Focus sur les résultats 2025 de Comète et les perspectives 2026

La SCPI Comète poursuit en 2025 sa lancée, portée par une stratégie d'investissement fondée sur la diversification internationale et sectorielle. À la date du 31 décembre 2025, l'activité repose sur une collecte soutenue (toujours parmi les SCPI les plus dynamiques du marché), un déploiement rapide sur plusieurs marchés européens et un rythme d'acquisitions constant. L'année marque également l'ouverture à un nouveau pays, l'Irlande, ainsi que l'arrivée dans une nouvelle région du Royaume-Uni, l'Écosse, renforçant l'ancrage européen de la SCPI.

Comète s'inscrit dans une approche résolument opportuniste, centrée sur l'identification d'actifs à haut rendement acte en main et situés dans des zones où les fondamentaux immobiliers restent solides. Le " rendement acte en main " désigne un niveau de performance calculé en intégrant l'ensemble des frais liés à l'acquisition, ce qui permet de mesurer plus précisément la rentabilité réelle de l'investissement. L'ensemble s'accompagne d'un pilotage prudent, notamment via un niveau d'endettement toujours très limité, qui reste proche de 0 % sur l'exercice 2025.

Un bilan 2025 structuré autour d'une croissance stable

Collecte, capitalisation et performance au 31 décembre 2025

En 2025, Comète enregistre une collecte annuelle particulièrement soutenue, qui lui permet de franchir le seuil des 500 M€ de capitalisation à la fin de l'exercice, contre 388 M€ environ à l'automne 2025. Cette progression traduit la capacité de la SCPI à attirer de nouveaux investisseurs tout en déployant rapidement les capitaux collectés sur des actifs tertiaires internationaux de rendement.

Sur le plan de la performance, l'objectif de rendement 2025, initialement relevé en cours d'année de 7 % à 8 %, a été dépassé : le taux de distribution 2025 s'établit finalement à 9,00 % (non garanti), calculé sur un prix de souscription resté stable à 250 € la part. Le dividende brut total versé sur l'exercice atteint 22,49 € par part en pleine jouissance, soit un niveau très supérieur à la moyenne du marché des SCPI de rendement en 2025. La performance globale annuelle (PGA), qui agrège le taux de distribution et l'évolution du prix de part sur l'année, ressort elle aussi à 9,00 %, confirmant la cohérence de la stratégie de rendement élevé mise en œuvre par la société de gestion.

La SCPI affiche par ailleurs un niveau de dette extrêmement faible, proche de 0 %, ce qui lui permet de poursuivre son développement principalement en fonds propres. Ce faible recours à l'endettement contribue à la robustesse du profil de risque du véhicule tout en laissant ouvertes d'éventuelles marges de manœuvre pour l'avenir.

Tableau – Chiffres clés au 31/12/2025

Répartition géographique du portefeuille

La SCPI maintient un positionnement international marqué. Cinq pays concentrent l'ensemble du portefeuille immobilier de Comète à la fin de l'année 2025, avec une orientation clairement tournée vers l'Europe de l'Ouest et du Sud.

Tableau – Répartition géographique (fin 2025)

La prédominance du Royaume-Uni (43 %) s'accompagne d'une diversification progressive avec l'intégration de l'Irlande (6 %), nouveau marché ouvert en 2025. L'Espagne, l'Italie et les Pays-Bas complètent un ensemble réparti sur l'Europe de l'Ouest et du Sud. Ce positionnement international, caractéristique des SCPI de rendement internationales, permet de mutualiser les risques locatifs et de capter des opportunités de performance dans plusieurs économies et cycles immobiliers.

Répartition sectorielle

La stratégie de diversification s'observe également dans les secteurs représentés au sein du portefeuille. Comète déploie son exposition sur sept segments immobiliers, avec une dominante commerciale qui reflète la recherche d'actifs générateurs de revenus réguliers et indexés.

Tableau – Répartition sectorielle

La part des commerces (26 %) constitue le premier segment, suivie des bureaux (21 %). Les actifs mixtes, l'hôtellerie, la logistique, les loisirs et l'éducation renforcent la diversification recherchée. Ce positionnement sectoriel permet de lisser l'exposition aux cycles propres à chaque classe d'actifs, en combinant des revenus locatifs issus de la consommation, du secteur tertiaire classique et d'actifs plus spécialisés.

Les acquisitions du troisième trimestre 2025

Un trimestre marqué par six acquisitions

Au troisième trimestre 2025, Comète réalise six nouvelles acquisitions réparties sur cinq pays européens. Tous les actifs acquis affichent un taux d'occupation de 100 %, ce qui se traduit par un taux d'occupation physique (TOP) maximal, indicateur clé de la qualité locative des immeubles. Le taux d'occupation physique mesure la proportion de surfaces effectivement louées par rapport aux surfaces totales, et constitue, avec le taux d'occupation financier, un repère central pour apprécier la robustesse des revenus d'une SCPI.

Tableau – acquisitions T3 2025

Ces acquisitions illustrent plusieurs orientations :

• un renforcement au Royaume-Uni, dont l'Écosse (Aberdeen),
• une entrée en Irlande,
• une prédominance d'actifs commerciaux,
• une composition équilibrée entre actifs mono- et multilocataires.

