Décret du 30/04/2026 : quel impact pour les SCI en assurance-vie ?

Le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 clarifie en profondeur le cadre des Autres FIA en assurance-vie et dans le PER. Son effet principal est net : il met fin, pour l'avenir, au référencement de nouveaux véhicules relevant de cette catégorie, tout en organisant un régime transitoire pour les supports déjà présents dans les contrats.

L'enjeu dépasse la seule technique réglementaire. Le texte vise aussi à rapprocher le traitement des supports immobiliers d'un cadre plus homogène, afin d'offrir davantage de lisibilité aux épargnants et aux assureurs, sans remettre en cause les véhicules déjà distribués.

Comprendre le décret du 30 avril 2026

Un texte de fermeture pour les nouveaux référencements

Le décret du 30 avril 2026 supprime, pour l'avenir, la possibilité de référencer de nouveaux Autres FIA comme unités de compte immobilières en assurance-vie ou comme supports d'investissement dans le PER.

Dans les faits, cela signifie que :

• les nouveaux véhicules entrant dans cette catégorie ne peuvent plus être proposés dans ces enveloppes d'épargne ;
• les supports déjà référencés conservent une trajectoire de régime transitoire ;
• la réforme ne vise pas une disparition immédiate des solutions existantes.

Le texte est publié au Journal officiel du 5 mai 2026 et applicable à compter du 6 mai 2026.

Une logique d'harmonisation réglementaire

L'objectif affiché est d'aligner davantage le cadre des Autres FIA sur celui d'autres fonds d'investissement alternatifs immobiliers déjà encadrés, afin d'offrir un niveau de protection plus homogène et une meilleure lisibilité de l'offre.

Autrement dit, le décret ne remet pas en cause l'intérêt économique des stratégies concernées. Il encadre surtout leur accès futur à l'assurance-vie et au PER.

Que recouvre la catégorie des Autres FIA ?

Une catégorie juridique, pas une stratégie unique

Derrière l'expression Autres FIA se cache une catégorie juridique large. Elle recouvre des stratégies très différentes :

• immobilier direct ;
• immobilier indirect ;
• dette immobilière ;
• infrastructures ;
• actifs non cotés ;
• approches multi-actifs.

Cette diversité explique pourquoi le débat réglementaire ne peut pas être réduit à une seule typologie de produits. Les usages, les profils de risque et les modes de gestion peuvent varier fortement d'un véhicule à l'autre.

Des véhicules utiles à l'assurance-vie moderne

Les SCI et plus largement les Autres FIA immobiliers ont accompagné l'essor de solutions de diversification dans les contrats d'assurance-vie et dans les PER. Leur souplesse comptable et opérationnelle a favorisé l'émergence de modèles économiques plus adaptés à l'immobilier papier et à l'investissement immobilier indirect.

Parmi les apports mis en avant :

• une meilleure adaptation aux contraintes des assureurs ;
• une fréquence de valorisation régulière ;
• des modalités de fonctionnement permettant de traduire plus directement l'évolution du patrimoine dans la valeur de part.

Les conséquences concrètes du décret

Les nouveaux véhicules sont exclus du référencement

Le point le plus important est simple : les nouveaux Autres FIA ne pourront plus être référencés en assurance-vie ou dans le PER.

Cela modifie la perspective de développement du marché :

• les sociétés de gestion ne peuvent plus compter sur cette porte d'entrée pour de nouveaux véhicules ;
• les assureurs doivent anticiper une offre future plus restreinte dans cette catégorie ;
• les épargnants verront probablement une évolution de l'univers de sélection des supports.

Les véhicules déjà référencés restent dans le périmètre

Le décret distingue clairement les véhicules déjà présents dans les contrats et ceux qui pourraient être créés à l'avenir. Les Autres FIA déjà référencés peuvent continuer à être commercialisés, sous réserve d'adopter certaines règles d'investissement inspirées de régimes réglementaires existants.

Ce point est central : le texte ne remet pas en cause la structure juridique, le régime fiscal ni le fonctionnement fondamental des véhicules déjà distribués.

Un régime transitoire jusqu'au 1^er janvier 2029

Un régime transitoire s'applique aux supports déjà référencés, avec une échéance au 1^er janvier 2029 pour leur mise en conformité avec un cadre de véhicule régulé.

