Etude BNP Paribas Real Estate : Les marchés européens des bureaux et de l'investissement au 1S 2018

BNP Paribas Real Estate vient de publier son analyse sur les principaux marchés européens des bureaux et de l’investissement au premier semestre 2018. Malgré la conjoncture économique, le marché européen des bureaux et de l’investissement se porte bien.

La croissance économique européenne lente mais maitrisée

En 2018, les taux de croissance mondiale devraient connaître un léger recul par rapport à 2017 (année record). Ce ralentissement s’explique par deux principaux facteurs :

• le raffermissement des conditions monétaires,

• la multiplication des incertitudes politiques et commerciales qui pourrait constituer un facteur de blocage pour la consommation des ménages, l’investissement des entreprises ainsi que les flux mondiaux.

Malgré cette situation, les estimations sur la croissance mondiale 2018 sont encourageantes. En effet, les créations d’emploi, la hausse des bénéfices des entreprises et la facilité d’accès au financement constituent d’excellents soutiens. D’ailleurs, le recul constaté dans la zone euro est parfaitement en rapport avec l’évolution du cycle économique.

Compte tenu de la conjoncture économique, la BCE a déjà annoncé le maintien des taux directeurs jusqu’en été 2019. La nécessité d’un important soutien monétaire conditionne toutefois l’atteinte des objectifs d’inflation de la banque centrale.

Situation actuelle du secteur de l’investissement

En atteignant le cap des 115,4 milliards d’euros, l’immobilier d’entreprise connaît un nouveau record au premier semestre 2018. On observe ainsi une croissance de 2 % par rapport à la même période en 2017. Sur le marché des bureaux, si 2017 était l’année record pour les volumes d’investissement immobilier en Europe, 2018 se démarque par des transactions de très grande envergure.

Larry Young, Directeur de l’International Investment Group de BNP Paribas Real Estate, n’a pas manqué de préciser que les investisseurs internationaux croient au potentiel de l’environnement économique positif et des marchés utilisateurs européens. Cette confiance impacte positivement le secteur des bureaux puisqu’une hausse de 9 % a été constatée. Désormais, ce secteur représente 44 % du volume d’investissement total.

Sur le marché des immobiliers de commerce, le volume d’investissement reste constant. L’industrie et la logistique connaissent en revanche un recul de 16 % et ne représentent plus que 12 % du marché.

57 Mds€ investis par les acquéreurs étrangers 

Cette performance, on la doit surtout à l’Allemagne. Ce pays affiche des résultats supérieurs à l’année dernière (+0,1 %) et connaît son deuxième plus important volume d’investissement pour ce premier semestre 2018 (26,1 milliards d’euros).

Le Royaume-Uni (30 milliards d’euros) connaît quant à lui une légère baisse de 6 % par rapport à l’année précédente, mais garde la tête du classement. En atteignant 12,5 milliards d’euros, la France affiche une performance exceptionnelle de plus 48 % par rapport à 2017.

Les autres pays comme l’Irlande (+224 %), la Pologne (+110 %) ou encore la Belgique (+81 %) connaissent eux aussi une nette amélioration. Seulement quelques pays comme la République Tchèque (-57 %), l’Italie (-35 %) et l’Espagne (-22 %) sont en recul.

Immobilier d’entreprise européen : la part des investisseurs étrangers en régression

Le premier semestre 2018 est marqué par la régression de la part des investisseurs étrangers (57 milliards d’euros) sur le marché de l’immobilier d’entreprise européen. Un recul de 5 % est constaté par rapport à 2017. Désormais, les investissements étrangers ne représentent plus que 49 % du marché. Cette situation marque un changement de la pondération entre les investisseurs. 

Les acteurs asiatiques figurent parmi les principaux auteurs de ce recul. S’ils étaient très présents sur le marché l’an passé, leur investissement a connu une baisse de -24 % au premier semestre 2018. Les investissements transfrontaliers sont également en baisse de -13 %. Ces reculs ont cependant été compensés par la forte présence des investisseurs du Moyen-Orient et des Américains. Ces deux acteurs ont respectivement accru leur investissement de +19 % et de +5 %.

 Les utilisateurs de bureaux européens en croissance continue

Au deuxième trimestre 2018, le dynamisme des marchés utilisateurs se maintient avec une transaction s’élevant à 4,79 millions m². Une hausse de 4 % est constatée par rapport à la même période en 2017.

Toujours sur la même période, le marché de Central London connaît une progression de +26 % par rapport à 2017. Le marché de Central Paris affiche lui aussi une importante progression (+12 %) par rapport à 2017 grâce aux transactions des grandes surfaces.

Même si un léger recul de 2 % a été constaté par rapport aux résultats record de 2017, les principales villes allemandes gardent leur attrait. Les autres villes comme Dublin, Varsovie et Lisbonne affichent également des résultats remarquables pour ce premier semestre 2018.

Marchés européens des bureaux : toujours aussi florissants

Au premier semestre 2018, le marché de l’immobilier de bureaux maintient sa performance après des résultats record en 2017. Les utilisateurs sont toujours aussi intéressés par les bureaux Grade A. D’ailleurs, cet engouement favoriserait la hausse des loyers dans la majorité des villes européennes selon Aymeric Le Roux, Directeur exécutif International Advisory & Alliances. Le développement des sociétés de coworking, qui sont devenus des acteurs majeurs, a également un impact sur les demandes.

Pour ce premier semestre 2018, les taux de vacance des bureaux ont diminué sur toute l’Europe. De Varsovie (-420 pb par rapport à l’an dernier), en passant par Amsterdam (-290 pb), Lisbonne (-240 pb), Prague jusqu’à Milan (-220 pb), la part de bureaux vacants connaît une baisse.

En général, les valeurs locatives prime se sont stabilisées ou ont connu une augmentation sur les principaux marchés de l’Europe sauf à Central London. Celui-ci a en effet régressé de 10 % par rapport au premier semestre 2017.

Les changements ont surtout été constatés à Berlin (+13 %, 408 €/m²/an), Francfort (+12 %, 516 €/m²/an), Madrid (+11 %, 408 €/m²/an), Milan (+10 %, 570 €/m²/an) et Lisbonne (+8 %, 246 €/m²/an).

Source et photo : Communiqué de presse – BNP Paribas Real Estate