Cette actualité en 30 secondes
- Comprendre comment la libération du local de Noisy-le-Sec impacte (ou non) le taux d’occupation financier et la vacance d’Altixia Cadence XII.
- Vérifier si la distribution de 2,52 € bruts par part au 2T 2026 reste cohérente avec vos objectifs de revenus réguliers mensuels.
- Évaluer la solidité du patrimoine (32 actifs, 191,6 M€, rendement brut 6,6 %) et la diversification sectorielle et géographique de la SCPI.
- Apprécier le niveau de risque via l’endettement modéré (environ 11 %) et les principaux risques listés : capital, revenus, liquidité, marché immobilier.
- Intégrer le prix de souscription (200 €), le prix de retrait (182 €) et l’horizon de 9 ans dans votre stratégie patrimoniale de long terme.
Au 2e trimestre 2026, la SCPI Altixia Cadence XII enregistre un trimestre marqué par une seule évolution locative, concentrée sur un local commercial situé à Noisy-le-Sec, en Seine-Saint-Denis. Cette libération de surface, liée à la liquidation judiciaire d'un locataire, intervient dans un contexte de stabilité des principaux indicateurs d'occupation, de distribution et de capitalisation. Le patrimoine, composé de 32 actifs pour un volume d'investissement de 191,6 M€ au 30 juin 2026, reste porté par une diversification sectorielle et géographique, ainsi que par une distribution mensuelle.
L'analyse de ce trimestre permet de replacer cet événement locatif dans la dynamique globale d'Altixia Cadence XII, tant sur le plan de la structure de son patrimoine que sur celui de ses performances et de ses modalités de fonctionnement.
Un mouvement locatif isolé mais maîtrisé
Le seul mouvement locatif du 2e trimestre 2026 concerne un local commercial situé à Noisy-le-Sec, en Seine-Saint-Denis. Ce local était occupé par le cabinet dentaire WIZMAN, dans le cadre d'un bail commercial. La mise en liquidation judiciaire du locataire a conduit à la résiliation du bail en date du 31 mai 2026.
La surface libérée représente 128 m² en quote-part de la SCPI, pour un loyer annuel de 36 366 € en quote-part. Cette libération vient s'ajouter aux surfaces vacantes du portefeuille, sans qu'aucune nouvelle prise à bail ne soit recensée au cours du trimestre.
Les mouvements locatifs du 2T 2026 se résument à :
- aucune surface prise à bail ;
- une libération de 128 m² ;
- un local commercial concerné ;
- un loyer annuel de 36 366 € en quote-part.
Cet événement reste circonscrit à un actif et s'inscrit dans une gestion locative marquée par une relative stabilité sur le reste du portefeuille. Le départ du cabinet dentaire WIZMAN ne modifie pas la structure générale des engagements locatifs d'Altixia Cadence XII et n'entraîne pas de nouvelle vacance sur d'autres actifs.
Un taux d'occupation financier maintenu à 92,4 %
Une vacance intégralement en recherche de locataire
Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (TOF) d'Altixia Cadence XII s'établit à 92,4 %. Ce niveau résulte d'une combinaison de locaux occupés et de surfaces encore en franchise de loyer. La décomposition de cet indicateur met en évidence :
- 92,0 % de locaux occupés ;
- 0,4 % de locaux occupés sous franchise de loyer ;
- 7,6 % de locaux vacants en recherche de locataire.
La vacance locative concerne exclusivement des locaux disponibles et proposés à la location. Aucun local vacant ne se trouve sous promesse de vente ni en restructuration à la fin de la période. La libération du local de Noisy-le-Sec s'intègre ainsi dans un stock de vacance entièrement tourné vers la relocation.
Le taux d'occupation physique (TOP) ressort à 91,6 %. Cet indicateur mesure le ratio entre la surface des locaux effectivement occupés et la surface totale détenue par la SCPI, ce qui permet d'apprécier le niveau de remplissage du patrimoine en m², distinctement du poids financier des loyers.
Les paramètres du taux d'occupation financier
Le taux d'occupation financier repose sur plusieurs composantes liées aux flux locatifs et aux conditions de mise à disposition des actifs. Il intègre :
- les loyers et indemnités d'occupation facturés ;
- les indemnités compensatrices de loyers ;
- les valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location.
L'ensemble est rapporté au montant total des loyers qui seraient facturables si la totalité du patrimoine était louée. Cet indicateur mesure ainsi la part des revenus potentiels effectivement exploités à un instant donné, en tenant compte des situations spécifiques comme les franchises de loyer.
