Expatriés et non-résidents : la fiscalité des revenus des SCPI ?

Acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous permet d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion. Les SCPI étant fiscalement transparentes, leurs revenus sont imposés au niveau de chaque associé. Si vous êtes expatrié ou non résident, vous êtes soumis à une taxation spécifique pouvant varier suivant les conventions fiscales signées entre la France et l’Etat où vous résidez. 

La fiscalité applicable aux loyers versés par la SCPI

Les revenus distribués par les SCPI après déduction de certaines charges (intérêts d’emprunt…) sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Sous réserve de la convention fiscale applicable (elles attribuent généralement à la France le droit d’imposer les revenus et les plus-values immobilières), en tant que non-résident ne payant pas d'impôt sur le revenu en France, l'administration fiscale vous applique un taux fixe minimal de 20 %. Ce taux est porté à 30% si votre revenu net imposable excède 27 794 euros (revenus perçus en 2019).

Le taux de 20 % n’est pas applicable si vous pouvez démontrer que le « taux moyen mondial » qui résulterait de l’imposition de l’ensemble de vos revenus (français et étrangers) serait inférieur à 20%. Pour cela, vous devez fournir le détail de vos revenus de sources française et étrangère car le taux moyen sera déterminé à partir du barème progressif appliqué à vos revenus mondiaux.

A noter :

Si vos revenus locatifs annuels, issus de vos parts de SCPI et d’au moins un bien locatif détenu en direct sont inférieurs à 15 000 euros, vous êtes soumis au régime du micro foncier. Dans ce cas, un abattement de 30% est automatiquement appliqué sur vos revenus. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge. 

La fiscalité applicable aux plus-values immobilières

Après application d’abattements pour durée de détention (l’exonération est totale au bout de 30 ans)  la plus-value immobilière constatée lors de la vente de vos parts de SCPI sera fiscalisée au taux de 19%. Depuis le 1er janvier 2015, ce taux s’applique quel que soit votre lieu de résidence. Une taxe additionnelle comprise entre 2 et 6% sur les plus-values de plus de 50 000 euros s’applique pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2013.

Non-résidents et prélèvements sociaux

Un non-résident fiscal est redevable des contributions sociales (17,2 % en 2020) sur les loyers et les plus-values immobilières de source française perçus. Depuis le 1er janvier 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de Sécurité sociale autre que français au sein d'un pays de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS. Ces revenus demeurent toutefois soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 %.

La fiscalité applicable aux revenus financiers

Les revenus distribués par les SCPI comptent une petite part de revenus financiers issus de placements de trésorerie. En tant que non-résident, ces revenus sont exonérés en France sauf si vous résidez dans un état ou territoire non coopératif (ETNC). Dans ce cas, vous êtes taxés à 75 %.

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