Pierval Santé : bilan 2025 et perspectives 2026 — collecte, acquisitions et distribution

La SCPI Pierval Santé, spécialisée dans l'immobilier de santé en Europe et au Canada, a clôturé l'année 2025 et abordé 2026 dans un environnement toujours prudent, en combinant sélectivité des investissements, gestion active de la liquidité et consolidation de son patrimoine. Le 3ᵉ trimestre 2025 marque une étape structurante, prolongée au 4ᵉ trimestre par une collecte mobilisée en priorité pour servir les retraits, une distribution stabilisée en légère amélioration en fin d'année et un positionnement confirmé dans la finance responsable.

Une collecte brute de près de 36 M€ en 2025 dans un marché toujours attentiste

Une dynamique de collecte dans un marché prudent

Au troisième trimestre 2025, la SCPI Pierval Santé enregistre 6 M€ de collecte brute sur le trimestre, portant la collecte cumulée à plus de 30 M€ depuis janvier. Cette progression intervient dans un contexte où le marché des SCPI reste marqué par la prudence, avec une hausse des demandes de retrait sur l'ensemble du secteur et une sélection plus stricte des projets d'investissement.

Au quatrième trimestre 2025, la collecte brute atteint 5,2 M€, portant la collecte annuelle à environ 35,9 M€. Cette collecte 2025 a été majoritairement utilisée pour assurer la liquidité du véhicule, tout en finançant des opérations d'investissement ciblées, proches de 500 M€ d'opérations sur l'année selon la société de gestion.

En parallèle, les parts en attente de retrait restent un indicateur clé de la tension de liquidité. Au 30 juin 2026, l'ASPIM recense 1,9 Md€ de parts en attente sur l'ensemble du marché, soit un peu plus de 2 % de la capitalisation, en baisse sensible par rapport aux 2,79 Md€ de fin 2025 (3,1 à 3,14 % de la capitalisation globale). Pierval Santé reste, elle, dans la fourchette haute du marché : au 30 juin 2026, les parts en attente représentent environ 2,88 % de sa capitalisation, contre un niveau autour de 1,5 % à l'automne 2025. La tendance de fond demeure néanmoins à la baisse des nouvelles demandes de retrait, signe d'un apaisement progressif des tensions de liquidité.

Chiffres clés au 30/09/2025

Un patrimoine en croissance : acquisitions et livraisons

32,2 M€ d'acquisitions au 3T 2025, complétés par une opération majeure au 4T

Quatre opérations ont été finalisées au 3T 2025 pour un montant total de 32,2 M€, illustrant une stratégie tournée vers des actifs récents, adaptés aux évolutions du secteur de la santé et sécurisés par des baux de longue durée.

Aperçu des acquisitions au 3T 2025

Cabinet de kinésithérapie — Paris (VIᵉ)

• Date d'acquisition : 15/07/2025
• Prix de revient de l'acquisition : 3,2 M€
• Surface locative : 280 m²
• Locataire : IK Kiné
• Bail ferme : 12 ans
• Rendement AEM : 6,25 %

Hôpital psychiatrique de jour — Kervignac (Bretagne)

• Date d'acquisition : 26/09/2025
• Prix de revient de l'acquisition : 1,3 M€
• Surface locative : 411 m²
• Locataire : Clinea
• Livraison prévue : T3 2026
• Bail ferme : 12 ans
• Rendement AEM : 7 %

EHPAD 104 lits — Gruaro (Italie)

• Date d'acquisition : 30/09/2025
• Prix de revient de l'acquisition : 13,3 M€
• Surface locative : 5 100 m²
• Bail ferme : 21 ans
• Locataire : Codess Sociale

EHPAD 120 lits — Maserà di Padova (Italie)

• Date d'acquisition : 30/09/2025
• Prix de revient de l'acquisition : 14,4 M€
• Surface locative : 6 000 m²
• Bail ferme : 21 ans
• Locataire : Gruppo Gheron

Ces acquisitions renforcent l'exposition européenne, notamment en Italie, qui demeure un marché stratégique pour la SCPI en matière de médico-social, tout en maintenant une durée résiduelle moyenne des baux (WALT) élevée.

Au 4ᵉ trimestre 2025, Pierval Santé poursuit cette dynamique avec une acquisition emblématique : un EHPAD de 240 lits en Lombardie, assorti d'un bail ferme de 25 ans et d'un rendement AEM de 5,0 %, pour un montant de 24,1 M€. Cette opération illustre la priorité donnée aux actifs de grande taille, adossés à des opérateurs spécialisés et à des baux sécurisés.