La situation locative au 30 juin 2026 peut être synthétisée ainsi :
Indicateur | Donnée au 30 juin 2026 |
|---|---|
Taux d'occupation financier | 92,4 % |
Taux d'occupation physique | 91,6 % |
Locaux occupés | 92,0 % |
Locaux occupés sous franchise de loyer | 0,4 % |
Locaux vacants en recherche de locataire | 7,6 % |
Durée moyenne restante des baux (WALT) | 5,7 ans |
Durée moyenne ferme des baux (WALB) | 2,3 ans |
Nombre de locataires | 94 |
Loyers et rémunérations des fonds investis | 3 183 244 € |
La durée moyenne restante des baux, ou WALT, s'établit à 5,7 ans. Elle représente la moyenne pondérée de la durée résiduelle des contrats jusqu'à leur terme, en tenant compte du poids de chaque bail dans les revenus locatifs. La durée moyenne ferme, ou WALB, atteint 2,3 ans et mesure la durée moyenne jusqu'à la prochaine échéance ferme des baux.
Le portefeuille compte 94 locataires au 30 juin 2026, pour des loyers et rémunérations des fonds investis de 3 183 244 €. Le maintien du taux d'occupation financier à 92,4 % traduit une capacité à absorber la libération du local de Noisy-le-Sec sans dégradation de cet indicateur à l'échelle du portefeuille.
Un patrimoine de 32 actifs pour 191,6 M€ en quote-part
Structure du portefeuille et rendement moyen brut
Au 30 juin 2026, le patrimoine d'Altixia Cadence XII comprend 32 actifs représentant un volume d'investissement de 191,6 M€ en quote-part de la SCPI. Les montants d'acquisition sont exprimés droits inclus et acte en main.
Le rendement moyen brut du patrimoine ressort à 6,6 %. Il correspond aux loyers réels ou prévisionnels hors taxes, rapportés au prix d'acquisition acte en main. Cet indicateur fournit une vision de la rentabilité brute des actifs immobiliers détenus, indépendamment des frais financiers, des charges et des structures de distribution.
Les surfaces construites totalisent 111 238 m², dont 101 895 m² loués et 9 343 m² vacants. La répartition par typologie d'actifs se veut diversifiée, avec :
- 37 % de commerces ;
- 30 % de locaux d'activités ;
- 29 % de bureaux ;
- 4 % d'actifs logistiques.
Cette diversification sectorielle contribue à répartir les risques locatifs entre plusieurs classes d'actifs, chacune évoluant selon des dynamiques de marché distinctes.
Répartition géographique et endettement
Sur le plan géographique, la valeur vénale du patrimoine se concentre majoritairement en régions françaises, qui représentent 56 % de la valeur vénale. L'Île-de-France pèse 22 %, Paris 3 %, tandis que l'Espagne représente 13 % et l'Irlande 6 %. Cette implantation traduit une orientation principalement tournée vers le territoire français, complétée par une exposition à des marchés immobiliers européens.
Les emprunts bancaires correspondent à 11 % de la valeur de réalisation, dans la présentation du patrimoine établie selon la méthode ASPIM. Parallèlement, le tableau de synthèse met en évidence un ratio de dettes et engagements de 10,9 %. Ce ratio met en relation l'endettement direct ou indirect, incluant notamment les emprunts et les engagements de paiement en VEFA, avec la valeur des actifs immobiliers à la date d'arrêté.
Des marchés immobiliers européens contrastés au 2T 2026
Au 2e trimestre 2026, le marché français de l'immobilier tertiaire poursuit une reprise progressive, avec des dynamiques différenciées selon les classes d'actifs. Le segment des commerces retrouve une trajectoire plus favorable, tandis que les bureaux restent confrontés à une demande placée en retrait et à des taux de vacance encore élevés dans certains secteurs.
Les marchés espagnol et irlandais présentent une situation plus solide sur la période. En Espagne, l'investissement immobilier bénéficie d'un marché du travail robuste et d'une demande structurellement supérieure à l'offre. Dans les quartiers d'affaires de Madrid et de Barcelone, le taux de vacance des bureaux passe sous la barre des 4 %, avec une hausse des loyers pour les immeubles de meilleure qualité.
En Irlande, le marché immobilier s'appuie également sur un niveau d'emploi record. Ce contexte économique continue de soutenir le secteur au cours du trimestre, dans un environnement où la demande pour certains types de surfaces tertiaires reste soutenue.
Une distribution brute de 2,52 € par part au 2T 2026
Répartition mensuelle des montants bruts et nets
Au titre du 2e trimestre 2026, la distribution brute d'Altixia Cadence XII atteint 2,52 € par part. Ce montant se répartit de manière uniforme entre les trois mois du trimestre, à raison de 0,84 € brut par part en avril, 0,84 € en mai et 0,84 € en juin.
