La SCPI Reason signe sa 13e acquisition avec un actif au Portugal

La SCPI Reason, gérée par MNK Partners, vient de franchir une nouvelle étape dans son déploiement paneuropéen en signant sa 13e acquisition, qui est aussi son premier investissement au Portugal. Cette opération, portant sur un actif industriel situé dans la région de Lisbonne et intégralement loué à Glory Global Solutions Portugal, illustre la montée en puissance de cette jeune SCPI diversifiée et sa capacité à se positionner sur des marchés européens à la fois dynamiques et encore attractifs en termes de rendement.

La SCPI Reason accélère son développement européen avec une première acquisition au Portugal

L'acquisition d'un premier actif portugais marque une étape stratégique pour Reason. Jusqu'ici, la SCPI s'était principalement développée sur des marchés d'Europe de l'Ouest et d'Europe centrale (Royaume-Uni, Pays-Bas, Irlande, Belgique, République tchèque). L'entrée au Portugal vient compléter ce maillage géographique et renforcer la dimension véritablement européenne du véhicule.

Cette opération s'inscrit dans la continuité du pipeline annoncé début 2026, qui mentionnait explicitement des acquisitions en cours au Portugal et en Pologne, destinées à porter l'empreinte de la SCPI à sept géographies européennes à terme. En concrétisant ce dossier portugais, Reason matérialise donc l'une des étapes clés de sa feuille de route.

L'actif acquis est un ensemble industriel situé dans la région de Lisbonne, intégralement loué à Glory Global Solutions Portugal dans le cadre d'un bail long. Avec cette transaction, Reason renforce à la fois :

• sa diversification géographique (entrée sur un nouveau marché européen) ;
• sa diversification sectorielle, en poursuivant son exposition aux actifs industriels et logistiques déjà visibles dans son portefeuille (Pays-Bas, République tchèque, Irlande).

Au total, après cette opération, le portefeuille atteint 13 actifs Core pour une valeur supérieure à 52 M€, répartis dans 6 pays.

Une acquisition de 3,2 M€ dans la région de Lisbonne

Un actif industriel entièrement loué

L'investissement portugais de Reason porte sur un ensemble industriel localisé dans la région de Lisbonne, pour un montant total (AEM) de 3,2 M€. L'actif affiche un taux de rendement AEM de 7,7 %.

Les principales caractéristiques de l'opération sont les suivantes :

Cette transaction constitue la première acquisition de Reason sur le marché portugais, après une phase de préparation et d'origination de dossiers. Elle s'inscrit dans la stratégie de la SCPI, qui privilégie des baux longs, des locataires de premier plan et des emplacements porteurs à l'échelle européenne.

Un ensemble composé de trois bâtiments interconnectés

L'actif acquis se compose d'un ensemble industriel regroupant trois bâtiments interconnectés, offrant une combinaison de fonctions complémentaires. On y retrouve :

• des bureaux ;
• un entrepôt ;
• un laboratoire ;
• des surfaces dédiées à l'industrie légère.

Cette configuration multi-usages permet à un occupant industriel de bénéficier, sur un même site, de l'ensemble de ses fonctions opérationnelles : administration, stockage, production légère et activités de R&D ou de test. Pour un investisseur Core tel que Reason, ce type de configuration améliore la pérennité de l'occupation et la fonctionnalité du site, deux paramètres clés pour sécuriser des revenus locatifs sur longue durée.

Glory Global Solutions Portugal, locataire unique du site

Un bail triple net ferme de 10 ans

L'ensemble immobilier est intégralement loué à Glory Global Solutions Portugal dans le cadre d'un bail triple net (NNN) ferme d'une durée de 10 ans. Un bail triple net implique que la quasi-totalité des charges (entretien, fiscalité foncière, certains travaux) est supportée par le locataire, ce qui contribue à stabiliser le niveau de revenus pour la SCPI.

