La SCPI Epsicap Nano acquiert un centre de formation près de Rennes

La SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM, poursuit son déploiement sur le marché immobilier français avec une nouvelle acquisition ciblée dans la métropole rennaise. Après un virage marqué vers l'Europe depuis le début de l'année 2025, cette opération témoigne de la capacité de la SCPI à saisir des opportunités de marché lorsque les conditions d'investissement sont jugées attractives, y compris en France.

Cette transaction, réalisée 16 mois après la dernière acquisition française d'Epsicap Nano, s'inscrit dans une stratégie immobilière centrée sur :

• des smallcaps (actifs de valeur unitaire généralement inférieure à 10 M€)
• une approche granulaire, visant à diversifier les typologies (tertiaire, commerce, activité, etc.)
• des localisations dynamiques, portées par un tissu économique robuste et des besoins pérennes

Les caractéristiques de l'actif acquis près de Rennes

Localisation : un site positionné dans la métropole rennaise

L'actif est implanté 3 rue Claude Chappe à Noyal-Châtillon-sur-Seiche (Ille-et-Vilaine, 35), au sein de la métropole rennaise, l'une des agglomérations les plus dynamiques de l'Ouest de la France.

Ce positionnement permet de combiner :

• la proximité avec Rennes, capitale régionale à forte croissance économique
• un environnement tertiaire et d'activités adapté aux fonctions de formation et de logistique
• une accessibilité facilitant la venue de stagiaires et le déploiement des formations pour conducteurs poids lourds

Un centre de formation spécialisé pour conducteurs poids lourds

L'immeuble développe une surface de 1 119 m² et accueille un centre de formation dédié aux conducteurs poids lourds.

Éléments clés de l'attractif de cet actif :

• présence de deux pistes homologuées pour la formation et les manœuvres de véhicules poids lourds
• un équipement rare sur le marché, qui renforce la captivité du locataire et l'intérêt du site sur le long terme

Afin de répondre aux besoins croissants du locataire, le bâtiment a bénéficié d'une extension livrée en 2022, venant compléter et moderniser l'outil immobilier.

Un montage en crédit-bail aux conditions jugées attractives

L'acquisition a été réalisée en direct avec le vendeur, le Groupe Bardon, et prend la forme de la reprise du crédit-bail en place.

Les éléments structurants de ce montage :

• un financement en crédit-bail immobilier déjà installé
• des conditions de financement particulièrement attractives, notamment comparées aux conditions actuellement observées sur le marché
• une structuration qui permet d'optimiser le coût global de l'opération et de sécuriser le portage de l'actif

Cette approche illustre la capacité d'Epsicap REIM à mettre en œuvre des montages opportunistes adaptés à l'environnement de taux et aux contraintes de financement.

Le locataire : Promotrans, un acteur spécialisé de la formation professionnelle

Un bail long terme dans le cadre d'un BEFA

Le centre de formation est entièrement loué à Promotrans, acteur reconnu de la formation professionnelle, notamment dans les métiers du transport et de la logistique.

Le bâtiment a été développé clé en main pour Promotrans dans le cadre d'un BEFA (Bail en l'État Futur d'Achèvement) d'une durée de 12 ans fermes. La durée résiduelle du bail est aujourd'hui de 6 ans, ce qui offre une visibilité significative sur l'occupation du site.

Atouts du bail en place :

• locataire captif, pour lequel le bâtiment et les pistes homologuées sont spécifiquement adaptés
• engagement dans la durée via un bail ferme, facteur clé pour la stabilité des revenus locatifs
• adéquation entre le profil smallcaps de l'actif (volume 1,92 M€ hors droits) et la stratégie de la SCPI

Un actif conçu sur mesure pour les besoins du locataire

Le caractère clé en main de l'immeuble, construit pour Promotrans, est central dans l'analyse de l'investissement :

• adaptation des locaux aux besoins pédagogiques et techniques de la formation poids lourds
• pistes homologuées et équipements spécifiques, difficilement substituables
• extension réalisée en 2022 pour suivre la montée en puissance des besoins du locataire

Cette configuration renforce :

• la spécialisation de l'actif
• la barrière à la sortie pour le locataire
• la pertinence du bien dans le cadre d'une stratégie de smallcaps tertiaire

Une stratégie smallcaps opportuniste sur le marché français

Une acquisition qui illustre la granularité du portefeuille

Le volume d'investissement, 1,92 M€ hors droits, s'inscrit pleinement dans la stratégie smallcaps d'Epsicap Nano. Cette stratégie cible des actifs de taille intermédiaire, généralement inférieurs à 10 M€ et souvent compris entre 1 et 5 M€.

