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La pierre-papier face à l'inflation

Publié le 6 déc. 2021 par Jonathan Dhiver - Mis à jour le 4 oct. 2022

Le vendredi 3 décembre, Jonathan Dhiver, Président fondateur de MeilleureSCPI.com a été invité de l’émission BFM Bourse présentée par Guillaume Paul. Une intervention exclusive sur les impacts de l'inflation sur la pierre-papier.

La pierre-papier face à l'inflation


Retrouvez ci-dessous la retranscription du passage de Jonathan Dhiver sur BFM Bourse


Et si nous retournions dans cet univers de la pierre-papier pour évoquer aujourd’hui « Immobilier, pierre-papier et inflation ».  Qu’est-ce qu’on raconte dans tout cela ?

Nous voyons qu’il y a de l’inflation depuis plusieurs mois. Votre invité précédent en parlait. Pour rappel, l’inflation c’est les prix des biens consommés par les ménages. Nous voyons que sur les derniers chiffres de l’INSEE, sur une année glissante, nous sommes à 2,6 %. Ce qui est un niveau vraiment important.

image La pierre\-papier face à l'inflation

Mais cela n’est-elle pas finie ?

Ce n’est sans doute pas fini. Pourquoi cette inflation ? C’est qu’il y a eu un arrêt brutal de l’économie qui a créé de la pénurie dans divers secteurs. Nous le voyons bien. Nous pouvons prendre l’exemple de la promotion immobilière, du bois, etc...

Nous voyons qu’il y a eu une demande très forte avec la relance et nous nous retrouvons à avoir une inflation qui est très forte.

Cette question de l’inflation est quand même importante parce que vos auditeurs, ils ont du patrimoine. Ce patrimoine qu’ils ont, il faut bien s’assurer qu’ils ne vont pas trop le détruire parce que l’inflation sera trop importante.

Donc nous pensons que la pierre-papier est une des solutions pour lutter contre cette inflation.

Vous dites que la pierre-papier peut être une véritable valeur de résilience face à la montée des prix ?

Exactement, nous le verrons. Nous avons regardé dans le rétroviseur et vous verrez que sur 30 années, cela a été plutôt positif. Pourquoi nous sommes plutôt positifs ? Bien évidemment, l’inflation intervient sur la dette. Cela fait que la dette passée coûte moins chère en termes de valeur. Votre « Loan-to-Value », ou le rapport prêt–prêteur diminue. Donc c’est plutôt intéressant.

Ce qu’il faut savoir, c’est que dans une SCPI ou la pierre-papier, il y a des milliers d’actifs immobiliers qui sont loués à des milliers d’entreprises. Ces entreprises, elles payent des loyers qui sont indexés selon certains indices. Dans ces indices, il y a bien évidemment l’inflation qui est un peu corrélée. Forcément et mécaniquement, il va y avoir des hausses de loyer qui vont arriver que ce soit à titre privé ou sur les entreprises et puis, il y a tous les prix des actifs qui vont évoluer de façon positive.

Vous voyez qu’il y a quand même quelques indicateurs qui permettent de se dire que l’immobilier est une des solutions pour lutter contre l’inflation.

Effet de l’inflation sur :
Bénéfices pour l’investisseur :
La dette
  • Prix du bien qui augmente
  • Prêt qui reste identique (taux fixe)
  • Diminution de la loan-to-value
Les Loyers
  • Loyers indexés à l'inflation
  • Hausse des revenus locatifs
  • Remboursement du prêt à taux fixe avec ce surplus
Le prix des actifs
  • Prix des actifs immobiliers évoluent de manière régulière
  • Les prix sont revenus au niveau d'avant crise 2008

Source : Forbes 

Plus largement, Jonathan, c’est une des grandes questions du moment. Comment fait-on pour protéger son épargne de l’inflation ?

Avez-vous des idées ou quelque chose pour nous ?

C’est peut-être un cours de math au démarrage. C’est de regarder quel est mon taux de rendement net de l’inflation ?