La durée ferme de 10 ans s'inscrit pleinement dans la stratégie de Reason, qui privilégie des baux longs à l'échelle européenne, comme on l'observe déjà sur ses acquisitions logistiques et industrielles aux Pays-Bas (bail triple net de 10 ans à Westzaan) ou en République tchèque (bail long pour l'actif industriel léger de Zlín). Cette visibilité contractuelle renforce la prévisibilité des flux locatifs et la résilience du portefeuille.

Une filiale d'un groupe japonais coté à Tokyo

Glory Global Solutions Portugal est une filiale du groupe japonais Glory, société cotée à la Bourse de Tokyo et spécialisée dans les technologies et équipements d'automatisation de la gestion des transactions monétaires. Le groupe intervient notamment sur des solutions de gestion de cash, de traitement automatisé des billets et pièces, ainsi que sur des systèmes dédiés aux transactions financières.

Pour Reason, la présence d'un locataire unique adossé à un groupe international coté renforce significativement le profil de risque de l'investissement :

• solidité financière présumée plus élevée qu'un locataire local isolé ;
• activité positionnée sur un segment technologique à forte valeur ajoutée ;
• cohérence avec la philosophie de la SCPI qui cible des locataires de premier plan sur des baux longs.

Une localisation stratégique dans la région de Lisbonne

Un accès direct à l'autoroute A8

L'actif bénéficie d'un emplacement stratégique dans la région de Lisbonne, avec un accès direct à l'autoroute A8. Cet axe majeur dessert le nord-ouest de Lisbonne et permet de rejoindre les principaux pôles économiques et logistiques de la capitale portugaise en moins de 45 minutes.

Pour un utilisateur industriel, cette localisation présente plusieurs avantages :

• accès rapide aux zones économiques de Lisbonne ;
• connexion aux flux logistiques nationaux et internationaux (routes vers le nord du pays et l'Espagne) ;
• attractivité pour des entreprises européennes et internationales, dans un marché déjà identifié comme en forte progression par MNK Partners.

Une proximité avec la côte atlantique

L'actif se situe également à moins de 20 kilomètres de la côte atlantique, offrant un positionnement dans un bassin économique bénéficiant :

• de l'attractivité résidentielle et touristique du littoral portugais ;
• de l'essor des activités tertiaires et industrielles autour de Lisbonne ;
• d'un environnement susceptible de soutenir la demande locative à moyen et long terme.

Cette localisation, combinant accessibilité logistique (A8) et proximité avec la côte, s'inscrit dans la logique d'investissement Core de Reason : privilégier des actifs bien situés dans des marchés en croissance, afin de sécuriser la valeur à long terme de l'immobilier sous-jacent.

Un portefeuille désormais composé de 13 actifs et plus de 52 M€ d'actifs Core

De 11 à 13 actifs : la poursuite de la croissance

Au 31 mars 2026, Reason comptait 11 actifs déployés dans 5 pays européens, pour une valeur totale de 41 M€. Le pipeline annoncé incluait déjà un actif de bureaux au Royaume-Uni acquis en avril 2026 ainsi que des acquisitions en cours au Portugal et en Pologne.

Avec la concrétisation :

• de l'actif de bureaux au Royaume-Uni en avril 2026 ;
• puis de l'actif industriel au Portugal,

la SCPI atteint désormais 13 actifs pour une valeur de plus de 52 M€ d'actifs Core, répartis dans 6 pays. Le Portugal vient s'ajouter aux cinq pays déjà présents dans le portefeuille (Royaume‑Uni, Pays‑Bas, Irlande, Belgique, République tchèque).

Les principaux chiffres après l'acquisition

Les indicateurs clés de la SCPI Reason après l'acquisition portugaise se présentent ainsi :

Cette opération constitue la 13e acquisition de la SCPI et illustre le rythme soutenu de déploiement d'un véhicule lancé fin 2024, qui combinait déjà en 2025 un taux de distribution de 12,90 % et une performance globale annuelle (PGA) de 13,90 % grâce à des acquisitions à des taux élevés et à la revalorisation de la part.

