La SCPI Epsicap Nano fait son entrée sur le marché italien

La SCPI Epsicap Nano franchit une nouvelle étape de son développement européen avec son entrée sur le marché italien. La société de gestion Epsicap REIM y réalise ses premières acquisitions à travers 3 commerces récents situés en Lombardie et en Émilie-Romagne, pour un montant total de 5,5 M€ hors droits. Cette opération s'inscrit dans une stratégie d'investissement orientée vers les actifs smallcaps européens, avec des montants unitaires maîtrisés et une diversification locative renforcée.

L'implantation italienne repose sur des actifs occupés par plusieurs enseignes internationales, dans des localisations établies et à proximité de grands axes autoroutiers. Elle porte désormais l'exposition géographique d'Epsicap Nano à 7 pays, confirmant la progression d'une SCPI européenne lancée à la fin de l'année 2021 et déjà dotée d'un patrimoine conséquent à l'échelle européenne.

Epsicap Nano accélère son déploiement en Italie

L'entrée d'Epsicap Nano en Italie marque une évolution importante dans la construction du portefeuille. La SCPI, premier véhicule lancé par Epsicap REIM, poursuit une logique de diversification géographique en ajoutant un nouveau pays à un périmètre déjà présent en France, Espagne, Portugal, Écosse, Angleterre et Pologne.

Cette première implantation italienne s'appuie sur 3 actifs commerciaux distincts. Le choix de plusieurs commerces de taille mesurée permet de répartir l'investissement entre différents sites, plusieurs locataires et des configurations immobilières variées. Cette approche correspond pleinement au positionnement historique de la SCPI sur l'immobilier smallcaps européen.

L'opération italienne ne repose donc pas sur un actif unique, mais sur un ensemble cohérent de biens situés dans des zones commerciales établies. Cette construction donne une visibilité plus large au portefeuille tout en conservant une logique de taille maîtrisée.

Trois acquisitions commerciales pour un montant de 5,5 M€

Le portefeuille italien acquis par Epsicap Nano se compose de 3 actifs commerciaux situés à Agrate Brianza, Lentate sul Seveso et Ferrara. Le montant total de l'opération atteint 5,5 M€ hors droits.

Cette somme reflète le positionnement de la SCPI sur des actifs de taille contenue, généralement inférieurs à 10 M€ en valeur unitaire. La sélection de commerces récents et bien situés s'inscrit dans une stratégie de diversification qui cherche à répartir les risques locatifs et géographiques.

Agrate Brianza : un pôle de restauration livré en 2022

Le premier actif est implanté à Agrate Brianza, en Lombardie, à 30 minutes au nord-est de Milan. Livré en 2022, il correspond à un pôle de restauration développant une surface de 613 m².

Le site comprend 2 cellules commerciales. La première est occupée par Burger King, la seconde par La Piadineria. Dans le cadre de l'acquisition, Epsicap REIM a négocié une extension des baux conclus avec les 2 enseignes. La durée ferme résiduelle des contrats atteint désormais 4 ans.

La localisation bénéficie d'une bonne accessibilité depuis l'un des principaux axes autoroutiers italiens reliant Milan à Bergame. Cet emplacement renforce la cohérence du site avec une activité de restauration positionnée dans la périphérie nord-est de Milan. L'actif réunit ainsi plusieurs éléments recherchés dans la stratégie d'Epsicap Nano : une surface contenue, une livraison récente, deux cellules séparées et des locataires reconnus.

Lentate sul Seveso : un ensemble commercial en zone établie

Le deuxième actif se trouve à Lentate sul Seveso, également en Lombardie, à 35 minutes au nord de Milan. Il s'inscrit au cœur d'une zone commerciale établie et a été livré en 2024.

L'ensemble développe une surface de 1 642 m² et comprend 2 cellules occupées par Action et DM. Il fait partie d'une copropriété qui accueille également un magasin Aldi.

Cette configuration ajoute 2 nouvelles enseignes au portefeuille locatif constitué en Italie. Elle complète le premier actif, plus spécialisé dans la restauration, par un ensemble commercial plus vaste, intégré dans un environnement déjà structuré autour de plusieurs activités. La présence d'enseignes internationales comme Action, DM et Aldi conforte l'ancrage commercial du site dans une zone reconnue.

Ferrara : un Burger King positionné sur l'axe Bologne-Venise

Le troisième actif est situé à Ferrara, en Émilie-Romagne. Il s'agit d'un restaurant Burger King de 414 m², livré en 2023.

Le commerce se trouve le long de l'autoroute reliant Bologne à Venise, ce qui lui confère une localisation stratégique à proximité d'un axe routier structurant. Cette implantation s'inscrit dans la même logique d'accessibilité que celle observée à Agrate Brianza.

Dans le cadre de l'acquisition, Epsicap Nano a obtenu un réengagement de Burger King pour une durée de 4 ans fermes. Cette prolongation contractuelle accompagne les extensions de baux négociées sur les 2 cellules d'Agrate Brianza.

Avec cet actif, Burger King devient la seule enseigne présente sur 2 des 3 sites italiens. Le portefeuille conserve néanmoins une diversification locative grâce à La Piadineria, Action et DM, qui complètent l'exposition commerciale de la SCPI.

