Kyaneos AM : un asset management internalisé !

MeilleureSCPI.com a échangé avec Jérémie Rouzaud, Président fondateur de la société de gestion Kyaneos AM. Une interview exclusive autour de l'asset manegement et les compétences internalisées de Kyaneos Asset Management, véritable acteur de la rénovation immobilière en France. 

Kyaneos Asset Management : des expertises entièrement internalisées

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview de Jérémie Rouzaud

Ce qui est unique sur le marché, et je tiens à vous féliciter, parce que c’est vous qui aviez mis en place ce système de “cap” sur une SCPI à capital variable.

Aujourd’hui, vous êtes le seul à avoir mis ce système en place, dans l’intérêt des épargnants. 

Merci Jonathan ! 

Je sais que c’est un peu un serpent de mer. Il y a certaines SCPI qui en ont parlé, qui l’appliquent de manière plus ou moins soft close, comme nous le disons dans le jargon.

Nous, effectivement, nous l’avons mis carrément de manière statutaire. C’est-à-dire que nous avons une évolution du capital social qui ne peut pas dépasser un certain palier. Une fois que nous avons atteint le palier, c’est bloqué et les souscriptions basculent sur le mois d’après.

Cela peut être un peu de désagréments pour les nouveaux investisseurs qui doivent attendre un ou deux mois supplémentaires pour entrer dans la SCPI Kyaneos Pierre. Mais je pense que c’est une garantie pour les investisseurs existants.

Nous, cela nous a permis de vraiment consolider notre base, à la fois sur la partie ressources humaines où nous avons quasiment doublé nos effectifs. C’est-à-dire que nous sommes passés de 17 personnes à plus de 35 personnes, donc plus que doublé nos effectifs.

Mais surtout, et c’était le sujet de votre question, sur la partie travaux. Nous sommes passés de quatre maîtres d'œuvre. C’est que chez nous, nous avons des équipes de maîtres d'œuvres qui sont là pour trouver des artisans, encadrer les chantiers, etc. Et désormais nous en avons 14, et bientôt 15 maîtres d'œuvre.

Donc, nous avons triplé, presque quadruplé les effectifs de suivi des travaux, qui était vraiment le sujet sur lequel il fallait que nous puissions aller suffisamment rapidement, pour réaliser les travaux dans le laps de temps qui nous était incombé, par rapport à ce que je disais tout à l’heure. C’est-à-dire, le délai de jouissance.

Nous voyons que l'expertise est en interne. Vous faites travailler des entreprises, mais vous avez la compétence du chef d’orchestre, qui va permettre de bien suivre les travaux et réaliser des travaux dans l’intérêt des épargnants.

Exactement ! 

Les maîtres d'œuvre qui sont capables de vérifier que l’artisan plombier a parfaitement fait la plomberie. L’électricien a parfaitement fait l’électricité, etc. 

Et même, d’avoir des connaissances aussi sur des aspects qui touchent aujourd’hui le marché résidentiel. C’est-à-dire qu’il y a l’hygiène du logement, la sécurité du logement. Il y a des garde-corps, des systèmes d’aération qui sont des choses aujourd’hui, qui sont obligatoires dans le marché résidentiel. 

Nous voyons une compétence travaux. 

Et vous vouliez me parler de votre compétence énergétique, parce que c'est aussi un des socles de démarrage de votre entreprise sur cet aspect écologique-environnementale. 

Qu’est-ce que vous voulez nous dire Jérémie ?

Je pense que notre plus forte expertise aussi, c’est l’efficience énergétique des bâtiments.

C’est vrai que les travaux de rénovation, c’est un sujet dont tout le monde parle, mais finalement il y a peu d’acteurs.

Je me demande même si nous ne sommes pas un des principaux acteurs dans le privé.

Et par rapport aux exemples que nous avons vu, d’ailleurs ces immeubles que nous avons fini de rénover, ce sont ceux de la première SCPI Denormandie, qui a démarré en 2020. Qui a fait des travaux de rénovation sur 2021 et un peu sur 2022, et qui commence à distribuer fin 2022, 2023.

