Altixia Cadence XII maintient son cap au 1T 2026 avec un TOF de 92,5 %

Altixia Cadence XII aborde l'année 2026 dans la continuité de 2025 : la SCPI de rendement diversifiée conserve un profil de rendement dynamique tout en maintenant un taux d'occupation financier élevé malgré un environnement macroéconomique plus chahuté. Au 31 mars 2026, la SCPI affiche un taux d’occupation financier de 92,5 %. La distribution brute du premier trimestre s’établit à 2,50 € par part, tandis que l’objectif de distribution pour 2026 demeure compris entre 5,00 % et 5,20 %. Dans un contexte de tensions géopolitiques et de consommation en retrait, la société de gestion mise plus que jamais sur la diversification géographique et la granularité du patrimoine pour stabiliser les revenus.

Ce qui suit propose une analyse détaillée et pédagogique de ce début d'exercice 2026, à destination d'investisseurs déjà familiers des SCPI de rendement.

Altixia Cadence XII en 2026 : un cap maintenu dans un contexte plus heurté

Une SCPI diversifiée, désormais bien installée

Créée en 2019, Altixia Cadence XII est une SCPI de rendement diversifiée, investie en commerces, bureaux, activités et logistique, avec un positionnement assumé sur la distribution mensuelle de revenus. Elle s'est progressivement imposée comme une SCPI de " nouvelle génération " misant sur :

• un patrimoine multi-pays (France, Espagne, Irlande) ;
• une diversification sectorielle marquée ;
• une distribution mensuelle des dividendes, devenue un axe différenciant dans l'univers des SCPI de rendement.

En 2025, la SCPI affichait déjà un taux de distribution de 5,15 %, soutenu par une politique de gestion locative active et une collecte régulière. 

Au 1^er trimestre 2026, la priorité affichée par la société de gestion reste la même : pérenniser le niveau de revenus versés aux associés, malgré un environnement plus incertain, en consolidant un taux d'occupation élevé et en maintenant la liquidité des parts.

Un environnement international qualifié " d'exigeant "

Le premier trimestre 2026 s'inscrit dans un environnement international qualifié d'exigeant. La guerre au Moyen-Orient et la fermeture du Golfe Persique ravivent les tensions sur les prix de l'énergie, réactivant une pression inflationniste alors que les économies occidentales sortent à peine d'un cycle de hausse de taux. Cette situation n'est pas neutre pour l'immobilier tertiaire :

• elle pèse sur le pouvoir d'achat des ménages, donc sur la consommation, ce qui affecte les locataires de commerces ;
• elle renforce la prudence des entreprises sur leurs surfaces (bureaux, activités) dans un contexte d'incertitude économique.

Ces éléments entament le pouvoir d'achat des Français et provoquent un retrait de la consommation des ménages, plus enclins à la prudence. D'où l'importance, pour une SCPI de rendement, de pouvoir s'appuyer sur :

• la granulométrie du patrimoine (multiplicité de locataires et de surfaces) ;
• la diversification géographique, notamment en Espagne et en Irlande, deux économies qualifiées de " dynamiques ".

Les expertises réalisées au second semestre 2025 font ressortir une baisse très modérée des valeurs de marché de -0,45 %, ce qui reste contenu par rapport à l'ampleur des corrections observées sur d'autres segments du marché de l'immobilier d'entreprise.

Des fondamentaux immobiliers globalement stables

Un taux d'occupation financier maintenu à 92,5 %

Au 31 mars 2026, le taux d'occupation financier (TOF) d'Altixia Cadence XII s'établit à 92,5 %. Le taux d'occupation physique (TOP) atteint 91,7 %.

Pour mémoire, le TOF d'Altixia Cadence XII ressortait à 92,6 % fin 2025, pour un TOP de 91,9 %. La stabilité constatée au 1T 2026 traduit donc :

• l'absence de choc locatif majeur ;
• une gestion active de la vacance, qui reste contenue dans une fourchette historiquement haute mais gérable pour une SCPI en phase de croissance.

Les autres indicateurs locatifs illustrent ce profil :

• WALT : 2,6 ans (durée résiduelle moyenne des baux fermes) ;
• WALB : 5,9 ans (durée résiduelle moyenne des baux, toutes périodes confondues) ;
• 95 locataires ;
• 3 154 244 € de loyers et rémunérations des fonds investis sur le trimestre.

Cette granularité locative (95 locataires pour 32 actifs) limite le risque de dépendance à quelques signatures majeures, ce qui constitue un atout dans un contexte économique moins lisible.

Décomposition du TOF : une vacance essentiellement " commerciale "

La décomposition du taux d'occupation financier au 31 mars 2026 est la suivante :

Cette structure de vacance est typique d'une SCPI en gestion locative active :

• l'essentiel de la vacance provient de surfaces en recherche de locataire, donc à enjeu de re-commercialisation ;
• il n'y a pas de vacance structurelle liée à des locaux en restructuration ou en cours de cession ;
• la part de locaux occupés en franchise de loyer reste marginale (0,3 %), ce qui limite l'érosion du rendement facial.