Nous allons prendre un exemple, vous prenez un rendement qui est 3 % net, votre inflation est de 2 %. De façon un peu rapide, votre rendement réel est de 1 %.

Si nous prenons le livret A de 0,50 %. Si nous reprenons le même exemple, vous avez une inflation à 2 %. Finalement vous détruisez du pouvoir d’achat, vous êtes à -1,5 % sur votre performance.

Nous voyons qu’au cours, il y a les chiffres de la décollecte du livret A au cours du mois d’octobre 2021. C’est un mois traditionnel de décollecte parce qu’on paie la taxe foncière et les différentes taxes etc.… Mais ce que nous voyons, et il faut regarder dans les chiffres, c’est qu’il y a eu beaucoup plus de décollecte que d’habitude. Donc nous voyons que les Français commencent enfin à se poser cette question : mon épargne, comment je fais pour la protéger de l’inflation ?

Et bien évidemment sur la pierre-papier, nous en sommes convaincus. Vous prenez le rendement des SCPI au troisième trimestre 2021, c’est 4,34 % sur une année glissante. Vous voyez que vous êtes très au-dessus de l’inflation.

Quand nous regardons dans le rétroviseur, sur les 30 dernières années, les SCPI, elles ont été capables sur 30 ans, pendant 25 années d’être meilleures que l’inflation.

image La pierre\-papier face à l'inflation

Mieux que l’inflation pendant 25 ans ?

Pendant 25 ans, nettement meilleurs. Nous voyons que l’immobilier est une des classes d’actif.

Ce n’est pas la seule, il faut aussi conserver des liquidités sur son livret A parce que nous pouvons faire face à des aléas de la vie. Mais l’immobilier est une façon de protéger son épargne de l’inflation.

Les Français semblent vous écouter aujourd’hui vu l’évolution du prix évidemment.

Comme d’habitude Jonathan, pour finir, des idées de SCPI auxquelles se tourner éventuellement ?

Nous aimons bien donner des idées aux épargnants parce que quand nous investissons en SCPI, nous n’investissons pas dans une SCPI. Nous allons investir dans un portefeuille de SCPI.

Nous allons le diversifier dans le temps, c’est-à-dire que nous n’y allons pas à fond tout de suite mais nous y allons de manière régulière.

Alors trois petites idées :

La première, Altixia Cadence XII. Une SCPI qui a distribué plus de 5 % depuis sa création. Les objectifs sont entre 5 % et 6 % et l’année prochaine risque d’être un peu meilleure selon le gérant.

Une SCPI diversifiée,  2 000 € d’investissement minimum et accessible en versements programmés.

Une autre SCPI qui vient d’être lancée par La Française : LF Avenir santé

Pour les épargnants qui veulent investir dans du patrimoine immobilier loué à des acteurs et des opérateurs de la santé, 300 € minimums d’investissement. Vous voyez que c’est vraiment très accessible et un objectif de rendement de 4,50 % pour l’année 2022.

Et puis je termine avec une société de gestion indépendante : Cap Foncières et Territoires.

La SCPI qui a un objectif de rendement de plus de 5 %. Elle est accessible à partir de 1 020 €, très diversifiée sur des classes d’actifs qui sont un peu différentes des très grosses SCPI parce que nous sommes plutôt sur la TPE et PME.

Moi, souvent j’aime bien le dire en tant que chef d’entreprise que les TPE et PME de France sont très actives et elles participent très clairement à notre économie. Elles sont intéressantes parce qu’elles peuvent apporter des rendements très intéressants : 5,63 % en 2020.

Mais il faut le dire, il faut le marteler et vous faites bien. Merci beaucoup. Jonathan Dhiver est venu nous voir. Aujourd’hui, avec nous régulièrement sur BFM business, le fondateur de MeilleureSCPI.com. Merci beaucoup Jonathan et à très vite sur BFM business

Merci Guillaume.

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