Plusieurs analyses publiées après le décret précisent que les fonds déjà référencés peuvent continuer à collecter durant cette période, sous réserve d’un alignement progressif sur un véhicule régulé.

Impact sur les SCI en assurance-vie

Les SCI sont particulièrement concernées

Les SCI en assurance-vie occupent une place importante dans ce dossier, car elles figurent parmi les supports les plus visibles de l'univers immobilier en assurance-vie. Plusieurs publications de place présentent le décret comme une fermeture de la porte au référencement futur des SCI non réglementées dans les contrats d'assurance-vie et les PER.

Le message à retenir est donc le suivant :

• les SCI déjà référencées ne disparaissent pas immédiatement ;
• les nouvelles SCI relevant des Autres FIA ne peuvent plus être référencées ;
• la transition impose une adaptation du cadre de gestion à moyen terme.

Une clarification plus qu'une rupture brutale

Le décret n'instaure pas une suppression instantanée des supports existants. Il organise plutôt une sortie progressive du périmètre futur des nouveaux véhicules et une mise en conformité des supports déjà distribués.

Cette nuance est essentielle, car elle évite de confondre :

• l'interdiction de nouveaux référencements ;
• la continuité des fonds déjà présents ;
• la transformation attendue d'ici 2029.

Liquidité, protection et lisibilité : ce que change vraiment le texte

Pas d'amélioration mécanique de la liquidité

Un point souvent évoqué concerne la liquidité. Le décret peut être perçu comme un facteur de meilleure cohérence de marché, mais il ne modifie pas directement les mécanismes de liquidité des supports.

Autrement dit :

• le texte agit sur les règles d'investissement et le cadre réglementaire ;
• il ne crée pas automatiquement une liquidité supérieure ;
• certains Autres FIA offraient déjà des modalités adaptées aux besoins des assureurs.

Un meilleur cadrage des risques

L'ambition du décret est aussi de renforcer la protection des investisseurs. L'orientation générale consiste à rapprocher les véhicules concernés d'exigences plus homogènes, ce qui peut améliorer la lisibilité globale de l'offre.

Dans le même temps, cette clarification profite aussi aux acteurs du marché :

• les assureurs disposent d'un cadre plus clair pour piloter leurs catalogues ;
• les sociétés de gestion peuvent ajuster leurs stratégies de long terme ;
• les épargnants bénéficient d'une offre plus lisible.

Tableau récapitulatif des effets du décret

Ce qu'il faut retenir pour les épargnants et les acteurs du marché

Pour les épargnants

Le décret ne doit pas être lu comme une remise en cause globale de la pierre-papier en assurance-vie. Il cible surtout les nouveaux référencements d'Autres FIA et prépare une montée en régime plus structurée pour les supports déjà distribués.

Les points clés sont :

• les supports déjà en place ne sont pas immédiatement supprimés ;
• la période transitoire laisse du temps aux véhicules concernés ;
• l'offre future sera plus encadrée et plus lisible.

Pour les sociétés de gestion

La réforme introduit une contrainte supplémentaire sur le développement commercial de nouveaux véhicules, mais elle apporte aussi une visibilité réglementaire utile.

Cette visibilité peut permettre :

• des investissements de long terme ;
• la poursuite de l'innovation sur les véhicules déjà référencés ;
• une meilleure adaptation des stratégies aux attentes des assureurs.

Pour les assureurs

Les assureurs sont en première ligne sur les sujets de pilotage des flux et de gestion de la liquidité. Le nouveau cadre leur fournit une base plus harmonisée pour arbitrer entre différents supports immobiliers et organiser leur offre d'unités de compte immobilières.

Conclusion

Le décret du 30 avril 2026 ne signe pas la disparition des Autres FIA déjà présents en assurance-vie ou dans le PER. Il ferme l'accès aux nouveaux référencements, tout en organisant une transition pour les véhicules existants, dans une logique d'harmonisation et de clarification du cadre.

Pour les acteurs du marché, le sujet n'est donc pas seulement réglementaire. Il pose aussi la question de l'évolution de l'offre immobilière en assurance-vie, de la capacité d'innovation des sociétés de gestion et du rôle des assureurs dans la sélection des supports. Le texte ne supprime pas l'existant ; il redéfinit les conditions de son avenir.