Kyaneos AM : quel est l’ADN ? Présentation par Jérémie Rouzaud

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jérémie Rouzaud, Président fondateur de la société de gestion Kyaneos AM. Une interview exclusive pour présenter l'ADN de Kyaneos Asset Management, véritable acteur de la rénovation immobilière en France. 

Kyaneos Asset Management et le marché immobilier résidentiel français

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview de Jérémie Rouzaud 

Bonjour à toutes et à tous ! 

Nous avons la chance d’accueillir Jérémie Rouzaud, Président fondateur de Kyaneos AM.

Bonjour Jérémie ! 

Bonjour Jonathan ! 

Cela fait quelques années que nous vous suivons. Cela fait quelques années que nous sommes assez convaincus de la façon dont vous travaillez l’immobilier.

Pour celles et ceux qui ne vous connaissent pas encore, peut-être serait- il intéressant que vous nous représentiez un peu votre société de gestion.

Et aujourd’hui, nous allons parler spécifiquement d’un autre produit. Nous aurons l’occasion d’en parler. 

Merci beaucoup Jonathan de nous inviter régulièrement  pour présenter nos SCPI. 

Chez Kyaneos, j’ai l’habitude de dire que c’est peut-être la stratégie d’investissement la plus simple du marché. 

C’est quasiment un marché de particuliers que nous essayons de professionnaliser. Et nous allons le voir aujourd’hui. Et cela, nous en avions bien besoin je pense. 

L’idée, c’est d’acheter des immeubles anciens dans des villes de tailles petites et moyennes, de province, et de faire des travaux de rénovation, à la fois sur la performance énergétique et sur la qualité du logement, donc le confort du locataire pour ensuite les mettre en location, et donc verser un dividende. Nous l’espérons, le plus attractif possible, en tout cas au regard du risque pour nos investisseurs. 

Dans cet univers, vous avez votre fonds “flagship” qui s’appelle Kyaneos Pierre, qui est une SCPI qui a vocation à distribuer un rendement régulier potentiel.

Mais vous avez une partie d’activités qui est plutôt orientée sur ce que nous appelons les SCPI de logements, qui ont une vocation défiscalisante.

Aujourd’hui, vous avez lancé il y a quelques jours un nouveau fonds, le fonds Kyaneos Denormandie 3.

Qu’est-ce que vous pouvez nous dire sur ce fonds Jérémie ?

Déjà, comme son nom l’indique, c’est la troisième du nom. Il y avait un numéro 2 et un numéro un.

La jeunesse de ces SCPI Kyaneos Denormandie, c’était de dire que sur la SCPI Kyaneos Pierre qui est une SCPI de rendement, où nous avons un délai de jouissance de six mois. Cela ne nous laisse que trois ou quatre mois pour faire des travaux. Donc, nous nous concentrons que sur des actifs sur lesquels nous allons faire des travaux. C’est-à-dire pour faire des cuisines, des salles de bains, isoler des murs, isoler des combles, installer des pompes à chaleur, des choses comme cela.

Mais nous avions aussi envie d’aller nous frotter à des actifs qui étaient un peu plus délabrés, de manière à faire des travaux de gros œuvres, c’est-à-dire refaire des façades. Vraiment racheter des ruines et essayer de les renouveler entièrement. Et c’est vrai que ce sont des actifs qui demandent une période de travaux plutôt de 12 mois, mais qui présentent en tout cas beaucoup de satisfaction à l’issue des travaux.

Comme nous allons le voir aujourd’hui, et je ne résiste pas à l’envie de vous montrer dès à présent quelques exemples en photos. Nous avons des niveaux de performance énergétique qui sont vraiment excellents en termes d’amélioration.

Un exemple sur la première SCPI Kyaneos Denormandie.

C’est un actif qui est bien ancien et qui nécessite un peu de travaux. 

Voilà. Et ce qui nous tient à cœur nous, c’est comme vous le savez, le côté environnemental c’est vraiment l’ADN de Kyaneos.

Si ce n’est pas nous qui avions acheté ces maisons, probablement qu’un promoteur les aurait rasées pour reconstruire. Et le problème lorsque nous nous posons des questions environnementales, c’est que construire du neuf aujourd’hui, c’est ce qui émet beaucoup de CO2. C’est-à-dire que quand nous disons que l'industrie du bâtiment émet beaucoup de CO2 - certes le système de chauffage, etc, cela émet beaucoup de CO2 et cela consommé de l’énergie - mais la construction, principalement en béton aujourd’hui émet énormément de CO2.

Donc, nous nous disons, regardez nous pouvons donner une deuxième vie à ces logements. Aujourd’hui que les travaux sont terminés, voilà à quoi ressemblent ces bâtiments, avec un niveau de performance énergétique très élevé, proches d’ailleurs des bâtiments neufs.

Du coup, ce que nous nous disons, c’est que nous avons économisé le coût environnemental de la construction.

Nous pouvons vous donner un deuxième exemple. C’est un immeuble  qui se situe à l’Ariège, à Pamiers. C’est vrai que dès que nous refaisons les façades, cela a un côté un peu clinquant. C’est le bâtiment avant et après. 

Nous sentons que c’est vraiment beau. C’est vraiment du beau travail.

Nous voyons, même travaillée, la petite cour intérieure.

Voilà. Exactement ! 

Et là, nous pouvons voir à l’intérieur. Toujours un peu notre habitude : cuisine, refaire des sols en parquet, etc.

Si vous le souhaitez Jonathan, nous pouvons jeter un oeil sur la performance énergétique de ces deux actifs.

Oui, avec plaisir !

Juste, peut-être avant de parler de la performance énergétique. 

Moi ce que je comprends en tout cas, c’était dans la philosophie, vous aviez évoqué régulièrement. C’est que vous avez une expertise travaux, rénovation, réhabilitation qui est extrêmement forte. C’est un point qui est important, parce que dans la promesse de Kyaneos, il y a beaucoup de travaux.

Comment vous pouvez rassurer les investisseurs là-dessus ?

Et deuxième élément, je crois qu’il y a aussi une philosophie d’essayer de faire travailler des entreprises locales.

Absolument !

Sur le premier aspect, Kyaneos, vous le savez Jonathan, a beaucoup grossi ces dernières années. A tel point que c’est une très jeune société. Nous avons démarré en 2018. Nous avons vraiment commencé à collecter en 2019. 

Et dès l’année 2021, nous avions collecté quasiment 100 millions d’euros. 

Vous savez, nous achetons de petits immeubles avec des tickets moyens autour de 500 à 600 milles euros.

Nous avions quasiment 200 immeubles à acheter et à rénover sur l’année 2021.

C’était bien évidemment trop pour une équipe qui, certes avait grossi, mais représentait que 15 personnes à ce moment-là.

Donc, en 2022, nous avions décidé de mettre en place un cap de collecte. C’est-à-dire que sur la SCPI Kyaneos Pierre, nous ne pouvons pas collecter plus de 6,7 millions d’euros par mois.