Cette actualité en 30 secondes
- Doute sur où investir en bureaux ? Visez les QCA : rendement total prévu 9,6 %/an sur 5 ans, au-dessus des secteurs périphériques (8,2 %).
- Crainte d’une érosion des loyers ? Priorisez les bureaux prime en QCA, seuls segments avec vraie croissance locative attendue.
- Portefeuille exposé au Croissant Ouest/première couronne ? Anticipez loyers sous pression et mesures d’accompagnement en hausse.
- Peur du télétravail et des bureaux obsolètes ? Ciblez les immeubles core bien localisés, les plus résilients face aux reconversions.
- Attentisme sur les taux d’intérêt ? Les valeurs étant proches d’un point bas, préparez-vous à entrer sélectivement sur les QCA.
La nouvelle étude de l'équipe Recherche & Stratégie Europe d'AEW intitulée "Prime Time pour les bureaux bien localisés, les locations secondaires à la traîne" analyse la dynamique actuelle du marché des bureaux en Europe. Cette étude met en lumière la bifurcation croissante entre les quartiers centraux d’affaires (QCA) et les secteurs périphériques.
Les bureaux Prime en tĂŞte des rendements
Selon l'équipe de Recherche & Stratégie Europe d'AEW, les bureaux prime offrent actuellement les rendements totaux les plus élevés parmi toutes les typologies immobilières en Europe sur un horizon de cinq ans.
Les bureaux prime sont aujourd'hui au sommet des rendements totaux parmi toutes les typologies immobilières en Europe
Pour comprendre cette dynamique, l'étude analyse les différents sous-marchés, mettant en avant la divergence entre les QCA et les secteurs hors-QCA.
Polarisation croissante entre QCA et hors-QCA
La baisse de valeur des bureaux situés hors-QCA a été plus marquée que celle des bureaux situés dans les QCA. Cette polarisation se reflète également dans les perspectives de croissance des loyers, qui deviennent de plus en plus polarisées.
Marché | Rendement Total Prévu (2024-2029) |
QCA | 9,6% par an |
Hors-QCA | 8,2% par an |
Les bureaux situés dans les quartiers centraux d'affaires offrent les meilleures perspectives de croissance des loyers
Focus sur les bureaux en ĂŽle-de-France
Paris intra-muros
Paris intra-muros se démarque par une hausse continue des loyers de seconde main depuis 2003, sauf en 2009. Cette tendance est particulièrement marquée dans le QCA, correspondant au 8ème arrondissement et à certaines parties des 1er, 2ème, 16ème et 17ème arrondissements.
Paris intra-muros continue d'afficher une croissance soutenue des loyers de seconde main
Croissant Ouest et Première Couronne
À l'inverse, les loyers de seconde main dans le Croissant Ouest et en première couronne sont restés stables depuis la crise financière de 2008. Ces zones connaissent même une orientation à la baisse des loyers économiques en raison des mesures d'accompagnement croissantes.
Les loyers de seconde main dans le Croissant Ouest sont stables, voire en baisse
L'impact du télétravail et des reconversions
Malgré une amélioration des taux d'occupation réels, le marché des bureaux doit faire face aux défis posés par le télétravail et les reconversions d'immeubles obsolètes en logements ou en espaces résidentiels gérés. Les valeurs métriques de ces reconversions sont désormais souvent plus élevées que celles des bureaux.
Perspectives d'investissement
L'incertitude prolongée sur l'évolution des taux d'intérêt et l'impact du télétravail expliquent la faible activité sur le marché de l'investissement. Malgré cela, les valeurs ont atteint ou sont très proches d'un point bas, offrant des opportunités potentielles pour les investisseurs.
L'incertitude prolongée sur les taux d'intérêt et le télétravail freine l'activité du marché de l'investissement
Conclusion
La polarisation entre les marchés centraux et périphériques se renforce, avec des bureaux situés dans les QCA offrant les meilleures perspectives de rendement et de croissance des loyers. Les investisseurs devront se montrer sélectifs quant à la localisation et à la qualité des actifs pour maximiser leurs rendements.
Sources : AEW Recherche & Stratégie Europe, Juin 2024
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