Vacance en m² et rendement brut du portefeuille

Le patrimoine immobilier d'Altixia Cadence XII totalise au 31 mars 2026 :

• 111 238 m² de surfaces construites ;
• 102 022 m² de surfaces louées ;
• 9 216 m² de surfaces vacantes.

La vacance représente donc un peu plus de 8 % des surfaces, ce qui est cohérent avec un TOP de 91,7 %. Le rendement moyen brut du portefeuille est indiqué à 6,6 %, calculé comme le rapport des loyers réels ou prévisionnels hors taxes au prix d'acquisition acte en main des actifs.

Ce niveau de rendement brut, supérieur au taux de distribution visé, laisse à la société de gestion une marge pour absorber :

• les charges d'exploitation ;
• les honoraires de gestion ;
• une éventuelle légère hausse de la vacance ou des franchises de loyer.

Un patrimoine diversifié et européen

Capitalisation et volumétrie du patrimoine

Au 31 mars 2026, la capitalisation de la SCPI s'élève à 190 356 200 €, en progression par rapport aux 189 438 000 € du 31 décembre 2025. La SCPI totalise :

• 32 actifs immobiliers ;
• un volume d'investissement de 191,5 M€ ;
• une présence en France, Espagne, Irlande.

Cette progression de capitalisation, bien que modeste, témoigne d'une collecte toujours positive, confirmant l'attrait de la SCPI auprès des épargnants malgré le retournement général des marchés d'immobilier professionnel.

Répartition géographique : un socle français, un relais européen

La répartition géographique du patrimoine (en valeur vénale) au 31 mars 2026 est la suivante :

On retrouve la stratégie historique de la SCPI, centrée sur :

• un socle français dominant, avec une forte présence en régions (56 %) et une exposition significative à l'Île-de-France hors Paris (22 %) ;
• une diversification européenne progressive, portée par l'Espagne et l'Irlande, qui cumulent 19 % de la valeur vénale.

Ces marchés sont présentés par la société de gestion comme dynamiques, venant compenser la moindre vitalité de certains segments français, notamment dans le commerce non-alimentaire ou les bureaux en périphérie.

Répartition sectorielle : commerce et activités en première ligne

La diversification sectorielle du portefeuille se décompose ainsi (en valeur vénale) :

Cette construction vise clairement un équilibre entre rendement et résilience :

• les commerces et activités (total 67 %) offrent des rendements bruts souvent supérieurs aux bureaux " prime ", au prix d'un risque locatif un peu plus prononcé ;
• les bureaux assurent une partie de la stabilité des revenus, surtout lorsque les actifs sont bien situés et les baux fermes ;
• la logistique, encore marginale (4 %), peut constituer un relais à long terme, mais n'est pas, à ce stade, le cœur de la thèse d'investissement de la SCPI.

Les emprunts bancaires représentent 11 %, soit un niveau de levier raisonnable dans l'univers des SCPI, laissant une marge de manœuvre pour des opérations de financement ciblées sans mettre en tension le bilan.

Gestion locative : mouvements ciblés et création de valeur

Mouvements locatifs du trimestre

Le 1^er trimestre 2026 est marqué par quelques mouvements contrastés, typiques d'une gestion locative courante :

• à Nice, COTE D'AZUR FRANCE TOURISME a pris à bail 92 m² de bureaux, pour un loyer annuel de 14 954 € (quote-part SCPI) ;
• à Aix-en-Provence, THE LIFESTYLE COMPANY a quitté 307 m² de bureaux, correspondant à un loyer annuel de 47 613 € (quote-part).

L'impact net est donc légèrement négatif sur le plan purement locatif, ce qui s'inscrit dans la vacance " frictionnelle " normale d'un portefeuille en exploitation. L'enjeu pour la société de gestion sera de re-commercialiser les surfaces libérées à des loyers préservant le rendement global.

Une opération de valorisation sur un actif espagnol

Au-delà des seules entrées-sorties de locataires, Altixia REIM met en avant une opération de valorisation de patrimoine sur un actif espagnol :

• sur l'actif La Dehesa à Alcala de Henares, une servitude de passage a été consentie sur une partie non constructible du terrain au profit du voisin, dans le cadre d'un redéveloppement immobilier ;
• cette opération s'est traduite par une indemnité compensatrice de 100 000 € HT pour la SCPI.

Ce type d'initiative illustre une gestion plus " fine " du patrimoine, au-delà du seul couple loyers/valeur, visant à créer de la valeur additionnelle via des montages juridiques et fonciers, sans modification majeure du profil de risque.

Distribution : 2,50 € par part au T1 2026 et objectif annuel confirmé

Distribution trimestrielle stable

Au titre du 1^er trimestre 2026, la distribution brute s'élève à 2,50 € par part, versée mensuellement :

• 0,83 € par part en janvier ;
• 0,83 € par part en février ;
• 0,84 € par part en mars.