48 M€ de livraisons au 3T 2025

Deux actifs majeurs ont été livrés au cours du trimestre, représentant 48 M€ d'investissements réceptionnés.

Résidence services seniors — Rambouillet (124 lits)

• Date d'acquisition : 28/07/2021
• Prix de revient de l'acquisition : 25,3 M€
• Surface locative : 6 303 m²
• Durée du bail (ferme) : 12 ans
• Locataire : Vital'home
• Particularité : combinaison entre bâti historique réhabilité et infrastructures modernes, permettant de capter une demande croissante pour les résidences services seniors

EHPAD — Bury St Edmunds (Royaume-Uni)

• Date d'acquisition : 30/06/2023
• Prix de revient de l'acquisition : 22,7 M€
• Surface locative : 4 097 m²
• Bail ferme : 30 ans
• Locataire : Morar Living Ltd
• Services intégrés : salle de cinéma, salon de coiffure, balnéothérapie, etc.

Un pipeline d'investissements solide

À fin septembre 2025, la SCPI affiche :

• 8 acquisitions depuis le début d'année pour 91 M€ environ,
• 8 livraisons pour 94,9 M€ d'investissements réceptionnés,
• 17 actifs encore en construction, avec des livraisons prévues en 2026 et 2027, notamment dans le médico-social (EHPAD, résidences seniors) et le sanitaire (cliniques, centres de soins de ville).

Au premier semestre 2026, la société de gestion communique par ailleurs sur une poursuite des investissements : 50,7 M€ auraient été investis au T2 2026, confirmant la volonté de maintenir un pipeline robuste, malgré des ajustements sur les niveaux de dividende.

Une distribution soutenue au 3T 2025, stabilisée et en léger rebond au 4T

Un dividende trimestriel de 2,08 €/part au 3T 2025

Le dividende du 3T 2025 s'élève à 2,08 €/part, dont :

• 1,57 € provenant des revenus locatifs,
• 0,23 € issus d'une plus-value exceptionnelle réalisée au T2,
• 0,28 € correspondant à la fiscalité étrangère acquittée pour le compte des associés.

Le dividende net après fiscalité étrangère atteint 1,80 €/part, stable par rapport au trimestre précédent.

Au titre du 4ᵉ trimestre 2025, Pierval Santé distribue un dividende brut de 2,26 € par part, soit 2,11 € net après fiscalité étrangère. Sur l'année, la distribution se caractérise par une stabilisation en fin d'exercice, après un ajustement intervenu courant 2025 dans un contexte de marché plus tendu. En 2026, les bulletins font état d'un dividende brut ramené autour de 1,5–1,8 € par part sur certains trimestres, illustrant la volonté de la société de gestion d'adapter le taux de distribution à la réalité des loyers encaissés et de la fiscalité, tout en préservant la capacité d'investissement.

Valorisation et données financières

• Prix de souscription : 204 €
• Valeur de retrait : 182,56 €
• Valeur de reconstitution : 199,19 € au 30/06/2025
• Délai de jouissance ramené à 1 mois depuis le 1ᵉʳ juillet 2025

Ces éléments traduisent une valorisation globalement stable dans un environnement immobilier encore volatil, alors que le marché dans son ensemble enregistre une baisse moyenne du prix des parts de l'ordre de 3 à 3,5 % en 2025, selon les statistiques ASPIM. Pierval Santé maintient ainsi la valeur de la part, au prix d'une gestion active des arbitrages et d'un pilotage fin de la distribution.

Un patrimoine international structuré et diversifié

Répartition géographique

Le patrimoine s'étend sur neuf pays, avec une domination de la France (31,8 %), suivie du Royaume-Uni (20,1 %), de l'Allemagne (14,0 %), des Pays-Bas (13,7 %), de l'Irlande (8,9 %), de l'Italie (7,0 %), du Portugal (2,4 %), de l'Espagne (1,4 %) et du Canada (0,7 %). Cette dimension européenne, caractéristique d'une SCPI paneuropéenne de santé, participe à la mutualisation des risques locatifs et réglementaires.

