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- Baisse du prix de part : -19,8 % à 670 €. Si vous entrez maintenant, vous achetez sous la valeur de reconstitution (743,07 €), mais avec un marché encore chahuté.
- Liquidité sous tension : 6,2 % des parts en attente de retrait. La Française crée un fonds de remboursement en 2025 pour sécuriser les sorties des associés.
- Revenus en mutation : acomptes trimestriels basés uniquement sur les loyers dès 2025, baisse attendue de 15 à 20 %, compensable par un complément annuel.
- Vacance et rendement : TOP à 88,3 %, rendement global immobilier -8,62 %. La SCPI vend les actifs secondaires et finance des travaux pour stabiliser les loyers.
- Stratégie 2025 : 400 M€ de cessions, mises aux normes environnementales et optimisation locative pour préserver le rendement et la valeur des parts.
Un contexte immobilier en pleine mutation
L'année 2024 a été marquée par des défis majeurs pour le marché immobilier et, par conséquent, pour les SCPI. Épargne Foncière, l'une des SCPI les plus importantes du marché avec une capitalisation de 5,2 milliards d'euros, a dû adapter sa stratégie face à un environnement changeant.
L'augmentation des taux d'intérêt amorcée en 2023 a freiné les investissements immobiliers, tandis que la vacance locative a continué de peser sur les performances. Face à ces enjeux, La Française Real Estate Managers a pris des mesures importantes pour ajuster la gestion d'Épargne Foncière.
Ajustement du prix des parts
Une baisse de 19,8 % du prix de souscription
Afin de refléter la réalité du marché immobilier, le prix de souscription des parts a été réajusté à 670 € dès janvier 2025, contre 835 € précédemment. Cette décision résulte de la baisse continue de la valeur de réalisation, qui s'établit à 617,45 € par part fin 2024, soit une chute de 13,1 % sur un an.
Indicateur | Valeur |
Prix de souscription | 670,00 € (depuis janvier 2025) |
Valeur de réalisation | 617,45 €/ part au 31/12/2024 |
Valeur de reconstitution | 743,07 € / part au 31/12/2024 |
Taux de distribution | 4,52 % en 2024 |
Un marché des parts sous pression
Malgré ces ajustements, la SCPI enregistre une collecte brute de 30 millions d'euros en 2024, un chiffre en net recul par rapport aux années précédentes. Cette collecte a permis de faire face aux retraits, bien que le nombre de parts en attente de retrait atteigne 386 881 parts au 31 décembre 2024, soit 6,2 % du total des parts.
La société de gestion a prévu pour 2025 la constitution d'un fonds de remboursement, afin de mieux réguler la liquidité de la SCPI et de répondre aux demandes des investisseurs.
Activité locative et arbitrages
Une occupation en légère baisse
Le taux d'occupation physique (TOP) de la SCPI a reculé à 88,3 % contre 89,5 % au trimestre précédent. Le taux d'occupation financier (TOF) suit la même tendance, passant de 93,2 % à 92,2 %.
Des arbitrages pour optimiser le patrimoine
Face à un marché locatif plus complexe, la SCPI a cédé 27 actifs en 2024, soit 42 500 m² pour un montant total de 147 millions d'euros. Parmi les actifs cédés figurent des surfaces vacantes et des actifs secondaires permettant de financer des travaux sur les actifs stratégiques.
Par ailleurs, l'actif We à Nanterre (92) a été livré après restructuration et correspond aux nouvelles exigences environnementales. Sa commercialisation est en cours et influencera les taux d'occupation à court terme.
Une distribution maintenue, mais des changements à venir
Le taux de distribution 2024 atteint 4,52 %, conforme aux prévisions. Toutefois, la société de gestion a annoncé une modification importante à partir de 2025 :
- Fin de l'anticipation des plus-values dans les acomptes trimestriels
- Distribution exclusivement basée sur les loyers perçus
- Possibilité d'un complément en fin d'année en fonction des ventes d'actifs
Cette nouvelle structure pourrait entraîner une baisse des acomptes trimestriels de 15 à 20 %, compensée en fin d'année selon les plus-values réalisées.
Perspectives pour 2025
L'année à venir s'annonce encore marquée par de l'incertitude, mais plusieurs axes stratégiques sont déjà définis :
- Poursuite du plan d'arbitrage, avec environ 400 millions d'euros de cessions prévues
- Maintien des efforts de restructuration et de mise aux normes environnementales
- Optimisation des locations pour réduire le taux de vacance
En conclusion, la SCPI Épargne Foncière reste un acteur majeur du marché immobilier, mais les ajustements en cours témoignent des difficultés du secteur. L'évolution des taux d'intérêt et de la demande locative sera déterminante pour la performance à moyen terme.
Chiffres clés de la SCPI Epargne Foncière au 4T 2024
Indicateur | Valeur |
Nombre d'associés | 57 895 |
Nombre de parts | 6 229 366 |
Capitalisation | 5 201 520 610 € |
Prix de souscription | 835,00 € (jusqu’au 31/12/2024) → 670,00 € (à partir du 01/01/2025) |
Valeur de retrait | 772,38 € |
Valeur de reconstitution | 743,07 € |
Valeur de réalisation | 617,45 € |
Collecte brute 4T 2024 | 1,7 million € |
Collecte brute annuelle | 30 millions € |
Nombre de parts en attente de retrait | 386 881 |
Taux d’occupation physique (TOP) | 88,3 % |
Taux d’occupation financier (TOF) | 92,2 % |
Montant total des cessions en 2024 | 147 millions € |
Surface totale cédée en 2024 | 42 500 m² |
Rendement global immobilier | -8,62 % |
Taux de distribution 2024 | 4,52 % |
Acompte trimestriel par part | 9,18 € |
Les performances passées ne préjuge pas des performances futures
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