Pour une personne physique, le dividende net perçu est de 2,40 € par part, après prise en compte de 0,10 € d'impôt étranger et de prélèvement forfaitaire unique (PFU).

La SCPI reste donc fidèle à sa promesse de revenus mensuels réguliers, un atout particulièrement apprécié dans un environnement de taux plus élevés, où les investisseurs comparent de près les flux de trésorerie offerts par les SCPI avec ceux des placements obligataires.

Prévisions pour le 2^e trimestre et objectif de distribution 2026

Pour le deuxième trimestre 2026, la SCPI prévoit une distribution identique de 2,50 € par part en jouissance. Une hausse de la distribution demeure envisageable dans l'hypothèse d'une amélioration de la situation locative de la SCPI. 

L'objectif de distribution pour l'ensemble de l'année 2026 est confirmé dans une fourchette de 5,00 % à 5,20 %. Ce ciblage est cohérent avec :

• le rendement moyen brut du portefeuille (6,6 %) ;
• le taux de distribution déjà atteint en 2025 (5,15 %).

Capitalisation, liquidité des parts et paramètres clés pour l'associé

Évolution de la capitalisation et des associés

Entre le 31 décembre 2025 et le 31 mars 2026 :

• la capitalisation progresse de 189 438 000 € à 190 356 200 € ;
• le nombre de parts passe de 947 190 à 951 781 ;
• le nombre d'associés ressort à 2 448, contre 2 457 fin 2025.

Sur le trimestre :

• 11 399 parts ont été émises ;
• 6 808 parts ont été retirées ;
• aucune part n'est en attente de retrait au 31 mars 2026.

Ce dernier point est essentiel : dans un marché où certaines SCPI ont vu apparaître des listes d'attente au rachat, l'absence de parts en attente de retrait illustre une liquidité maîtrisée et une bonne adéquation entre souscriptions et retraits.

Paramètres de souscription et valeurs de référence

Les caractéristiques d'investissement restent inchangées :

• prix de souscription : 200 € par part ;
• valeur de retrait : 182 € par part (soit 18 € de frais à l'entrée) ;
• valeur de reconstitution : 199,40 € par part (au 31 décembre 2025) ;
• valeur de réalisation : 163,80 € par part (au 31 décembre 2025).

La proximité entre le prix de souscription (200 €) et la valeur de reconstitution (199,40 €) montre que le prix de la part reste aligné sur la valeur économique du patrimoine, ce qui limite le risque de décote ou de surcote excessive pour les nouveaux entrants.

La durée de détention recommandée est de 9 ans, avec un minimum de souscription de 10 parts (soit 2 000 €). Ces paramètres restent conformes aux standards du marché des SCPI de rendement.

Une stratégie confirmée : diversification et gestion locative active

Au premier trimestre 2026, Altixia Cadence XII confirme sa stratégie centrée sur :

• un taux d'occupation financier maintenu à 92,5 % ;
• une absence de parts en attente de retrait, signal clé de bonne liquidité ;
• une distribution trimestrielle stable de 2,50 € par part ;
• un objectif de distribution 2026 conservé entre 5,00 % et 5,20 % (non garanti).

Les équipes d'asset management poursuivent un travail de gestion locative active (re-location, négociation de servitudes, arbitrages éventuels) afin de pérenniser la situation locative du patrimoine dans un environnement international plus volatil.

Pour un investisseur, Altixia Cadence XII reste donc une SCPI de rendement diversifiée, affichant :

• un profil de distribution attractif dans la moyenne/haute du marché ;
• une granularité locative importante (95 locataires, 32 actifs) ;
• une diversification géographique portée par la France, complétée par l'Espagne et l'Irlande ;
• un niveau de levier raisonnable et une liquidité maîtrisée.

Dans le contexte 2026 de normalisation des taux et de valorisations immobilières en léger repli, la capacité de la SCPI à maintenir un TOF supérieur à 92 % et à viser plus de 5 % de distribution constitue un signal de résilience à surveiller au fil des prochains bulletins trimestriels.

Cet article en 30 secondes

• Vous craignez une hausse de la vacance ? Le TOF reste à 92,5 % avec une vacance surtout commerciale, gérable via une re-commercialisation active.
• Vous doutez de la pérennité du rendement ? Le portefeuille sert 2,50 € par part au T1 et vise 5–5,2 % sur 2026, soutenu par un rendement brut de 6,6 %.
• Vous redoutez un risque locataire concentré ? 95 locataires, 32 actifs et plusieurs pays limitent l'impact d'un départ isolé.
• Vous avez peur d'être bloqué à la revente ? Aucune part en attente de retrait au 31/03/2026, la liquidité reste fluide.
• Vous craignez la baisse des valeurs ? La décote reste limitée (–0,45 %) et le prix de souscription est proche de la valeur de reconstitution.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement immobilier, la SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus.