SCPI Cœur d'Europe : acquisition d'un immeuble à Neu-Isenburg

La SCPI Cœur d'Europe renforce son exposition à l'Allemagne avec l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé à Neu-Isenburg, dans la région Rhin-Main. Livré en 2019, cet actif de 4 542 m² est entièrement loué à quatre entreprises et bénéficie d'une certification environnementale DGNB Platine.

Cette opération s'inscrit dans la stratégie de diversification européenne du portefeuille. Elle permet également à la SCPI d'accroître sa présence sur un marché allemand situé à proximité immédiate de Francfort, l'un des principaux pôles économiques et tertiaires du pays.

Un immeuble de bureaux à Neu-Isenburg, près de Francfort

L'immeuble acquis par la SCPI Cœur d'Europe se trouve au Siemensstrasse 10a, à Neu-Isenburg. Cette commune est située à environ 15 minutes en voiture du quartier central des affaires de Francfort, dans la région économique Rhin-Main. L'actif bénéficie également de sa proximité avec l'aéroport international de Francfort.

Cette implantation place l'immeuble dans un environnement marqué par la présence de nombreuses entreprises internationales, ainsi que par le développement des secteurs technologiques et tertiaires. La localisation contribue à l'attractivité du bien, tant par son accès à un bassin économique dynamique que par sa proximité avec les infrastructures de transport de Francfort.

La région Rhin-Main constitue le cadre géographique de cette nouvelle opération allemande. En se positionnant à Neu-Isenburg, Cœur d'Europe complète la présence déjà développée dans plusieurs pays européens et poursuit une allocation diversifiée à l'échelle du continent.

Les caractéristiques de l'actif immobilier de Cœur d'Europe

L'actif développe une surface locative de 4 542 m² répartie sur six plateaux de bureaux divisibles. Cette configuration peut permettre d'adapter les espaces aux besoins de plusieurs utilisateurs, tout en conservant une organisation cohérente de l'immeuble.

Le bâtiment dispose également de 106 places de stationnement. Cet équipement accompagne l'usage quotidien des bureaux et constitue un élément fonctionnel de l'actif, dans un secteur situé à proximité d'un grand centre économique et d'un aéroport international.

Livré en 2019, l'immeuble présente un caractère récent. Son niveau de construction est complété par une certification environnementale de premier plan dans le référentiel allemand. La certification DGNB Platine a été obtenue avec un score de 80,5 %.

La certification DGNB Platine correspond au niveau le plus élevé du référentiel allemand DGNB. Celui-ci évalue la performance globale et durable d'un bâtiment à partir de critères environnementaux, économiques et socioculturels. Cette distinction apporte un éclairage sur les caractéristiques environnementales et la conception générale de l'immeuble.

Quatre locataires et des échéances de baux étalées

L'immeuble est entièrement loué à quatre locataires : Datagroup, Racyics, Hexagon et Köster. La présence de plusieurs occupants répartis dans un même actif constitue un élément de diversification locative au sein de l'immeuble.

Les baux représentent un loyer annuel brut de 1,09 M€. Leur durée résiduelle moyenne pondérée jusqu'à la prochaine échéance, exprimée par la WALB, est supérieure à 4 ans. La WALT, qui correspond à la durée moyenne pondérée des baux jusqu'à leur terme, atteint 8 ans.

Ces caractéristiques locatives donnent à l'acquisition une visibilité sur les revenus issus de l'immeuble. L'intégralité de la surface étant louée au moment de l'opération, l'actif ne présente pas de vacance locative à cette date.

La diversité des locataires repose sur quatre entreprises aux activités distinctes. Datagroup, Racyics, Hexagon et Köster occupent les espaces de bureaux dans le cadre de baux dont les échéances s'étalent dans le temps. La durée des engagements locatifs constitue un facteur à prendre en compte dans l'analyse de l'acquisition.

La présence allemande de Cœur d'Europe se renforce

Avec cette opération, Cœur d'Europe augmente son exposition à l'Allemagne. La SCPI détient un patrimoine réparti dans quatre pays : l'Espagne, le Portugal, la Belgique et l'Allemagne. Au 30 juin 2026, l'Allemagne représentait 7,1 % de la répartition géographique du patrimoine.

La nouvelle acquisition complète les opérations déjà réalisées sur le marché allemand. Les dernières acquisitions recensées comprennent notamment un actif commercial de 8 712 m² acquis en mars 2026 pour 4,65 M€, ainsi qu'un autre actif commercial de 8 712 m² acquis en janvier 2026 pour 5,2 M€, avec un rendement de 8,15 %.

La stratégie de Cœur d'Europe ne repose pas sur une seule typologie immobilière. Au 30 juin 2026, son patrimoine se répartissait entre commerces à hauteur de 46,48 %, logistique à hauteur de 28,89 %, bureaux à hauteur de 21,37 % et santé à hauteur de 3,26 %. Le nouvel immeuble de Neu-Isenburg s'inscrit donc dans une allocation comprenant déjà plusieurs catégories d'actifs.

L'acquisition contribue plus précisément au développement du compartiment bureaux, tout en renforçant la diversification géographique. Cette combinaison entre plusieurs pays et plusieurs typologies constitue l'un des axes de construction du portefeuille de la SCPI.

Un patrimoine diversifié dans quatre pays européens

Cœur d'Europe est une SCPI diversifiée créée en 2021 et gérée par Sogenial Immobilier. Son patrimoine comprend 30 actifs répartis dans quatre pays et quatre typologies immobilières. Il représente une surface totale de 215 314 m² et rassemble 133 locataires.

Au 30 juin 2026, la répartition géographique était dominée par l'Espagne, avec 43,1 % du patrimoine, suivie du Portugal avec 33 %, de la Belgique avec 16,8 % et de l'Allemagne avec 7,1 %. L'opération de Neu-Isenburg s'ajoute donc à une exposition allemande encore minoritaire dans l'ensemble du portefeuille.

La répartition par typologie était principalement composée de commerces et de locaux logistiques. Les bureaux représentaient 21,37 % du patrimoine, tandis que la santé comptait pour 3,26 %. La nouvelle acquisition immobilière apporte un actif de bureaux récent et entièrement occupé à cette allocation.

La SCPI comptait 8 107 associés et 1 350 298 parts au 30 juin 2026. Sa capitalisation s'élevait à 275,46 M€. Le taux d'occupation financier atteignait 94,31 %, contre un taux d'occupation immobilier de 97,68 %. Le taux de recouvrement des loyers s'établissait à 94,69 %, tandis que le taux d'endettement était de 4,22 %.

Ces données permettent de situer l'opération dans un véhicule immobilier dont le patrimoine combine plusieurs marchés européens, plusieurs secteurs d'activité et plusieurs profils de locataires.

Une acquisition en cohérence avec la diversification du portefeuille

L'acquisition de Neu-Isenburg associe plusieurs caractéristiques : une implantation proche de Francfort, un immeuble récent, une certification environnementale élevée et une occupation complète par quatre locataires. Elle renforce la composante allemande du patrimoine sans modifier la vocation européenne de la SCPI.

La localisation dans la région Rhin-Main offre une exposition à un environnement économique composé d'entreprises internationales et d'acteurs technologiques et tertiaires. La proximité du quartier central des affaires de Francfort et de son aéroport international constitue un autre élément de l'emplacement retenu.

Sur le plan immobilier, les six plateaux de bureaux divisibles et les 106 places de stationnement complètent les caractéristiques de l'actif. Sur le plan locatif, le loyer annuel brut de 1,09 M€, une WALB supérieure à 4 ans et une WALT de 8 ans donnent un cadre précis à l'exploitation du bien.

La certification DGNB Platine, obtenue avec un score de 80,5 %, ajoute une dimension environnementale à l'opération. Elle évalue la performance globale du bâtiment selon des critères environnementaux, économiques et socioculturels.

Les conseils mobilisés pour l'acquisition

Plusieurs conseils ont accompagné Sogenial Immobilier dans cette acquisition. KORZO Investment Management est intervenu en qualité d'Investment Advisor. CMS Hasche Sigle a assuré le conseil juridique, tandis que CASE Real Estate a apporté son conseil technique. Colliers International est intervenu comme broker.

Cette organisation mobilise des expertises distinctes autour de l'opération : accompagnement en investissement, conseil juridique, analyse technique et intermédiation. Elle a contribué à la réalisation de l'acquisition de l'immeuble de Neu-Isenburg pour le compte de Cœur d'Europe.

Les principales caractéristiques de la SCPI Cœur d'Europe

Cœur d'Europe est une SCPI à capital variable, ouverte à la souscription. Le prix de souscription s'élève à 204 €, avec un minimum de première souscription de 10 parts, soit 2 040 €. Le prix de retrait est fixé à 179,52 €. Les parts peuvent être souscrites par versement programmé, en assurance vie, en démembrement ou à crédit.

La SCPI dispose du label ISR et se situe au niveau de risque 3 sur 7 selon l'échelle SRI. Le délai de jouissance correspond au premier jour du sixième mois suivant la souscription. La durée de placement conseillée est de 10 ans.

Les dividendes sont versés trimestriellement. Le taux de distribution s'est établi à 6,25 % en 2025, après 6,02 % en 2024, 5,93 % en 2023 et 6,1 % en 2022. La moyenne de la catégorie des SCPI diversifiées atteignait 5,96 % en 2025.

La valeur de reconstitution était de 219,47 € au 30 juin 2026, soit un prix de souscription inférieur de 7,05 %. La valeur de réalisation s'élevait à 180,78 € à la même date. Le taux de rendement interne fait l'objet d'un objectif annoncé de 5 %.

Les frais de souscription TTC sont de 12 %, tout comme les frais de gestion TTC. La SCPI permet le fractionnement des parts, donnée recensée au 1er septembre 2026, ainsi que le réinvestissement des dividendes en parts, donnée recensée au 28 septembre 2026.

Une opération à inscrire dans un horizon long

La nouvelle acquisition allemande intervient dans le cadre d'un placement immobilier conçu sur une durée longue. La durée de placement conseillée pour Cœur d'Europe est de 10 ans. Comme pour tout investissement en SCPI, le capital n'est pas protégé et la valeur des parts comme les revenus peuvent évoluer.

Les performances et les investissements passés ne préjugent pas des performances et investissements futurs. Les risques et les frais sont détaillés dans la note d'information et le document d'informations clés disponibles auprès de Sogenial Immobilier.

La présence d'un actif entièrement loué au moment de l'acquisition ne supprime pas les risques liés à l'investissement immobilier. L'évolution des marchés, la situation des locataires, la valeur des immeubles et les conditions de cession peuvent influencer les résultats futurs. L'analyse de l'opération doit donc être replacée dans la durée recommandée et dans l'ensemble du portefeuille.

Conclusion : Cœur d'Europe consolide son exposition allemande

Avec l'immeuble de Neu-Isenburg, Cœur d'Europe renforce son implantation en Allemagne et complète un patrimoine déjà réparti entre l'Espagne, le Portugal, la Belgique et l'Allemagne. La proximité de Francfort, la livraison récente du bâtiment, sa certification DGNB Platine et son occupation par quatre locataires constituent les principales caractéristiques de l'opération.

L'actif de bureaux s'intègre à une stratégie plus large combinant plusieurs pays et plusieurs typologies immobilières. Cette acquisition poursuit ainsi la diversification du portefeuille européen de Cœur d'Europe, tout en développant son exposition à la région économique Rhin-Main.