La SCPI Immorente réalise 9 cessions pour 12,5 M€ au 2T 2026

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Immorente intensifie sa politique de rotation de portefeuille avec 9 cessions d'actifs représentant environ 12,5 M€ net vendeur. Les prix obtenus dépassent en moyenne de 12,0 % les valeurs d'expertise arrêtées au 31 décembre 2025, générant une plus-value nette de fiscalité de 1,3 M€ sur la période. Cette séquence de ventes s'articule avec de nouveaux investissements, une gestion locative active et une capitalisation supérieure à 4 391 M€, dans un environnement immobilier marqué par des ajustements de marché et un contexte économique plus prudent.

L'ensemble des opérations menées au 2T 2026 illustre une stratégie de recentrage du patrimoine sur des actifs jugés pérennes, tout en maintenant une approche vigilante sur la liquidité, les niveaux de loyers et les perspectives de performance, dans le cadre d'un placement dont la durée conseillée demeure de 8 ans.

Neuf cessions et une rotation active du portefeuille au 2T 2026

Au cours du deuxième trimestre 2026, Immorente réalise 9 cessions supplémentaires pour un volume total d'environ 12,5 M€ net vendeur. Les prix de vente obtenus sont supérieurs en moyenne de 12,0 % aux valeurs d'expertise arrêtées au 31 décembre 2025, ce qui participe à la réalisation de plus-values. Sur le trimestre, ces arbitrages génèrent une plus-value nette de fiscalité de 1,3 M€.

Cette politique d'arbitrage immobilier poursuit deux objectifs complémentaires :

• renforcer la qualité intrinsèque du portefeuille en privilégiant des actifs jugés pérennes ;
• cristalliser des plus-values susceptibles de devenir distribuables au fil du temps.

Les ventes visent des actifs dont le potentiel de revalorisation est considéré comme pleinement exploité ou dont les caractéristiques ne correspondent plus aux critères d'investissement actuels. Les capitaux libérés peuvent être réorientés vers des immeubles présentant des fondamentaux en adéquation avec la stratégie en vigueur.

La dynamique d'arbitrage ne se limite pas aux cessions actées. Au 30 juin 2026, Immorente est déjà engagée dans des promesses de vente représentant 7,7 M€. Depuis le début de l'exercice, 14 actifs ont été vendus pour un prix total de 21,5 M€, alors que leur valeur d'expertise au 31 décembre 2025 s'établissait à 20,0 M€. L'écart global de +7,4 % entre prix de vente et évaluations contribue à des plus-values cumulées nettes de fiscalité de 2,1 M€.

Les chiffres clés des arbitrages d'Immorente

Un patrimoine diversifié et recentré sur des actifs pérennes

Immorente s'inscrit dans la catégorie des SCPI diversifiées, avec un capital variable et une histoire de construction de patrimoine étalée sur plus de 30 ans. Au 30 juin 2026, la valeur de ce patrimoine atteint 4 163 M€. Il est composé de 986 immeubles représentant 3 268 unités locatives.

La répartition géographique couvre plusieurs pays européens : la France, le Royaume-Uni, l'Irlande, les Pays-Bas, l'Allemagne, la Belgique, l'Italie et l'Espagne. Les actifs s'organisent autour de plusieurs typologies :

• les murs de commerce ;
• les bureaux ;
• l'hôtellerie et l'habitation ;
• la logistique et les locaux d'activités ;
• les loisirs et la santé.

La sélection privilégie la qualité des emplacements, notamment dans les principales métropoles européennes. La politique de cession s'inscrit dans cette logique en écartant les biens qui ne répondent plus aux critères actuels ou dont le travail de revalorisation est arrivé à son terme.

Les évaluations réalisées à mi-année font ressortir une variation de -0,1 % de la valeur du patrimoine sur six mois, traduisant une quasi-stabilité dans un environnement immobilier marqué par des volumes de transactions en retrait et des délais de décision plus longs. Au cours du trimestre, le contexte économique reste influencé par la persistance du conflit au Moyen-Orient, la pression sur les prix de l'énergie et des inquiétudes liées à un retour de l'inflation.

La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026. Cette hausse contribue à freiner la reprise des marchés immobiliers amorcée en début d'année, ce qui rend la gestion des arbitrages et des investissements particulièrement sensible au timing et à la sélection des actifs.

Un investissement majeur de 23,6 M€ dans un immeuble de bureaux

En parallèle des arbitrages, Immorente met en œuvre une politique d'investissement ciblé. Au 2T 2026, une participation a été prise dans un immeuble de bureaux de dernière génération, situé en bordure de Paris. La quote-part acquise représente 23 625 000 €, frais inclus, soit 23,6 M€ dans la synthèse trimestrielle.

Cet immeuble, baptisé Magnetik, développe environ 34 000 m². Il a été acquis en partenariat avec Batipart Europe et aux côtés d'autres fonds immobiliers gérés par la même société de gestion. L'actif est implanté boulevard Romain-Rolland, à Paris, à proximité du boulevard périphérique sud au niveau de la porte d'Orléans et bénéficie d'un accès immédiat aux transports en commun.

Rénové en 2018, Magnetik propose plusieurs services :

• une terrasse arborée de 5 725 m² ;
• une salle de sport et des espaces de coworking ;
• plusieurs offres de restauration ;
• un auditorium ;
• 762 places de stationnement.

Le bâtiment accueille huit sièges sociaux d'entreprises, parmi lesquels Chronopost, MSC Croisières, Jacquet, Brossard et B&B. Son taux d'occupation atteint 96 %. Au 30 juin 2026, Immorente est en outre engagée dans de nouveaux projets d'investissement totalisant 27,2 M€.

Le taux de rendement initial moyen des investissements réalisés depuis le début de l'exercice ressort à 8,3 %. Il correspond au rapport entre les loyers annuels des actifs à leur date d'acquisition et leur valeur d'acquisition frais inclus. Cet indicateur peut évoluer après l'achat et ne doit pas être confondu avec le taux de distribution de la SCPI, qui s'établit à 4,8 % pour l'année 2025.

Une gestion locative dynamique avec 31 opérations au 2T 2026

La gestion locative constitue un autre pilier de l'activité au 2T 2026. Au cours du trimestre, 31 relocations ou renouvellements de baux ont été réalisés, portant sur près de 1,9 M€ de loyers. Depuis le début de l'année, 72 actes de gestion ont été enregistrés sur 33 097 m².

Entre le 1er janvier et le 30 juin 2026, les renouvellements concernent 14 baux et 5 631 m². Les loyers annuels précédents s'élevaient à 1 555 279 €, contre 1 282 237 € après renouvellement. Les 51 relocations portent sur 25 866 m², avec 4 691 926 € de loyers antérieurs et 4 565 761 € de loyers annuels obtenus. Au total, renouvellements et relocations couvrent 31 498 m², pour des loyers passant de 6 247 204 € à 5 847 998 €.

Sept locations supplémentaires représentent 1 600 m² et génèrent 499 986 € de loyers annuels. Les relocations et renouvellements font ressortir une baisse limitée de -6,4 % des loyers, liée à un réalignement sur les valeurs locatives de marché. Certaines opérations concernent des locaux vacants de longue date, situés dans des environnements commerciaux ayant perdu en attractivité.

Focus sur les principales opérations locatives

Plusieurs opérations illustrent la diversité des situations rencontrées :

• Rue Beaubourg à Paris, un plateau de bureaux de 492 m² a été reloué pour 300 000 € par an, soit une progression de 6,0 % par rapport au loyer précédent, sans période de vacance après une réduction de surface de l'ancien occupant.
• Rue d'Uzès à Paris, un bail commercial portant sur 270 m² de bureaux a été renouvelé pour 194 000 € par an, avec une hausse de 17,1 %, accompagnée de travaux d'aménagement engagés par le locataire.
• À Capelle, aux Pays-Bas, une surface commerciale de périphérie de 1 963 m² a été relouée à une entreprise spécialisée dans la vente de mobilier. Le loyer annuel atteint 200 000 €, en recul de -15,6 %, dans le cadre d'un transfert coordonné de l'ancien locataire vers une autre surface du même actif, sans vacance.
• Rue du Général-Foy à Paris, deux plateaux de bureaux de 232 m² et 64 m² ont été reloués pour un montant annuel total de 186 000 €, avec une baisse de -8,6 % du loyer. Ces opérations portent néanmoins le taux d'occupation de l'immeuble à 100 %.

La principale libération concerne un immeuble de bureaux de 1 469 m² situé rue de Provence, dans le 9e arrondissement de Paris, représentant un loyer annuel de 886 000 €. Cet actif avait été acquis à la fin de 2025, avec un départ déjà acté du locataire unique. Un programme de création de valeur a été préparé en amont et les travaux ont débuté dès la libération des locaux afin de viser un loyer de relocation plus élevé.

D'autres libérations ont eu lieu sur des surfaces de périphérie à Cormontreuil, Magenta et Jaux, pour des loyers annuels compris entre 120 000 € et 130 000 €.

Un taux d'occupation financier de 91,17 % et des loyers encaissés de 59 M€

Le taux d'occupation financier (TOF) moyen s'établit à 91,17 % au 2T 2026, en légère baisse par rapport au trimestre précédent. La vacance se répartit sur 519 unités locatives au 30 juin 2026. Les loyers encaissés au cours du trimestre atteignent 59 M€.

Le taux d'occupation financier correspond au rapport entre les loyers facturés, augmentés des valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location, et le montant qui serait facturé si l'ensemble du patrimoine était loué. Cet indicateur permet de suivre la situation locative du portefeuille au-delà du simple niveau de surfaces occupées.

Les arbitrages menés s'ajoutent aux actions sur les actifs conservés, qu'il s'agisse de sécuriser des occupations, de repositionner des loyers ou de préparer des travaux avant une nouvelle commercialisation. L'ensemble participe à une démarche de recentrage patrimonial et de gestion active du taux d'occupation.

Une capitalisation de 4,39 Md€ et une collecte maîtrisée

Au 30 juin 2026, la capitalisation d'Immorente atteint 4 391 494 060 €, soit 4 391,49 M€. La SCPI réunit 50 436 associés et compte 12 916 159 parts. Son capital nominal demeure fixé à 1 963 256 168 €, au même niveau qu'au 31 décembre 2025.

La collecte du trimestre s'élève à 10 202 040 €, tandis que les retraits atteignent 9 181 836 €. Le nombre de parts nouvelles souscrites et le nombre de parts retirées sont identiques, à 30 006 unités. Le registre totalise 202 747 parts en attente au 30 juin 2026, ce qui traduit un contexte de liquidité nécessitant une attention particulière.

Le prix de souscription reste fixé à 340 €, avec un minimum de première souscription de 4 parts, soit 1 360 €. Le prix de retrait s'établit à 306 €. La valeur de réalisation ressort à 266,94 € par part au 31 décembre 2025, tandis que la valeur de reconstitution atteint 321,03 €.

L'endettement bancaire s'élève à 792 M€, soit 19,0 % de la valeur du patrimoine. Le taux moyen des emprunts est de 2,88 %. La dette se répartit entre 98,7 % à taux fixe et 1,3 % à taux variable. Sa maturité moyenne est de quatre ans et 50 % de l'encours est amortissable.

Dividende prévisionnel 2026 et performances 2025

L'acompte du 2T 2026 s'établit à 3,51 € par part en pleine jouissance. Pour les personnes physiques fiscalement domiciliées en France n'ayant pas demandé de dispense, le montant versé après prélèvements atteint 3,42 €.

La fourchette prévisionnelle du dividende annuel 2026 est comprise entre 15,00 € et 16,40 € par part . Elle repose sur des hypothèses de marché et peut être ajustée au fil des trimestres. Elle ne constitue pas une certitude de rendement ou de performance.

En 2025, le dividende annuel s'est élevé à 16,34 € par part, dont 14,04 € de dividende ordinaire, 1,32 € de dividende exceptionnel au titre des plus-values et 0,98 € prélevé sur la prime d'émission. Le taux de distribution brut de fiscalité atteint 5,00 %, contre 4,81 % net de fiscalité, pour une performance globale annuelle également de 5,00 %. Le taux de rendement interne depuis l'origine ressort à 9,33 % au 31 décembre 2025.

Les performances passées et les prévisions ne constituent pas des indicateurs fiables des performances futures. L'investissement en parts de SCPI comporte notamment des risques de perte en capital, d'absence de rendement et d'illiquidité. La durée de placement conseillée est de 8 ans.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs d'Immorente au 2T 2026

Conclusion

Les 9 cessions réalisées par la SCPI Immorente au 2T 2026, pour environ 12,5 M€, s'inscrivent dans une stratégie de rotation active du patrimoine visant à recentrer le portefeuille sur des actifs jugés pérennes et en adéquation avec les critères d'investissement actuels. Les écarts positifs entre les prix de vente et les valeurs d'expertise contribuent à des plus-values, tandis que les promesses de vente et les nouveaux projets d'investissement annoncent la poursuite de cette dynamique.

Les arbitrages s'articulent avec une gestion locative soutenue, un taux d'occupation financier de 91,17 %, une capitalisation de plus de 4 391 M€ et une politique de distribution qui reste encadrée par des hypothèses de marché et des rappels de risques. Dans un contexte économique marqué par des hausses de taux et des ajustements sur les marchés immobiliers, l'ensemble des indicateurs met en lumière une gestion active, attentive à la qualité des actifs, à la liquidité et à la durée de placement conseillée de 8 ans.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte notamment des risques de perte en capital, de variation des revenus distribués et de liquidité, la revente des parts pouvant être soumise à un délai indéterminé.