La SCPI Mistral Sélection investit dans trois salles de sport en Espagne

Swiss Life Asset Managers France annonce l'acquisition, pour le compte de la SCPI Mistral Sélection, de trois salles de sport en Espagne situées à Murcia, Grenade et La Corogne. Ces actifs s'inscrivent dans un portefeuille déjà implanté dans plusieurs grandes villes espagnoles et sont intégralement loués à Basic-Fit, acteur de premier plan sur le segment du fitness low-cost.

Cette opération illustre une diversification géographique et sectorielle ciblée, centrée sur des actifs urbains générateurs de revenus locatifs récurrents et en ligne avec la stratégie d'investissement de Mistral Sélection, qui vise à :

• renforcer la diversification géographique en Europe du Sud ;
• développer une diversification sectorielle en ciblant le loisir et le bien-être ;
• privilégier des actifs générateurs de revenus locatifs récurrents ;
• sélectionner des locataires solides et des baux de long terme.

L'acquisition a été réalisée à un rendement net à l'acquisition supérieur à 7 %, en ligne avec les objectifs de performance de la SCPI. Ces objectifs ne sont pas garantis et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Ils ne constituent en aucun cas une promesse de rendement ou de performance du fonds.

Trois actifs urbains au cœur de marchés locaux dynamiques

Localisation : des quartiers centraux à fort potentiel

Les trois salles de sport sont implantées dans des quartiers centraux, caractérisés par :

• une forte densité résidentielle ;
• une bonne accessibilité ;
• un potentiel de fréquentation régulière.

Détail des implantations :

• Murcia : bassin de population d'environ 85 000 habitants à 20 minutes à pied de l'actif.
• Grenade : environnement mixte, à proximité de zones commerciales et universitaires.
• La Corogne : tissu urbain mixte combinant résidentiel et commerces.

Ces caractéristiques contribuent à ancrer les actifs dans des marchés locaux dynamiques, portés par la croissance des usages liés au sport et au bien-être.

Caractéristiques techniques des actifs

Les trois salles de sport ont été développées entre 2022 et 2026, ce qui permet de bénéficier d'immeubles récents et adaptés aux standards contemporains du secteur du fitness.

Elles totalisent plus de 5 000 m² de surface locative cumulée :

• Murcia : 2 035 m² ;
• Grenade : 851 m² ;
• La Corogne : 2 158 m².

Le taux d'occupation est de 100 %, ce qui traduit une pleine exploitation locative et une absence de vacance à ce jour.

Tableau récapitulatif des salles de sport en Espagne

Basic-Fit : un locataire de référence et une visibilité locative renforcée

Un acteur européen majeur du fitness

Les trois salles de sport sont intégralement louées à Basic-Fit, acteur européen majeur du fitness, avec une stratégie d'expansion affirmée sur le marché espagnol. Le modèle low-cost de Basic-Fit repose sur :

• des abonnements accessibles ;
• une offre standardisée ;
• une présence renforcée dans les zones urbaines.

Ce positionnement est en ligne avec les tendances de fond du secteur du loisir :

• développement des offres accessibles ;
• progression de la pratique sportive ;
• attention accrue portée au bien-être.

Des baux longs offrant une visibilité sur le long terme

Les baux commerciaux signés avec Basic-Fit offrent une durée résiduelle moyenne supérieure à 10 ans, avec :

• jusqu'à près de 14 ans pour l'actif de Murcia ;
• des échéances pouvant dépasser 20 ans avec options.

Ces baux visent à :

• assurer des flux locatifs stables ;
• contribuer directement à la capacité de distribution de la SCPI ;
• renforcer la visibilité locative à long terme.

Pour les associés, ce type de profils locatifs peut permettre de soutenir un niveau de rendement attractif, même si la performance future reste par nature incertaine et peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Un positionnement sur un segment en croissance : sport, loisir et bien-être

Le secteur du loisir au cœur des nouvelles tendances

Cette acquisition renforce l'exposition de Mistral Sélection au secteur du loisir, un segment porté par plusieurs tendances structurelles :

• développement des offres accessibles : montée en puissance des acteurs low-cost comme Basic-Fit ;
• progression de la pratique sportive : intégration du sport dans les routines quotidiennes ;
• attention accrue au bien-être : lien entre activité physique, santé et qualité de vie.

Ce positionnement illustre la volonté de la SCPI de sélectionner des actifs en phase avec les nouveaux usages, en particulier :

• l'essor du fitness ;
• la transformation des territoires urbains autour des services de proximité ;
• la recherche de zones urbaines dynamiques.

Une approche opportuniste mais structurée

La SCPI Mistral Sélection privilégie des actifs :

• urbains, bien situés ;
• loués à des opérateurs solides ;
• générateurs de revenus durables.

L'acquisition des trois salles de sport en Espagne constitue une illustration concrète de cette approche, en combinant :

• qualité des emplacements ;
• résilience du secteur du loisir ;
• durée des baux et solidité du locataire.

Diversification européenne et création de valeur à long terme

L'Espagne, quatrième pays du portefeuille de la SCPI

Avec cette opération, Mistral Sélection fait son entrée sur le marché espagnol, qui devient le quatrième pays européen du portefeuille de la SCPI. La SCPI renforce ainsi sa présence en Europe du Sud, dans le prolongement des acquisitions réalisées au Portugal et en Italie.

À la suite de cette opération, la part des actifs situés hors de France s'établit à environ 61 % du portefeuille, ce qui confirme la stratégie de diversification européenne progressive de la SCPI.

Cette diversification vise notamment à :

• répartir les sources de revenus locatifs entre plusieurs marchés ;
• saisir des opportunités d'investissement dans des économies en croissance ;
• réduire la dépendance à un seul marché immobilier.

Une logique de création de valeur à long terme

L'investissement dans les trois salles de sport en Espagne s'inscrit dans une logique de création de valeur à long terme, portée par :

• la qualité des actifs (immeubles récents, surfaces fonctionnelles) ;
• la dynamique des marchés locaux (quartiers centraux, tissus urbains mixtes) ;
• la stabilité des flux locatifs (baux longs, locataire de premier plan).

Comme le rappelle Julien Hennion, gérant de la SCPI Mistral Sélection :

Cette acquisition s'inscrit pleinement dans la stratégie de Mistral Sélection, qui consiste à sélectionner des actifs urbains bien situés, loués à des opérateurs solides et générateurs de revenus durables. Elle contribue à renforcer la diversification du portefeuille tout en soutenant un niveau de rendement attractif pour les associés de la SCPI. 

Conclusion : une étape structurante dans la stratégie européenne de Mistral Sélection

L'acquisition de trois salles de sport en Espagne par la SCPI Mistral Sélection illustre une stratégie active de diversification :

• géographique, avec l'entrée sur le marché espagnol et une part de 61 % d'actifs hors de France ;
• sectorielle, via une exposition renforcée au secteur du loisir et du fitness.

Les baux de long terme, la solidité du locataire Basic-Fit et la qualité des emplacements urbains offrent une visibilité locative appréciable, susceptible de soutenir le niveau de rendement de la SCPI dans la durée, tout en rappelant que les performances futures peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.

Dans un contexte où les SCPI diversifiées européennes cherchent à capter la dynamique des marchés du sport et du bien-être, cette opération en Espagne constitue une étape structurante pour Mistral Sélection et renforce son positionnement sur des actifs urbains en phase avec les nouveaux usages.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI constitue un placement de long terme qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus distribués en fonction de l'évolution du marché immobilier.