SCPI demeurent ainsi exposées à un environnement de marché où les corrections de prix sur l'immobilier tertiaire atteignent, depuis 2022, des niveaux compris entre -30 % et -40 % sur certains segments de bureaux, ce qui incite les gérants à conserver une approche très prudente des valorisations.

Si la tendance reste globalement stable en Europe, la situation est plus contrastée en France, notamment sur le segment des bureaux, toujours au cœur des ajustements de prix. Les expertises réalisées à mi-année 2025 confirment que la quasi-totalité des patrimoines des SCPI La Française reste globalement stable, à l'exception des grands ensembles de bureaux situés en France, plus sensibles à l'absence de transactions de référence et à des conditions de financement qui demeurent exigeantes.

Focus sur les bureaux français

Les actifs de bureaux situés en France constituent le segment le plus exposé.

Selon les expertises de mi-année 2025, les écarts de variation restent fortement corrélés à la taille des immeubles de bureaux :

• Les actifs de petite taille (< 50 M€) enregistrent une variation modérée, autour de -1,5 %.
• Les actifs de taille moyenne (50 à 100 M€) voient leur valeur s'ajuster d'environ -3 %.
• Les grands ensembles (> 100 M€) subissent les corrections les plus marquées, entre -4 % et -5 %.

Ces corrections touchent principalement les immeubles situés en Île-de-France, pénalisés par un manque de transactions de référence et par des taux de financement encore élevés, en dépit d'un état locatif globalement stable. Les bureaux de grande taille restent ainsi le segment le plus fragilisé, dans un marché où les investisseurs se montrent sélectifs et où les taux de capitalisation continuent d'intégrer la prime de risque liée au contexte macroéconomique.

Résultats à l'échelle des SCPI La Française

À l'échelle des véhicules, les variations des valeurs de réalisation au 30 juin 2025 se situent entre +0,13 % et -5,38 %, confirmant un mouvement de correction contenu mais réel sur les patrimoines les plus exposés aux bureaux français.

SCPI thématiques et européenne : Stabilité

• LF Avenir Santé : quasi-stabilité (-0,07 %), illustrant la résilience des actifs liés à la santé, soutenus par des besoins structurels et des états locatifs solides.
• LF Opportunité Immo : recul limité (-1,11 %), dans la continuité d'une stratégie diversifiée visant des actifs de taille intermédiaire.
• LF Croissance & Territoires : baisse mesurée (-3,38 %), reflet des ajustements sur certains actifs régionaux mais avec une dynamique locative encore soutenue.
• LF Europimmo, à dominante européenne : légère hausse (+0,13 %), portée par un marché européen des bureaux plus équilibré, avec des corrections déjà largement intégrées et une demande soutenue sur les emplacements prime.

SCPI historiques : Impact plus marqué

Les SCPI historiques de La Française, fortement investies en bureaux français, restent mécaniquement les plus impactées par les ajustements de valeurs immobilières :

• Épargne Foncière : -3,26 %.
• LF Grand Paris Patrimoine : -5,38 %.
• Crédit Mutuel Pierre 1 : -4,18 %.
• Sélectinvest 1 : -3,17 %.

Ces variations de valeurs de réalisation à mi-année 2025 interviennent dans la continuité des décisions majeures prises au 1er janvier 2025, date à laquelle La Française a procédé à un repositionnement des prix de part de quatre SCPI principalement investies en bureaux (Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Crédit Mutuel Pierre 1, Sélectinvest 1). Les baisses de prix de souscription ont ainsi été significatives, autour de -15 % à -20 %, afin de repositionner ces véhicules en bas de la fourchette réglementaire de +/- 10 % de la valeur de reconstitution et de tenir compte des nouvelles réalités du marché des bureaux. Cette démarche de vérité des prix a permis de réaligner les SCPI sur leur valeur intrinsèque et de redonner des marges de manœuvre pour l'avenir.