Le montant net perçu par une personne physique s'élève à 2,40 € par part sur la période. La répartition mensuelle fait apparaître 0,81 € net par part en avril, 0,81 € en mai et 0,81 € en juin. L'écart entre montant brut et montant net correspond à 0,12 € d'impôt étranger et de prélèvement forfaitaire unique sur l'ensemble du trimestre.
La composition mensuelle des revenus bruts se décompose de la manière suivante :
- en avril 2026 : 0,80 € de revenus fonciers et 0,04 € d'impôt étranger prélevé à la source ;
- en mai 2026 : 0,77 € de revenus fonciers, 0,03 € de revenus financiers et 0,04 € d'impôt étranger prélevé à la source ;
- en juin 2026 : 0,80 € de revenus fonciers et 0,04 € d'impôt étranger prélevé à la source.
Origine des revenus distribués et modalités de versement
Les revenus distribués par une SCPI peuvent provenir de différentes sources :
- les loyers versés par les locataires ;
- les intérêts produits par les liquidités en attente d'investissement ;
- une rémunération perçue durant la construction d'un actif acquis en VEFA ;
- un prélèvement sur le report à nouveau ;
- des dividendes versés par des sociétés immobilières détenues en portefeuille.
Des plus-values issues de cessions immobilières peuvent également compléter les sommes distribuables. Avant leur versement aux associés, ces ressources sont diminuées des charges immobilières non récupérables, des éventuels intérêts d'emprunt, des frais financiers, de la rémunération de la société de gestion et des honoraires des différents prestataires.
La distribution d'Altixia Cadence XII intervient sur une base mensuelle, le dernier jour ouvré du mois suivant le mois concerné. Les prochains versements sont programmés aux dates suivantes : 31 août, 30 septembre et 30 octobre.
Performance 2025 et indicateurs de rendement
Le taux de distribution 2025 d'Altixia Cadence XII ressort à 5,15 %. Il correspond au dividende brut versé au titre de l'année, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité acquittée par le fonds en France ou à l'étranger, rapporté au prix de souscription au 1er janvier.
La performance globale annuelle 2025 s'établit également à 5,15 %. Elle additionne le taux de distribution de l'année et la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année considérée et le 1er janvier de l'année suivante, le résultat étant rapporté au prix de souscription initial.
Sur cinq ans, le taux de rendement interne (TRI) atteint 3,75 %. Cet indicateur prend en compte à la fois l'évolution de la valeur de la part et les revenus distribués sur la période étudiée.
Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures. Les investissements réalisés et les locataires en place ne permettent pas non plus d'anticiper les acquisitions ou les occupants futurs.
Une capitalisation stable à 190 356 200 €
Évolution des parts et des associés
Au 2e trimestre 2026, la capitalisation d'Altixia Cadence XII reste stable à 190 356 200 €. Cette stabilité résulte d'un nombre identique de nouvelles parts émises et de parts retirées, soit 2 533 pour chacune de ces opérations.
Au 30 juin 2026, 4 505 parts se trouvent en attente de retrait. La SCPI rassemble 2 453 associés et compte 951 781 parts. Le capital nominal s'élève à 142 767 150 €, pour un capital plafond statutaire de 500 000 000 €.
Le tableau ci-dessous met en regard les principaux indicateurs au 31 décembre 2025 et au 30 juin 2026 :
Indicateur | 31 décembre 2025 | 30 juin 2026 |
|---|---|---|
Nombre d'associés | 2 457 | 2 453 |
Nombre de parts | 947 190 | 951 781 |
Capital nominal | 142 078 500 € | 142 767 150 € |
Capitalisation | 189 438 000 € | 190 356 200 € |
Capital plafond statutaire | 500 000 000 € | 500 000 000 € |
La capitalisation correspond au nombre de parts composant le capital multiplié par le prix de souscription en vigueur.
Un prix de souscription fixé à 200 € par part
Valeurs de part, retrait et modalités de cession
Le prix de souscription d'Altixia Cadence XII demeure fixé à 200 € par part. Ce montant se décompose entre une valeur nominale de 150 € et une prime d'émission de 50 €. La première souscription porte sur un minimum de 10 parts.
La valeur de reconstitution atteint 200,71 € par part au 30 juin 2026, tandis que la valeur de réalisation s'établit à 163,71 €. La valeur de réalisation associe la valeur vénale du patrimoine et la valeur nette des autres actifs, après déduction des dettes. La valeur de reconstitution ajoute les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine, notamment les frais d'actes et les commissions.
Le prix de retrait s'élève à 182 € par part. Il correspond au prix de souscription de 200 € diminué d'une commission de souscription de 18 €. Les demandes de retrait sont exécutées par ordre chronologique et, en l'absence de fonds de remboursement, uniquement lorsque des demandes de souscription peuvent intervenir en contrepartie. Dans cette configuration, le délai de règlement est d'environ un mois.
