AEW Paris Commerces : vote en ligne, endettement et expert externe

La SCPI AEW Paris Commerces, spécialisée dans l'immobilier de commerces principalement à Paris et en région parisienne, convoque ses associés en Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) le 15 janvier 2026. Cette réunion vise à mettre en conformité les statuts avec les évolutions réglementaires de 2025 et à moderniser le fonctionnement de la SCPI. Ces adaptations répondent à des décrets récents imposant des changements en matière de gouvernance, de vote et d'évaluation des actifs, tout en introduisant plus de flexibilité pour les investisseurs.

Contexte général et raisons de cette AGE

Un cadre réglementaire en évolution constante

Le secteur des SCPI fait face à des mises à jour réglementaires fréquentes pour renforcer la transparence et la digitalisation. En 2025, deux décrets clés ont été publiés :

• Le décret n°2025-762 du 4 août 2025, impactant l'objet social, les assemblées et l'expert externe.
• Le décret n°2025-673 du 18 juillet 2025, concernant les modalités de vote et le recours à la voie électronique.

Ces textes obligent les SCPI comme AEW Paris Commerces à adapter leurs statuts pour couvrir :

• La tenue des assemblées générales,
• Les modalités de participation et de vote,
• Le rôle renforcé de l'expert externe en évaluation des immeubles.

Cette AGE s'inscrit dans une série d'assemblées récentes, comme celles de juin 2025 (quorum de 25,61 % pour l'AGO et 13,29 % pour l'AGE), qui ont approuvé des résolutions avec des majorités écrasantes (97-98 %).

Les principales résolutions proposées

L'AGE porte sur six résolutions clés, extraites du document de convocation. Elles visent une conformité stricte tout en modernisant les pratiques.

1. Mise en conformité de l'article 2 des statuts

Cette modification aligne l'objet social de la SCPI sur l'article 10 du décret du 4 août 2025. Elle clarifie le cadre juridique, sans altérer la stratégie d'investissement focalisée sur les commerces (capitalisation autour de 303 M€ fin 2024, avec 78 700 m² sur 253 sites).

Objectif : Assurer une conformité réglementaire immédiate.

2. Participation et vote par voie électronique (articles 21, 22 et 23)

Les statuts évolueront pour autoriser :

• La participation par visioconférence,
• Le vote électronique avant et pendant l'assemblée,
• Le vote par correspondance dématérialisé.

Impact pour les associés : Une souplesse accrue, facilitant l'accès à distance pour les 6 367 investisseurs actuels, dans un contexte de marché secondaire mensuel (fixing le dernier mercredi du mois).

3. Convocation dématérialisée des associés

Fin de l'envoi postal systématique, remplacé par une convocation électronique avec :

• Accès direct aux documents en ligne,
• Option de demander un envoi papier sur demande.

Double bénéfice : Réduction des coûts opérationnels et engagement environnemental, aligné sur les pratiques modernes des SCPI à capital fixe comme AEW Paris Commerces (créée en 1991, capital fermé depuis 2011).

4. Recours à l'endettement bancaire (article 19)

Autorisation explicite d'emprunts bancaires, avec :

• Constitution de garanties hypothécaires,
• Nantissement de parts ou créances.

Encadrement strict :

• Durée maximale : 6 ans,
• Plafond : 30 % de la capitalisation (hors période d'augmentation de capital).

Cela contraste avec les facilités de caisse antérieures limitées à 10-15 M€ (sur une valeur de réalisation de 337 M€ en 2023), offrant une flexibilité financière pour saisir des opportunités sans diluer le capital fixe.

5. Expert externe en évaluation (article 18 bis)

Conformité au décret du 4 août 2025 : un expert externe indépendant évaluera :

• Les immeubles,
• La valeur de réalisation,
• La cohérence des valeurs publiées.

Fréquence : Mises à jour annuelles au 31 décembre, renforçant la transparence et la fiabilité des valorisations.

6. Pouvoirs pour formalités

Résolution standard accordant des pouvoirs pour dépôts et formalités, publications légales et démarches administratives, via un extrait du procès-verbal.

Lecture stratégique pour les associés

Ce que cela change concrètement

• Modernisation de la gouvernance : Digitalisation des votes et convocations.
• Flexibilité financière : Endettement encadré à 30 %, utile pour une SCPI de rendement stable (4,25 % en 2025 pour les commerces).
• Transparence accrue : Rôle pivot de l'expert externe dans l'évaluation des actifs.

Ce que cela ne change pas

• Stratégie inchangée : 100 % commerces, 98 % en Île-de-France.
• Capital fixe (155 M€).
• Rôle du Conseil de surveillance (présidé par Pascal Vétu).

Conclusion

L'AGE du 15 janvier 2026 marque une étape clé pour AEW Paris Commerces, alignant la SCPI sur les normes 2025 en matière de vote en ligne, d'endettement plafonné et d'expert externe. Ces évolutions facilitent la participation des associés, optimisent les coûts et sécurisent les évaluations, sans modifier l'essence d'une SCPI à capital fixe performante. Les investisseurs sont invités à voter pour une gouvernance plus agile et transparente, dans un marché où les commerces représentent une part significative des investissements immobiliers en 2025.