Dans l'univers des SCPI, ces paramètres – nature des locataires, durée des baux, taux d'occupation – sont au cœur de l'analyse du risque locatif. Les acquisitions réalisées au cours du troisième trimestre 2025 s'inscrivent dans cette logique de sécurisation des flux, avec des actifs entièrement loués et des baux généralement longs.

Rentabilité et stratégie opportuniste

Sur l'ensemble de l'année 2025, Comète a acheté 11 actifs, avec une rentabilité moyenne supérieure à 9 % acte en main. Ce niveau reflète une approche opportuniste tournée vers des actifs considérés comme à haut rendement, tout en conservant des fondamentaux jugés robustes : baux longs, locataires solides, zones attractives.

Le rendement élevé de 9 % en 2025 se compare très favorablement à la moyenne du marché des SCPI de rendement, qui se situe autour de 4,9 % de taux de distribution en 2025 selon les données globales sectorielles. Cette surperformance traduit la volonté de la SCPI de se positionner sur des niches de marché offrant des loyers élevés, des taux d'occupation financiers quasi intégraux et des conditions d'entrée avantageuses.

L'orientation internationale sert de base à la constitution d'un portefeuille tertiaire diversifié, résilient et responsable, en ligne avec la vision affichée par la SCPI. Comète se distingue par un patrimoine 100 % international, sans actifs situés en France, ce qui la place dans la catégorie des véhicules recherchant une exposition à des environnements fiscaux et économiques diversifiés.

Un pipeline d'investissement conséquent au 30 septembre 2025

Des opérations en cours et un sourcing actif

Plusieurs opérations sont à l'étude ou déjà engagées à la fin du troisième trimestre 2025 :

• 134,1 M€ restent à investir,
• deux offres ont été transmises pour un montant total de 34,6 M€,
• un pipeline sécurisé de 211,1 M€ est structuré.

Ces éléments témoignent d'un flux d'opportunités déjà identifiées pour accompagner la poursuite du développement immobilier. Ils confirment également la capacité de la société de gestion à maintenir un sourcing actif, condition nécessaire pour continuer à servir un rendement élevé dans un environnement de marché en normalisation.

Aucune cession au cours de l'année 2025

Aucune cession n'a été réalisée au cours de l'exercice 2025. L'accent reste ainsi pleinement mis sur la constitution et la consolidation du portefeuille immobilier, sans mouvement d'arbitrage sur la période. Cette absence de cession reflète une phase de montée en puissance du véhicule, encore concentrée sur l'acquisition de nouveaux actifs afin d'atteindre une taille critique et un niveau de mutualisation suffisant.

Perspectives 2026

Un positionnement international appelé à se renforcer

L'ouverture à l'Irlande et l'élargissement au sein du Royaume-Uni en 2025 suggèrent une poursuite de l'expansion géographique en 2026. La diversification engagée fournit une base solide pour aborder l'exercice suivant, avec la possibilité d'étendre encore le périmètre à d'autres pays européens selon les opportunités et les conditions de marché.

Des ressources disponibles pour maintenir la dynamique d'investissement

Avec un pipeline de plus de 200 M€ et des liquidités encore disponibles à l'investissement, Comète aborde 2026 avec des marges de manœuvre significatives. Le niveau d'endettement très faible contribue également à préserver une capacité d'action étendue, tant pour saisir des opportunités d'acquisition que, le cas échéant, pour recourir au levier de la dette dans une logique de financement maîtrisé.

Une stratégie immobilière centrée sur la qualité des actifs

Les orientations pour 2026 reposent sur les mêmes fondements que ceux observés en 2025 :

• recherche d'actifs à rendement élevé,
• priorité donnée aux zones disposant de fondamentaux immobiliers solides,
• sécurisation locative à travers la sélection de baux longs et de locataires solides,
• poursuite d'une construction exclusivement internationale du portefeuille.

Dans ce cadre, le suivi du taux d'occupation financier (TOF) et du taux d'occupation physique (TOP) demeure central pour la société de gestion. Ces deux indicateurs, largement utilisés dans l'univers des SCPI, permettent de mesurer respectivement la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers théoriques, et la proportion de surfaces louées par rapport aux surfaces disponibles. Comète figure parmi les SCPI de bureaux et de commerce affichant des taux d'occupation très élevés, ce qui constitue un atout pour la stabilité des revenus distribués aux associés.

Conclusion

La SCPI Comète présente en 2025 un développement structuré, reposant sur une collecte importante, une capitalisation désormais supérieure à 500 M€, une diversification affirmée et une série d'acquisitions ciblées à 100 % louées. L'élargissement vers de nouveaux marchés, la sélection d'actifs à rendement élevé (9 % de taux de distribution et de performance globale annuelle en 2025) et un pipeline d'investissement conséquent constituent des éléments significatifs pour aborder l'année 2026.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et l'investissement en parts de SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Les investisseurs doivent également prendre en compte les risques locatifs et de marché inhérents à tout investissement immobilier, ainsi que les spécificités fiscales liées à la détention d'actifs à l'international.