Une cession directe reste également possible au profit d'un associé ou d'un tiers, sous réserve de l'agrément d'Altixia REIM. Le cédant doit alors trouver l'acquéreur et accomplir les formalités de cession, y compris le paiement de droits d'enregistrement de 5 %.
L'entrée en jouissance intervient le premier jour du sixième mois suivant l'enregistrement de la souscription. La durée de détention recommandée est de 9 ans.
Frais et principaux risques associés à Altixia Cadence XII
La commission de souscription représente 9 % HT, soit 10,8 % TTC, et se trouve incluse dans le prix de la part. La commission de gestion atteint 10 % HT, soit 12 % TTC, des produits financiers nets et des produits locatifs hors taxes encaissés, nets des charges refacturées. La commission d'acquisition peut atteindre 3 % HT, soit 3,6 % TTC, du prix d'acquisition de l'actif immobilier.
L'investissement dans Altixia Cadence XII présente plusieurs catégories de risques, parmi lesquels :
- un risque de perte en capital ;
- un risque de variation des revenus ;
- un risque de liquidité ;
- un risque de durabilité ;
- un risque d'endettement ;
- un risque lié à la gestion discrétionnaire.
La performance dépend du patrimoine de la SCPI et de l'évolution du marché immobilier. Altixia REIM ne s'engage pas à racheter les parts.
Conclusion
Au 2e trimestre 2026, Altixia Cadence XII enregistre un trimestre marqué par la libération d'un local commercial de 128 m² à Noisy-le-Sec, conséquence de la liquidation judiciaire du cabinet dentaire WIZMAN. Cet événement, concentré sur un seul actif, n'entraîne pas de dégradation du taux d'occupation financier, maintenu à 92,4 %, ni de remise en cause de l'équilibre locatif global.
Le patrimoine, composé de 32 actifs pour un volume d'investissement de 191,6 M€, reste diversifié sur les plans sectoriel et géographique, avec une exposition majoritaire aux régions françaises complétée par des investissements en Île-de-France, à Paris, en Espagne et en Irlande. La distribution brute trimestrielle de 2,52 € par part, la capitalisation stable à 190 356 200 €, le prix de souscription fixé à 200 € et une durée de détention recommandée de 9 ans s'inscrivent dans une stratégie structurée, encadrée par des frais et des risques clairement identifiés.
La libération du local de Noisy-le-Sec s'inscrit ainsi dans un contexte où Altixia Cadence XII conserve son équilibre locatif, son rythme de distribution mensuel et une trajectoire de gestion en phase avec les évolutions contrastées des marchés immobiliers tertiaires en France et en Europe.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Cet article en 30 secondes
- Un local libéré à Noisy-le-Sec n'a pas dégradé le taux d'occupation financier, resté à 92,4 %, grâce à un portefeuille diversifié et largement loué.
- La distribution atteint 2,52 € bruts par part au 2T 2026, versée mensuellement, offrant un flux de revenus régulier aux associés.
- Un patrimoine de 32 actifs pour 191,6 M€ et un rendement brut moyen de 6,6 % soutiennent le potentiel de performance d'Altixia Cadence XII.
- Un endettement modéré (environ 11 %) limite le risque financier tout en permettant de saisir des opportunités d'investissement.
- Prix de souscription à 200 €, retrait à 182 € et durée de détention recommandée de 9 ans imposent une vision de long terme.
À retenir
Malgré la libération d'un local à Noisy-le-Sec, Altixia Cadence XII maintient un taux d'occupation financier solide, une distribution mensuelle régulière et un patrimoine diversifié de 32 actifs pour 191,6 M€. L'endettement reste modéré et le rendement brut moyen de 6,6 % soutient l'attrait de la SCPI, au prix toutefois de frais significatifs et d'une durée de détention longue.
Sources
- ALTIXIA REIM, Bulletin trimestriel d'information 26-02 de la SCPI Altixia Cadence XII, 2e trimestre 2026, référence 2026-BT02, 30 juillet 2026.
Conseil de l'expert
Avant d'investir dans Altixia Cadence XII, confrontez son taux de distribution, son taux d'occupation et son niveau de frais aux autres SCPI de même profil. Vérifiez que l'horizon de détention de 9 ans, la liquidité du marché des parts et le couple rendement/risque correspondent à votre stratégie patrimoniale globale (revenus complémentaires, diversification, préparation de la retraite). Un bilan avec un conseiller en gestion de patrimoine permettra d'ajuster le montant investi et le mode de détention (personnel, démembrement, assurance-vie).
À propos de l'auteur
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