Cette acquisition :

• renforce la granularité du portefeuille, grâce à un actif de moins de 2 M€
• s'ajoute à un patrimoine déjà diversifié en typologies (commerce, logistique, hôtellerie, activité tertiaire)
• contribue à l'équilibre géographique entre France et Europe, malgré une orientation désormais très européenne

Une approche résolument opportuniste sur le marché français

Florian Le Quéré, directeur associé d'Epsicap REIM, résume cette stratégie :

Malgré le virage résolument européen pris par la SCPI Epsicap Nano depuis début 2025, nous continuons d’analyser le marché français avec une approche très opportuniste. Au cas d’espèce, cette acquisition a été sourcée grâce à notre proximité avec le vendeur auquel nous avions déjà acheté un actif en 2023 et qui nous a contacté directement pour la vente de ce nouvel actif. Cette acquisition coche toutes les cases pour Epsicap Nano avec un volume inférieur à 2 M€ qui vient renforcer la granularité du portefeuille, une localisation dynamique, un bâtiment de qualité et un locataire captif et engagé dans la durée.

Les principaux axes de lecture de cette déclaration :

• le virage européen de la SCPI ne se traduit pas par un abandon du marché français, mais par une sélection opportuniste des dossiers
• la préférence va aux opérations qui cochent toutes les cases :
  • taille adaptée à la stratégie smallcaps
  • localisation dynamique
  • bâtiment de qualité
  • locataire captif avec un bail long terme
• la relation de proximité avec le vendeur a joué un rôle déterminant dans le sourcing de l'opération

Les acteurs impliqués dans la transaction

Le vendeur : Groupe Bardon

La transaction a été réalisée en direct avec le Groupe Bardon, qui occupait le rôle de vendeur. Epsicap REIM avait déjà acquis un actif auprès de ce même groupe en 2023, ce qui a facilité :

• la mise en relation directe pour cette nouvelle opération
• l'identification rapide de l'opportunité
• la négociation de la reprise du crédit-bail dans des conditions jugées attractives

Les conseils d'Epsicap REIM

Plusieurs conseils ont accompagné Epsicap REIM dans cette acquisition :

• Notaire : Office Notarial 20F Bordeaux – Biarritz
  • Maître Marion Bèguerie
  • Maître Grégory Dandieu
  • Manon Lablé
• Audit technique : ETYO
  • Justine Kaltenbach
  • Thomas Fuchet
  • Pierre Le Thoer
• Vendeur : Groupe Bardon
  • Vincent Bardon
  • Lucie Pirot

Cette structuration illustre le recours à des expertises spécialisées pour sécuriser les aspects juridiques, techniques et commerciaux de la transaction.

Tableau récapitulatif de l'acquisition du centre de formation

Conclusion : une opération ciblée qui illustre la stratégie opportuniste d'Epsicap Nano

Cette acquisition d'un centre de formation pour conducteurs poids lourds près de Rennes, pour 1,92 M€ hors droits, s'inscrit pleinement dans la stratégie de la SCPI Epsicap Nano :

• smallcaps de taille intermédiaire, avec une valeur unitaire inférieure à 2 M€
• localisation dynamique dans la métropole rennaise
• bâtiment sur mesure, adapté aux besoins du locataire et renforcé par des pistes homologuées et une extension récente
• locataire captif, Promotrans, engagé via un bail long terme (BEFA 12 ans fermes, 6 ans résiduels)

Malgré une orientation plus marquée vers l'Europe depuis début 2025, Epsicap Nano montre par cette opération la volonté de conserver une présence sélective en France, en se concentrant sur les dossiers offrant :

• des conditions de financement attractives, grâce à la reprise de crédit-bail
• une visibilité locative forte
• une cohérence avec la stratégie de diversification sectorielle et géographique de la SCPI

Cette acquisition près de Rennes illustre ainsi la capacité d'Epsicap Nano à combiner rigueur d'analyse, opportunisme de marché et granularité du portefeuille, en phase avec les attentes d'une SCPI de rendement smallcaps dans un environnement de marché évolutif.  

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent un risque de perte en capital. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. La liquidité des parts n'est pas garantie et un investissement en SCPI doit être envisagé sur un horizon de long terme, généralement supérieur à 8 ans.