Une stratégie clairement orientée vers les actifs Core européens

Reason poursuit son développement autour d'un portefeuille d'actifs Core européens, principalement hors de France. La SCPI se positionne comme une SCPI diversifiée européenne ciblant :

• des baux longs (10 ans ou plus dans plusieurs cas) ;
• des locataires de premier plan (groupes internationaux, acteurs industriels installés) ;
• des rendements AEM attractifs, généralement entre 6 % et plus de 8 % ;
• des marchés en croissance à l'échelle européenne (logistique, industriel léger, bureaux Core, etc.).

L'acquisition réalisée au Portugal coche l'ensemble de ces cases :

• actif Core à usage industriel/tertiaire ;
• bail triple net ferme 10 ans ;
• locataire international adossé à un groupe coté à Tokyo ;
• rendement AEM de 7,7 % ;
• marché portugais en phase d'attractivité croissante pour les entreprises européennes et internationales.

Elle permet également à la SCPI d'étendre son exposition à un nouveau marché européen tout en conservant la cohérence de sa stratégie : diversification géographique mais discipline sur le couple rendement/risque et la qualité des locataires.

MNK Partners poursuit le déploiement international de Reason

Une société de gestion spécialisée dans l'immobilier international

MNK Partners est une société de gestion indépendante agréée par l'Autorité des marchés financiers depuis 2019, positionnée sur les investissements immobiliers internationaux. Basée notamment à Paris et au Luxembourg, elle s'appuie sur un groupe comptant environ une trentaine de collaborateurs répartis dans plusieurs bureaux en Europe et en Afrique.

Reason, lancée en octobre 2024, est une SCPI à capital variable qui illustre cette expertise internationale, avec un périmètre déjà étendu à 6 pays après l'acquisition portugaise, et un objectif affiché d'atteindre 7 géographies européennes à moyen terme.

Une approche fondée sur la diversification et la gestion quantitative

La SCPI Reason s'inscrit dans une démarche de diversification internationale associant :

• gestion quantitative et intelligence artificielle pour le sourcing et la sélection d'actifs ;
• diversification sectorielle (logistique, bureaux, hôtellerie, éducation, commerce, industriel léger) ;
• gestion active avec un pilotage des baux, des locataires et des rendements cibles ;
• intégration d'une approche ESG (environnementale, sociale, gouvernance) dans la construction du portefeuille.

Parallèlement à Reason, MNK Partners gère d'autres fonds professionnels immobiliers européens, un fonds de dette privée immobilière et des mandats de gestion privée couvrant plusieurs classes d'actifs. Cette plate‑forme multi‑produits renforce la capacité de la société à originer des transactions off‑market ou peu concurrentielles, à l'image de cette acquisition industrielle au Portugal.

Conclusion

Avec l'achat d'un ensemble industriel de 3,2 M€ dans la région de Lisbonne, intégralement loué à Glory Global Solutions Portugal dans le cadre d'un bail triple net ferme de 10 ans et offrant un rendement AEM de 7,7 %, la SCPI Reason signe sa 13e acquisition et réussit sa première implantation au Portugal.

Cette opération porte son portefeuille à 13 actifs pour plus de 52 M€ d'actifs Core répartis dans 6 pays, et s'inscrit pleinement dans la stratégie de diversification géographique et de sélection d'actifs Core à baux longs défendue par MNK Partners. Elle renforce également l'exposition de Reason à l'immobilier industriel européen, dans un marché portugais en pleine montée en puissance auprès des investisseurs et des entreprises internationales.

En poursuivant ce déploiement méthodique, MNK Partners confirme le développement de Reason comme SCPI européenne diversifiée, capable d'allier rendements élevés, gestion quantitative et ancrage international.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI présente des risques, notamment un risque de perte en capital et de liquidité. Nous rappelons que l’objectif de performance n’est pas garanti et que la durée de placement recommandée pour la SCPI Reason est de 8 ans. Avant toute souscription, il est essentiel de prendre connaissance de l’ensemble de la documentation réglementaire de Reason et de définir votre profil de risque avec votre conseiller en gestion de patrimoine.