Allianz DiversCity se diversifie avec des commerces de centre-ville

La SCPI Allianz DiversCity poursuit la transformation de son patrimoine avec l'acquisition d'un portefeuille de commerces de centre-ville. Cette opération d'environ 10 M€ marque l'entrée de locaux commerciaux en pied d'immeuble dans la stratégie de cette néo-SCPI, historiquement positionnée sur l'immobilier résidentiel.

En ciblant quatre grandes métropoles régionales – Bordeaux, Montpellier, Rennes et Strasbourg – et des emplacements considérés comme numéros 1, la SCPI renforce sa diversification tout en maintenant une approche orientée vers les besoins des villes et de leurs habitants. Cette nouvelle étape s'inscrit dans un repositionnement plus global, associant granularité des investissements, diversification sectorielle et recherche de revenus locatifs issus de locataires nationaux reconnus.

Un portefeuille de quatre commerces en centre-ville

Le portefeuille acquis se compose de quatre cellules commerciales détenues en copropriété, pour une surface totale de 1 046 m². Chaque actif est implanté sur une artère particulièrement recherchée d'une grande métropole régionale : Place de la Comédie à Montpellier, rue Sainte-Catherine à Bordeaux, rue des Grandes Arcades à Strasbourg et Place de la Mairie à Rennes.

Ces adresses comptent parmi les secteurs les plus fréquentés de ces villes, avec :

• une forte visibilité commerciale ;
• une accessibilité renforcée par une excellente desserte en transports ;
• des flux piétons élevés favorisant l'activité des commerces.

L'association entre centralité, concentration de commerces et fréquentation importante place ces actifs dans la catégorie des emplacements de premier ordre au sein du marché des commerces de centre-ville.

L'ensemble du portefeuille est intégralement loué dans le cadre de baux commerciaux de longue durée. Les locaux accueillent des enseignes nationales de premier plan, parmi lesquelles Histoire d'Or, Dr. Martens et Parfois. La présence de ces locataires de notoriété nationale apporte de la visibilité sur les revenus locatifs et repose sur des signatures reconnues. La stabilité liée à ce type de baux contribue à la continuité des flux de loyers et s'inscrit dans une logique de gestion prudente du risque locatif.

Une acquisition d'environ 10 M€ au rendement supérieur à 6 %

L'opération représente un montant d'environ 10 M€ et affiche un taux de rendement supérieur à 6 % actes en mains. Ce niveau de rendement s'inscrit dans une perspective de contribution positive aux performances locatives de la SCPI. Il s'agit de la sixième acquisition réalisée par Allianz DiversCity. À l'issue de cette transaction, la SCPI détient 14 immeubles et une prise de participation.

La taille moyenne d'investissement ressort à environ 4 M€. Cette dimension illustre une stratégie de portefeuille granulaire, dans laquelle chaque actif conserve une taille mesurée. Une telle granularité vise à répartir les risques entre plusieurs actifs de formats comparables, tout en conservant un niveau d'exigence élevé sur les emplacements et les locataires.

Les commerces nouvellement intégrés répondent à une thèse d'investissement articulée autour des besoins des villes et de leurs habitants. Ils représentent une nouvelle composante du commerce urbain dans le portefeuille d'Allianz DiversCity, en complément d'autres typologies d'actifs déjà ciblées. Leur implantation au cœur de grandes métropoles régionales et leur positionnement en pieds d'immeuble en font des supports directement liés aux usages quotidiens des citadins.

Tableau récapitulatif des principales caractéristiques de l'opération

Allianz DiversCity, une néo-SCPI en repositionnement

Créée en 2021, Allianz DiversCity disposait à l'origine d'un positionnement centré sur l'immobilier résidentiel. Un repositionnement stratégique complet a depuis été conduit et la SCPI se présente désormais comme une néo-SCPI, avec une thèse d'investissement orientée vers les besoins des villes et de leurs habitants. Ce recentrage s'exprime par une attention particulière portée aux usages, aux tendances sociodémographiques et aux évolutions des modes de vie urbains.