Un positionnement défensif confirmé

Le positionnement des prix de part des SCPI historiques de La Française avait déjà intégré une anticipation de ces ajustements via une sous-valorisation volontaire par rapport aux valeurs de reconstitution. Ce positionnement, renforcé par la baisse des prix au 1er janvier 2025 pour les SCPI les plus exposées aux bureaux, confirme une stratégie défensive assumée : les véhicules sont désormais majoritairement positionnés en bas de la fourchette réglementaire de +/- 10 % de la valeur de reconstitution, ce qui sécurise les nouveaux souscripteurs et limite le risque de devoir opérer de nouvelles baisses brutales à court terme.

Dans ce contexte, les prix de part ont pu être maintenus inchangés au 30 juin 2025 pour l'ensemble des SCPI La Française, les dernières expertises immobilières venant confirmer que le repositionnement de début d'année avait permis d'absorber l'essentiel des corrections attendues. Cette stabilité des prix de part, malgré un environnement encore chahuté, s'inscrit dans une approche de gestion prudente et de long terme, caractéristique de la politique de La Française sur ses véhicules de rendement.

Tableau récapitulatif des expertises au 30 juin 2025

Source : La Française REM, données au 30/06/2025, effectives au 18/09/2025

Perspectives pour la fin de l'année 2025

Dans sa communication, Philippe Depoux, Président de La Française Real Estate Managers, rappelle que les équipes restent mobilisées pour accompagner les associés et maintenir une gestion active des portefeuilles, dans un environnement où la visibilité demeure limitée mais où les premiers signaux de stabilisation commencent à apparaître. La stratégie consiste à poursuivre les arbitrages ciblés, à renforcer la qualité des états locatifs et à rester opportuniste sur les nouvelles acquisitions, particulièrement sur les thématiques jugées porteuses à long terme (santé, territoires, Europe).

Du côté du marché, les perspectives de la fin d'année 2025 restent conditionnées à l'évolution des taux d'intérêt, à la dynamique des transactions de bureaux et à la capacité des acteurs à absorber la nouvelle réalité des valeurs immobilières. Dans ce contexte, les SCPI de La Française cherchent à consolider leur positionnement, en privilégiant des actifs résilients et en diversifiant les portefeuilles tant sur le plan géographique que sectoriel, afin de lisser les risques et d'optimiser le couple rendement/risque sur la durée de détention recommandée.

Risques et horizon d'investissement

Les SCPI demeurent des placements de long terme, avec une durée minimale recommandée de 10 ans. Elles comportent des risques :

• Risque de perte en capital.
• Variabilité des revenus distribués.
• Risque de liquidité.
• Absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur.
• Risque lié au recours à l'endettement.

L'investissement en SCPI doit s'inscrire dans une logique de diversification patrimoniale, en complément d'autres classes d'actifs. En pratique, la prise en compte du taux de distribution, du taux d'occupation financier et de la qualité des locataires est essentielle pour apprécier le profil de risque d'une SCPI et sa capacité à générer des revenus réguliers sur le long terme. Les investisseurs sont ainsi invités à analyser la stratégie de la société de gestion, la nature des actifs détenus (bureaux, commerces, santé, résidentiel, Europe) et le positionnement du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution, afin de s'assurer de la cohérence de leur allocation avec leurs objectifs patrimoniaux.

Conclusion

Les expertises immobilières à mi-année 2025 mettent en lumière un marché qui cherche encore son équilibre. Si la correction reste contenue au niveau global (-2 %), le segment des bureaux français continue de peser sur les résultats, tandis que les SCPI thématiques et européennes montrent une résilience plus marquée, portée par des marchés plus équilibrés et des sous-jacents moins exposés aux grandes corrections de valeurs.

La stratégie prudente de La Française, axée sur un positionnement défensif des prix de part — renforcée par le repositionnement significatif intervenu au 1er janvier 2025 sur les SCPI les plus exposées aux bureaux — permet de préserver la stabilité pour les associés et de maintenir une vision de long terme. En replaçant les prix de part en bas de la fourchette réglementaire de +/- 10 % de la valeur de reconstitution, la société de gestion a accepté de matérialiser l'ampleur des corrections de marché pour repartir sur des bases plus saines et offrir des perspectives de performance plus lisibles.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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