Nous allons voir tout à l’heure - si vous êtes d’accord - le calendrier de la SCPI Denormandie.

Les exemples de Cavaillon et Pamiers, qui sont deux exemples que nous venons de voir en photo. Vous voyez que nous arrivons à des niveaux d’économie d’énergie.

Pour calculer les économies d’énergie, c’est simple. Nous demandons un diagnostic de performance énergétique, avant les travaux et après les travaux.

Certes, le diagnostic de performance énergétique n’est pas parfait, il y a certaines approximations. Mais au-delà du chiffre sonnant trébuchant qui est, par exemple, 82 % de réduction d’énergie et 51 % sur Pamiers et Cavaillon que nous venons de voir. 

Nous pouvons nous dire que c’est un ordre de grandeur. C’est-à-dire qu’il y a de très fortes économies d’énergie, et qui d’ailleurs se retrouvent sur le montant en euros pour nos locataires.

Encore une fois, prenons l’exemple de Cavaillon, qui est l’exemple le plus criant. Pamiers peut être un peu moins marqué.

Toutes choses égales par ailleurs, nous aurions plus de 5 000 euros par an, d’économie sur les factures énergétiques, à répartir sur quatre logements. 

Vous vous rendez compte que c’est une économie de plus de 100 euros par locataire, et par mois.

Sur Pamiers, c’est un peu moins marqué. Nous avons quasiment 4 900 euros répartis sur sept logements.

Cela ferait en moyenne, en sachant que tous les logements n’ont pas bénéficié du même niveau de performance énergétique. En moyenne, cela représente 700 euros par locataire, et par an, donc 55 euros par mois. Et tous les logements sont à peu près dans cet ordre de grandeur, c’est-à-dire entre 50 et 100 euros d’économie sur les factures énergétiques.

Ce sont donc des locataires qui restent plus longtemps. C’est moins de turn over et dans le contexte du coût énergétique, cela va dans la bonne direction.

Et surtout, mettons cela en perspective, avec des lois qui sont passées récemment. 

Le gouvernement a bloqué les hausses de loyer à 3,5 % pour les locataires.

Donc, par exemple, sur un loyer moyen, c’est le cas sur la SCPI Kyaneos Pierre, nous avons des loyers autour de 500 euros, Denormandie cela devrait être à peu près la même chose. 3,5 % d’augmentation des loyers, cela fait 17,50 euros.

Vous voyez qu’ici, les travaux qui font bénéficier entre 50 et 100 euros, nous sommes vraiment dans une logique d’avoir un impact financier qui est assez fort. 

Et encore une fois, nous parlons en kilowattheure, mais nous pouvons aussi parler en émission de gaz à effet de serre.

Là, c’est le même calcul, c’est-à-dire le DPE avant les travaux et le DPE après les travaux. Les réductions se calculent en kilo de CO2 par mètre carré par an, où si nous multiplions par la surface. 

Au total sur ces dix premiers bâtiments que nous avons rénové sur Kyaneos Denormandie 1, nous avons 56 tonnes de CO2 en moins, dans l’atmosphère chaque année, avec une réduction – encore une fois d’après le DPE – entre 80 et 90 % de réduction de l’émission de gaz à effet de serre.

Encore une fois, il faut garder en tête que ces résultats sont plutôt un ordre de grandeur. Il y a plein de composantes qu’il faudrait rajouter. 

Le fait qu’un locataire vit dans un logement mieux isolé. Au lieu de se chauffer à 19°, il va peut-être se chauffer à 21°, ce que nous appelons l’effet rebond dans le jargon des gens qui se posent ce type de question.

Mais quoi qu’il en soit, nous voyons que les efforts faits en termes de performance énergétique sont très importants sur cette SCPI.

Nous voyons que c’est pertinent.