La SCPI conserve un ADN marqué par la volonté de se découpler de la performance associée aux besoins des entreprises en immobilier de bureaux. Cette orientation repose sur l'idée que la demande immobilière liée aux besoins fondamentaux des populations – se loger, se déplacer, se former, se soigner, consommer – suit des dynamiques propres, distinctes des cycles spécifiques aux bureaux.

La stratégie d'Allianz DiversCity s'appuie sur des tendances sociodémographiques profondes et cible plusieurs catégories d'actifs complémentaires :

• les résidences gérées ;
• l'immobilier d'enseignement ;
• la logistique urbaine ;
• les commerces alimentaires ;
• les murs d'hôtels ;
• l'immobilier de santé.

L'acquisition de commerces de centre-ville s'insère dans cet ensemble en ajoutant une dimension supplémentaire au portefeuille. Les commerces en pieds d'immeubles situés sur des emplacements centraux contribuent à diversifier les sources de revenus tout en renforçant le lien avec les besoins quotidiens des habitants.

Une distribution en progression en 2025

À la suite de son repositionnement, Allianz DiversCity a distribué un dividende correspondant à un Taux de Distribution de 4,31 % en 2025. Ce niveau représente une croissance de +17 % par rapport au dividende versé en 2024, année durant laquelle le Taux de Distribution s'élevait à 3,69 %. La progression constatée s'inscrit dans le prolongement de la transformation du portefeuille et de la mise en œuvre de la nouvelle stratégie d'investissement.

Le taux de rendement actes en mains moyen de l'acquisition des quatre commerces atteint 6,00 %. L'intégration de ces actifs doit ainsi contribuer positivement à la croissance de la distribution d'Allianz DiversCity, en ajoutant des revenus locatifs issus de baux de longue durée avec des enseignes nationales.

La collecte est déployée dans un délai inférieur au délai de jouissance. Cette caractéristique permet d'envisager la poursuite de la croissance du Taux de Distribution sur l'année 2026, en limitant les périodes durant lesquelles les capitaux collectés ne sont pas encore investis.

Dans un contexte macroéconomique toujours incertain, la construction d'un patrimoine très granulaire et diversifié sur des emplacements numéros 1 est mise en avant par Florian Dussert, Directeur Général Adjoint d'Allianz Immovalor en charge du Fund Management, des Investissements et de la RSE. Cette orientation vise à offrir une exposition immobilière dont la performance repose sur les besoins fondamentaux des villes et de leurs habitants.

Avec cette nouvelle acquisition de quatre immeubles en portefeuille , la SCPI Allianz Diverscity déploie sa collecte dans un délai inférieur au délai de jouissance, nous permettant d’envisager une poursuite de la croissance du Taux de Distribution de la SCPI sur l’année 2026. Dans un contexte macro-économique toujours incertain, la construction d’un patrimoine immobilier très granulaire et diversifié sur des emplacements numéros 1 prend tout son sens et permet à nos associés de bénéficier d’une exposition immobilière, dont la performance repose sur les besoins fondamentaux des Villes et de leurs habitants. 

Une stratégie fondée sur la granularité et les besoins urbains

La nouvelle acquisition de commerces de centre-ville illustre la volonté de bâtir un patrimoine très granulaire et diversifié. La taille moyenne d'investissement d'environ 4 M€ s'inscrit dans cette logique. En privilégiant des actifs de taille mesurée, Allianz DiversCity vise à répartir les risques entre plusieurs immeubles et à maintenir une forte sélectivité sur les emplacements.

Les emplacements numéros 1 ciblés – Place de la Comédie, rue Sainte-Catherine, rue des Grandes Arcades, Place de la Mairie – occupent une place centrale dans la vie économique et sociale de leurs villes respectives. La concentration de flux piétons, l'ancrage commercial et la visibilité renforcée qui en découlent participent à la résilience des revenus locatifs.