Une présence désormais étendue à 7 pays

L'arrivée en Italie porte le portefeuille d'Epsicap Nano à 7 pays. La SCPI est désormais implantée en :

• France ;
• Espagne ;
• Portugal ;
• Écosse ;
• Angleterre ;
• Pologne ;
• Italie.

Cette extension géographique confirme la montée en puissance d'une stratégie européenne fondée sur des acquisitions ciblées et réparties sur plusieurs marchés. L'Italie vient enrichir cette carte d'implantation sans remettre en cause le cadre smallcaps de la SCPI, qui privilégie les actifs de taille maîtrisée et les localisations établies.

Epsicap REIM cible également des investissements en Irlande, en Allemagne et dans le Benelux. Cette orientation montre que la diversification géographique reste un axe central de développement.

Une stratégie smallcaps au cœur du modèle d'Epsicap Nano

Epsicap Nano est la première SCPI lancée par Epsicap REIM. Créée à la fin de l'année 2021, elle est spécialisée dans les actifs smallcaps situés en Europe, dont la valeur unitaire est généralement inférieure à 10 M€.

Cette spécialisation vise à répartir les investissements sur plusieurs biens immobiliers et à diversifier l'exposition locative. L'opération italienne illustre cette logique à travers 3 commerces distincts, situés dans 2 régions différentes et occupés par plusieurs enseignes internationales.

La SCPI a affiché en fin d'année 2025 une performance globale de 8,27 %. Ce niveau résulte de l'addition du taux de distribution et de la revalorisation du prix de souscription. Le taux de distribution représentait 7,01 %.

Au 31 août 2026, le patrimoine d'Epsicap Nano atteignait une valeur de 264 M€. Au 30 juin, sa capitalisation s'élevait à 216 M€. À cette même date, le prix de souscription présentait toujours une forte décote de près de 7,4 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Ces données replacent l'acquisition italienne dans un ensemble déjà bien établi à l'échelle européenne. Le portefeuille continue de se développer autour d'opérations unitaires contenues, tout en élargissant progressivement son empreinte géographique.

Epsicap REIM consolide son positionnement sur l'immobilier européen

Epsicap REIM est une société de gestion de portefeuille indépendante, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers, créée en 2021 et spécialisée dans l'investissement immobilier. Au 31 août 2026, les SCPI gérées par Epsicap REIM comptaient plus de 6 100 associés.

Leur patrimoine réunissait 66 actifs implantés dans 7 pays européens, pour une valeur globale supérieure à 300 M€. La société de gestion développe son activité autour d'une gestion de conviction fondée sur 3 principes :

• la proximité ;
• l'indépendance ;
• l'agilité.

Dans cette organisation, Epsicap Nano constitue la première SCPI de la société de gestion. Elle est complétée par Epsicap Explore, lancée à la fin de l'année 2025.

Epsicap Explore complète l'offre de la société de gestion

Epsicap Explore est une SCPI européenne diversifiée sans commission de souscription. Contrairement à Epsicap Nano, elle investit sans contrainte de volume unitaire.

Au 30 juin 2026, sa capitalisation atteignait 39 M€. Son portefeuille comptait alors 3 acquisitions réalisées en Pologne et au Royaume-Uni. La SCPI a débuté ses distributions mensuelles en janvier 2026.

Elle affiche un objectif de taux de distribution à long terme de 6,5 % ainsi qu'un objectif de taux de rendement interne de 7,5 % sur 8 ans. Ces objectifs ne constituent pas une promesse de performance et reposent sur des hypothèses définies par la société de gestion.

Au 30 juin 2026, le prix de souscription d'Epsicap Explore présentait une décote d'environ 3,7 % par rapport à sa valeur de reconstitution. Les deux SCPI portent donc des approches distinctes : Epsicap Nano se concentre sur les actifs smallcaps européens, tandis qu'Epsicap Explore peut investir sans limite de volume unitaire.

Les intervenants mobilisés sur l'opération italienne

Plusieurs intervenants ont accompagné la réalisation de cette première opération en Italie :

• First Atlantic est intervenu en qualité d'agent, avec Giuliano Re et Alessandro Dan Seralvo ;
• Ashurst a assuré le conseil juridique, avec Andrea Caputo et Sofia Biondani ;
• Ryze a pris en charge le conseil technique, avec Giada Canzi et Maria Jose Montero.

Cette organisation a accompagné l'acquisition des 3 commerces situés en Lombardie et en Émilie-Romagne.

Conclusion

L'entrée d'Epsicap Nano sur le marché italien s'inscrit dans une logique de croissance européenne structurée. Avec 3 acquisitions commerciales, un montant de 5,5 M€ hors droits et une implantation dans 2 régions stratégiques, la SCPI renforce un portefeuille déjà déployé sur plusieurs marchés du continent.

L'opération reprend les fondamentaux de sa stratégie smallcaps : des actifs de taille maîtrisée, des localisations établies, des enseignes reconnues et une diversification de l'exposition locative. L'Italie rejoint ainsi le périmètre d'investissement d'Epsicap Nano, tandis qu'Epsicap REIM poursuit son développement sur d'autres marchés européens.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité, les revenus et la valeur des parts pouvant évoluer à la hausse comme à la baisse.