Surface totale gérée : 1 150 444 m², dont :

• 140 183 m² à construire
• 68 116 m² vacants

Répartition par typologie

• 71,4 % : Secteur médico-social : EHPAD / Alzheimer, centres d'hébergement, résidences services seniors (RSS)…
• 19,9 % : Secteur sanitaire et soins de ville : cliniques, cabinets médicaux, dialyse
• 8,7 % : Autres secteurs de la santé : laboratoires, sièges sociaux, bureaux, locaux d'activités

Indicateurs locatifs et gestion du risque

Taux d'occupation financier

Le Taux d'Occupation Financier (TOF) atteint 94,83 %, reflet d'une base locative solide et diversifiée, portée par :

• 1 008 locataires,
• un WALT de 15,27 ans,
• un WALB de 14,34 ans.

Le TOF, indicateur clé défini comme le ratio entre les loyers effectivement perçus et les loyers théoriques si l'ensemble du patrimoine était loué à 100 %, reste à un niveau élevé, proche des meilleures pratiques du marché. Il assure une visibilité sur les flux de loyers, dans un contexte de revalorisation limitée des valeurs de part.

Endettement maîtrisé

• Ratio d'endettement : 19,01 %, bien en deçà du plafond statutaire de 40 % (dette financière : 13,04 % et engagements de construction : 5,97 %). Ce niveau d'endettement, inférieur à la moyenne des SCPI de rendement, permet à Pierval Santé de conserver des marges de manœuvre pour financer son pipeline d'actifs en construction, tout en limitant l'exposition au risque de taux.

Une reconnaissance sectorielle renforcée

Deux distinctions marquent le trimestre et confortent l'approche ESG de la SCPI :

• 1er prix " SCPI Thématique de plus de 2 Mds € d'encours " aux Trophées de la Finance Responsable 2025
• Prix du Jury aux Journées de l'Architecture en Santé pour l'hôpital privé " Terres de Moselle "

Ces prix soulignent le positionnement extra-financier affirmé de Pierval Santé, qui s'appuie sur une sélection d'actifs adaptés aux enjeux de dépendance, de soin et de qualité de vie des patients et des résidents, dans une logique de long terme.

Un encadrement réglementaire et fiscal précisé

Sur le plan réglementaire, l'Autorité des marchés financiers (AMF) a renforcé l'information des épargnants via le Document d'Information Clé (DIC), standardisé au niveau européen. Les sociétés de gestion de SCPI doivent y présenter profil de risque, scénarios de performance et structure des frais de manière claire. Par ailleurs, une communication de l'AMF de février 2025 a rappelé que les demandes de retrait de parts de SCPI à capital variable n'ont pas de durée de validité : elles sont inscrites sur un registre, servies par ordre chronologique, et ne doivent pas être renouvelées, à la différence des ordres de vente sur le marché secondaire, valables 12 mois.

Sur le volet fiscal, les principaux principes restent stables :

• Les revenus de SCPI détenues en direct sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, assorti de 17,2 % de prélèvements sociaux pour les revenus fonciers.
• Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 % continue de s'appliquer aux produits financiers.
• Les plus-values immobilières relèvent d'un régime à 36,2 % au départ, avec exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• L'IFI demeure applicable selon les règles en vigueur, en fonction de la valeur nette des actifs immobiliers détenus.

La société de gestion rappelle également :

• Les modalités de souscription et de retrait, dans le cadre d'une SCPI à capital variable.
• Les précisions sur la fiscalité des plus-values.
• Le passage progressif à la dématérialisation des bordereaux et documents d'information dès 2026, en cohérence avec les exigences croissantes de transparence et de digitalisation.

Synthèse : un 3T 2025 structurant, une fin d'année stabilisée et une entrée en 2026 prudente pour Pierval Santé

Le 3ᵉ trimestre 2025 confirme la dynamique d'investissement de la SCPI avec :

• Une collecte brute cumulée supérieure à 30 M€, portée à près de 36 M€ sur l'ensemble de l'année 2025,
• Des acquisitions ciblées pour 32,2 M€ au 3T, complétées par une opération structurante de 24,1 M€ en Italie au 4T,
• Des livraisons majeures pour 48 M€ au 3T,
• Une distribution stable de 2,08 €/part au 3T et en légère hausse à 2,26 €/part au 4T,
• Un TOF solide à 94,83 %,
• Un patrimoine international et des indicateurs financiers maîtrisés, avec un endettement contenu et une valeur de part maintenue.

Dans un marché des SCPI où les parts en attente de retrait restent surveillées de près, Pierval Santé continue de déployer une stratégie prudente mais offensive, centrée sur l'immobilier de santé, avec l'objectif de préserver la résilience de son portefeuille et la visibilité des revenus distribués.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation des revenus et de fiscalité.