En parallèle, la focalisation sur des usages liés aux besoins urbains – commerces, enseignement, santé, logistique, hôtellerie, résidences gérées – constitue un fil directeur dans la construction du portefeuille.

Les objectifs recherchés peuvent être synthétisés autour de plusieurs axes :

• diversifier les typologies d'actifs au-delà du résidentiel d'origine ;
• s'orienter vers des secteurs portés par des tendances sociodémographiques durables ;
• renforcer la granularité du portefeuille pour répartir les risques ;
• cibler des emplacements centraux aux flux de passage importants ;
• s'appuyer sur des locataires de premier plan via des baux de longue durée.

L'introduction de commerces de centre-ville dans le portefeuille d'Allianz DiversCity participe à cette stratégie, en ajoutant une nouvelle source de revenus liée aux flux de consommation des citadins et aux besoins quotidiens des populations urbaines.

Les conseils et intermédiaires impliqués dans la transaction

La réalisation de cette acquisition a mobilisé plusieurs acteurs spécialisés. L'acquéreur a été conseillé par l'étude SCREEB notaires, le cabinet BG2V et ALAMO. Le vendeur a été assisté par l'étude Allez & Associés. Sur le volet transactionnel, les équipes de BNP Paribas Real Estate, Savills, C&W et Active Expansion ont contribué à la mise en œuvre de l'opération.

La présence de ces différents intervenants témoigne de la structuration professionnelle du processus d'acquisition et de l'importance accordée à la qualité de l'ingénierie juridique et immobilière.

Allianz Immovalor, un gestionnaire de fonds immobiliers établi

Allianz DiversCity est gérée par Allianz Immovalor, société de gestion de portefeuilles créée en 1983 et agréée par l'Autorité des Marchés Financiers. Allianz Immovalor est une filiale à 100 % du Groupe Allianz. Elle gère 4,8 milliards d'euros d'actifs, en valeur brute estimée au 31/12/2024, représentant plus de 155 immeubles et 500 000 m² d'immobilier d'entreprise.

L'activité de la société couvre :

• une SCPI de bureaux ;
• une SCPI diversifiée ;
• huit SCPI fiscales ;
• cinq SCI ;
• cinq OPPCI pour le compte de 33 000 associés.

Parmi les cinq Sociétés Civiles Immobilières, deux sont commercialisées en unités de compte et trois sont dédiées à des investisseurs institutionnels. Les OPPCI constituent des Organismes Professionnels de Placement Collectif Immobilier.

Les risques liés à l'investissement immobilier

Cette actualité s'inscrit dans le cadre d'une communication à caractère promotionnel. L'investissement immobilier comporte des risques, notamment de liquidité et de perte en capital. La liste exhaustive des risques est accessible sur le site internet d'Allianz Immovalor.

Les chiffres mentionnés se rapportent aux années écoulées, et les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des résultats futurs.

Avant toute décision finale d'investissement, le document d'informations clés doit être consulté. La prise en compte de ces éléments permet d'apprécier plus précisément les caractéristiques, les avantages potentiels et les risques associés à une souscription.

Conclusion

Avec l'acquisition d'un portefeuille de quatre commerces de centre-ville, la SCPI Allianz DiversCity ajoute une nouvelle composante à son patrimoine et illustre la continuité de son repositionnement. Les emplacements numéros 1, les enseignes nationales, les baux de longue durée et la granularité des investissements caractérisent cette opération d'environ 10 M€.

Le portefeuille atteint désormais 14 immeubles et une prise de participation, tout en conservant une orientation centrée sur les besoins fondamentaux des villes et de leurs habitants. La progression du Taux de Distribution, la diversification sectorielle et la construction d'un patrimoine granulaire confirment la trajectoire de cette néo-SCPI dans un environnement économique marqué par l'incertitude, où la sélection des actifs et la qualité des emplacements occupent une place déterminante.