EHPAD privés et SCPI : un investissement encore pertinent en 2026 ?

Depuis quelque temps, les EHPAD privés font l'objet d'un certain scepticisme, amplifié par un phénomène nommé " EHPAD bashing ". Certains épargnants se détournent de cet investissement immobilier, influencés par des inquiétudes liées à la gestion des établissements et aux scandales médiatisés. Mais est-ce justifié en 2026 ? Daniel While, Directeur Recherche et Stratégie d'Euryale, affirme que les EHPAD privés, en particulier lorsqu'ils sont intégrés dans des SCPI, conservent tout leur intérêt pour les investisseurs, à condition de bien sélectionner les opérateurs et le véhicule d'investissement.

Conseil 2026 : dans le contexte actuel, il est essentiel de distinguer l'investissement en direct (achat de chambre en EHPAD) de l'investissement via SCPI. Le premier expose davantage aux risques d'exploitation et de vacance, tandis que le second permet une mutualisation du risque et une gestion professionnelle.

Trois formes d'EHPAD en France

En France, les Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) se déclinent sous trois formes distinctes :

• EHPAD publics : représentant environ 48 % des lits.
• EHPAD privés non-lucratifs : gérés par des associations, couvrant environ 29 % des lits.
• EHPAD privés commerciaux : auxquels les épargnants peuvent accéder, représentant 23 % des lits pour une capacité totale d'environ 615 000 places dans près de 7 500 établissements en 2022, selon la DREES^[7].

Ces établissements privés commerciaux sont souvent plus attractifs pour les investisseurs grâce à des taux d'occupation élevés et des baux de longue durée, bien que les grands groupes comme Clariane, Emeis, DomusVi, Domidep et Colisée concentrent environ 56 % des EHPAD privés lucratifs et 60 % de leurs lits (soit près de 83 540 places)^{[1][2][3][4][7]}.

Les EHPAD privés restent une solution viable, en particulier via des SCPI spécialisées, pour répondre à la demande croissante en logements adaptés aux personnes âgées dépendantes, tout en encadrant mieux les risques pour l'investisseur.

Différentes formes d'EHPAD en Europe

La part des EHPAD privés commerciaux varie fortement en Europe. La France reste en retrait par rapport à l'Allemagne et au Royaume-Uni, où le secteur privé est plus développé. Cette situation laisse entrevoir un potentiel de croissance pour l'immobilier de santé en France, notamment via les véhicules collectifs comme les SCPI.

Des EHPAD privés toujours rentables

Malgré les difficultés rencontrées par certains établissements et la médiatisation de cas extrêmes, les EHPAD privés restent majoritairement rentables. Les données DREES 2022 confirment un taux d'occupation moyen de 97 % tous EHPAD confondus, avec environ 93 % pour les privés lucratifs hors grands groupes et 89 % pour ces derniers^[1][3][4][7].

Fin 2025, le répertoire FINESS recense près de 7 402 EHPAD^[6], ce qui illustre l'ampleur du parc existant. Dans ce contexte, le modèle d'investissement en EHPAD reste pertinent, à condition de :

• sélectionner des exploitants solides et bien régulés ;
• privilégier une diversification via des SCPI de santé plutôt qu'un achat isolé ;
• analyser la qualité des baux et la structure financière de l'exploitant.

Avantages des EHPAD privés

• Taux d'occupation élevé : autour de 90 % en moyenne, et jusqu'à 97 % globalement selon la DREES.
• Rentabilité compétitive : malgré une pression sur les marges, les établissements privés restent attractifs par rapport à d'autres segments de l'immobilier géré.
• Baux de longue durée : offrant une visibilité et une certaine stabilité des loyers pour les investisseurs.
• Alignement démographique : un actif directement corrélé au vieillissement de la population.

Un besoin croissant d'établissements pour personnes âgées dépendantes

Le vieillissement de la population est un enjeu majeur pour les prochaines décennies. Selon le Haut-Commissariat au Plan, d'ici à 2040, la population dépendante âgée de plus de 80 ans augmentera de 36 %. Le rapport du Commissariat au Plan de 2023 estime qu'il faudrait créer environ 60 000 places supplémentaires dans les EHPAD d'ici à 2050.

Cette dynamique renforce l'intérêt économique et social de l'investissement dans ce type d'établissement : les besoins augmentent alors que l'offre progresse plus lentement, ce qui soutient à long terme les taux d'occupation et la pérennité des loyers.

L'augmentation de la population âgée impose un besoin croissant d'EHPAD, rendant cet investissement essentiel à long terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse des opérateurs et des véhicules d'investissement.

Investir via les SCPI de santé : une solution à privilégier

Pour les épargnants, l'investissement en EHPAD privés via une SCPI dédiée au secteur de la santé présente plusieurs avantages par rapport à l'investissement en direct :

• Ticket d'investissement réduit par rapport à l'achat d'une chambre ou d'un établissement complet.
• Absence de gestion locative : la société de gestion se charge de la sélection des actifs, de la relation avec les exploitants et du suivi des baux.
• Mutualisation du risque avec d'autres actifs de santé (cliniques, centres de soins, résidences seniors, etc.).
• Accès à une expertise professionnelle pour analyser les bilans des exploitants, la qualité des emplacements et la pérennité des loyers.

Ces SCPI de santé permettent aux investisseurs de profiter de la demande croissante pour les établissements de santé tout en diversifiant leur portefeuille immobilier et en limitant l'exposition à un seul établissement.

Pourquoi investir en EHPAD via des SCPI ?

• Diversification des actifs : les SCPI investissent dans plusieurs types d'établissements de santé (EHPAD, cliniques, SSR, résidences services, etc.), répartis sur différentes zones géographiques.
• Stabilité des rendements : les baux longs conclus avec les exploitants assurent une meilleure visibilité financière pour l'épargnant.
• Soutien de l'État : le secteur de la santé bénéficie de politiques publiques, de régulations et de financements qui contribuent à sécuriser la demande et les modèles économiques.
• Cadre réglementaire renforcé : les réformes récentes améliorent la transparence, la qualité de la prise en charge et la surveillance des établissements.

Conclusion : L'EHPAD privé reste un investissement pertinent

En dépit du scepticisme ambiant et de l'" EHPAD bashing ", les EHPAD privés demeurent en 2026 un placement intéressant, surtout lorsqu'ils sont intégrés dans des SCPI de santé. La démographie et les besoins croissants de la population âgée assurent une demande continue pour ces établissements.

Grâce à la mutualisation du risque, à la diversification des actifs et aux rendements relativement stables, investir dans les EHPAD privés via des SCPI s'avère une stratégie prudente et viable pour les épargnants, à condition de :

• bien comprendre le modèle économique des EHPAD ;
• analyser la qualité de la société de gestion et des exploitants ;
• adapter la part de ce type d'actif à son profil de risque et à son horizon de placement.

Attention en 2026 : l'investissement en direct dans une chambre d'EHPAD reste plus risqué (dépendance à un seul exploitant, revente parfois difficile, charges imprévues). Pour la plupart des particuliers, l'accès au secteur via des SCPI diversifiées est souvent plus adapté.

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