SCPI décotées en 2025 : comprendre la décote et saisir les opportunités

Comme chaque année, MeilleureSCPI.com publie le classement annuel des SCPI décotées. Basé sur les données recueillies par notre pôle études et recherches, ce classement vise à présenter des opportunités d'investissement en calculant l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription de la part.

En 2025, le marché des SCPI décotées offre plusieurs fenêtres d'opportunité pour les épargnants capables d'analyser rapidement les données et d'agir avec efficacité. Il ne s'agit pas seulement de repérer une décote, mais de comprendre ce qu'elle signifie en termes de potentiel de revalorisation, de rendement et de risque.

Dans Monujo, vous pouvez suivre de façon précise la décote par rapport à la valeur de reconstitution pour de nombreuses SCPI, ce qui permet aux investisseurs les plus avertis de détecter plus facilement les SCPI des côtés (décotées) présentant un profil intéressant.

Les SCPI décotées : comment ça marche ?

Établie chaque année par les sociétés de gestion, la valeur de reconstitution est un indicateur permettant de déterminer et d'encadrer le prix des parts d'une SCPI.

Concrètement, la valeur de reconstitution estime ce que coûterait la reconstruction complète de la SCPI tout frais inclus, aux conditions actuelles du marché, c'est-à-dire en tenant compte de tous les frais auxquels la SCPI et ses associés ont jusqu'à présent été soumis.

Elle se calcule ainsi :

• valeur d'expertise du patrimoine immobilier détenu par la SCPI ;
• + ensemble des coûts engendrés par la SCPI pour constituer son parc (frais d'acquisition, droits, commissions, etc.).

Une SCPI est dite " décotée " lorsque son prix de souscription (ou son prix sur le marché secondaire pour le capital fixe) est inférieur à cette valeur de reconstitution, au-delà de ce que tolère la simple marge réglementaire. C'est précisément cette décote qui peut constituer une opportunité à saisir pour l'investisseur.

Un prix de souscription encadré par l'AMF

Point à retenir, le règlement général de l'AMF dispose que le prix de souscription soit défini selon une fourchette de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution rapportée à une part.

La valeur de reconstitution s'avère être un indicateur clé pour les épargnants en quête d'un achat au juste prix. Elle devient encore plus intéressante lorsqu'elle permet de détecter des SCPI dont le prix de la part est sous-valorisé et susceptible d'être prochainement revalorisé afin de rester dans la fourchette de prix imposée par l'AMF.

Dans un marché en mutation, savoir lire ces écarts et suivre les décisions des sociétés de gestion est essentiel : une SCPI durablement décotée peut signaler soit un retard de revalorisation, soit un risque sous-jacent. C'est pourquoi il est indispensable d'adopter une approche alerte et sélective.

SCPI à capital variable décotées

Comparer la valeur de reconstitution et le prix de souscription d'une SCPI à capital variable permet d'identifier les SCPI décotées par rapport à la valeur vénale de leur patrimoine et d'anticiper une éventuelle revalorisation du prix de part.

MeilleureSCPI.com a dressé un classement des SCPI à capital variable les plus décotées à partir des valeurs de reconstitution communiquées au 1^er janvier 2025. Ce classement met en évidence les véhicules qui présentent, à date, un écart significatif entre leur prix de souscription et leur valeur de reconstitution.

SCPI à capital fixe décotées

Pour les SCPI à capital fixe, nous avons comparé le prix d'achat fixé à la dernière date de confrontation avec la valeur de reconstitution par part de la SCPI.

Contrairement à la SCPI à capital variable, le prix est déterminé en fonction de l'offre et de la demande et est susceptible d'enregistrer des variations à la hausse comme à la baisse. Du fait de cette volatilité, il est possible que le prix de part des SCPI à capital fixe ne reflète pas la valeur intrinsèque du patrimoine immobilier détenu par le véhicule d'investissement.

Néanmoins, ces fluctuations créent des opportunités sur le marché secondaire pour les investisseurs souhaitant acquérir des parts à un prix décoté, qui pourrait un jour être réajusté à sa valeur réelle.

Nous avons donc dressé un classement des SCPI à capital fixe les plus décotées du marché à partir des valeurs de reconstitution communiquées au 1^er janvier 2025.

Performance des SCPI décotées en 2025

En 2025, les SCPI décotées continuent d'attirer les investisseurs en raison de leur potentiel de plus-value. Malgré un ralentissement de la collecte avec une collecte brute estimée à 4,7 milliards d'euros contre 7,7 milliards en 2023, et une collecte nette de l'ordre de 3,5 milliards d'euros, ces véhicules maintiennent un attrait grâce à des rendements solides.

À titre d'illustration, certaines SCPI affichent encore des taux de distribution attractifs, comme :

• Alta Convictions avec un rendement de l'ordre de 6,51 % en 2024 ;
• Epsicap Nano avec un rendement proche de 6,55 % en 2024.

Dans ce contexte, les récents ajustements réglementaires par l'AMF visent à protéger les investisseurs en garantissant une évaluation plus transparente et plus précise des valeurs de reconstitution, ce qui renforce encore l'intérêt d'une approche fondée sur l'analyse des décotes.

Impact de l'inflation et des taux d'intérêt

L'inflation persistante et les variations des taux d'intérêt influencent également le marché des SCPI. Les investisseurs recherchent des placements offrant une protection partielle contre l'inflation, et les SCPI décotées, avec leur potentiel de revalorisation du prix de part, répondent en partie à cette demande.

Les taux d'intérêt stabilisés maintiennent un environnement globalement favorable pour l'investissement immobilier, même si la collecte nette positive des SCPI est restée limitée, autour de 5,7 milliards d'euros en 2024 pour l'ensemble du marché.

Les SCPI décotées offrent des opportunités d'investissement intéressantes dans un contexte économique marqué par l'inflation et des taux d'intérêt en phase de stabilisation, à condition d'adopter une lecture fine des risques et des fondamentaux.

Conclusion

Les SCPI décotées en 2025 continuent de représenter une opportunité d'investissement attrayante, avec un potentiel de plus-value significatif lorsque la décote est justifiée par un simple décalage de valorisation et non par une dégradation structurelle des actifs.

Les classements publiés par MeilleureSCPI.com permettent d'identifier les SCPI présentant les meilleures opportunités sur le marché, qu'elles soient à capital variable ou à capital fixe. Pour en tirer pleinement parti, l'investisseur doit rester alerte, suivre les annonces de revalorisation, analyser la qualité des locataires, la durée résiduelle des baux et la stratégie de la société de gestion.

Dans Monujo, vous pouvez retrouver la décote par rapport à la valeur de reconstitution pour de nombreuses SCPI, un outil précieux pour celles et ceux qui souhaitent surveiller le marché de façon efficace et repérer les opportunités de SCPI des côtés au bon moment.

À lire également : 

Impact de l'ordonnance du 3 juillet 2024 sur les SCPI