Les SCPI Iroko renforcent leur patrimoine en Europe

Les SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas renforcent leur présence à l'échelle européenne à travers une série d'acquisitions réalisées au 2^e trimestre 2026. Cette phase de développement combine une diversification géographique, sectorielle et locative, tout en s'appuyant sur un patrimoine déjà constitué et suivi dans la durée. Les opérations menées en Espagne, en France, au Portugal et en Pologne illustrent la stratégie de ces véhicules, qui s'articule autour de bureaux, de locaux d'activité et de commerces intégralement loués.

Au cours de cette période, 15 acquisitions ont été enregistrées. Iroko Zen en totalise 6, pour un taux de rendement Acte en Main moyen de 7,97 %. Iroko Atlas a intégré 9 nouveaux actifs, avec un rendement AEM moyen de 9,45 %. Parmi ces opérations figurent un immeuble de bureaux près de Madrid, des locaux d'activité en Alsace et au Portugal, ainsi qu'un supermarché en Pologne.

Un portefeuille européen en croissance pour les SCPI Iroko

Les acquisitions réalisées au 2^e trimestre 2026 apportent de nouveaux actifs à Iroko Zen et Iroko Atlas, tout en consolidant leur empreinte européenne. La période est marquée par des investissements dans quatre pays : l'Espagne, la France, le Portugal et la Pologne. Les typologies ciblées couvrent les bureaux, les locaux d'activité et le commerce, avec des baux de durées variées et des profils de locataires diversifiés.

La répartition des 15 acquisitions se présente ainsi :

• 6 acquisitions pour Iroko Zen, avec un taux de rendement AEM moyen de 7,97 % ;
• 9 acquisitions pour Iroko Atlas, avec un taux de rendement AEM moyen de 9,45 % ;
• une première implantation au Portugal pour Iroko Atlas, avec des locaux d'activité situés à Alcobaça ;
• quatre exemples d'actifs localisés en Espagne, en France, au Portugal et en Pologne ;
• des immeubles relevant des bureaux, des locaux d'activité et du commerce.

Cette activité d'investissement s'inscrit dans une approche qui ne se limite pas à l'intégration de nouveaux immeubles. Le développement des SCPI Iroko repose également sur un suivi du parc existant, afin d'accompagner l'évolution des actifs déjà détenus et de leurs baux locatifs.

Panorama des acquisitions : typologies, localisations et locataires

Les acquisitions emblématiques du trimestre illustrent la diversité des profils immobiliers et locatifs retenus par Iroko Zen et Iroko Atlas. Le tableau ci-dessous récapitule les principales caractéristiques des quatre opérations détaillées.

Ces opérations reposent sur des actifs avec des durées d'engagement locatif qui s'échelonnent de 2,61 ans à 15 ans. Les baux conclus avec Konecta, Schneider Transports SAS, IMTEC et Carrefour témoignent de la diversité des secteurs d'activité présents au sein du portefeuille.

Iroko Zen poursuit ses acquisitions en Espagne et en France

Des bureaux loués à Konecta dans le pôle tertiaire d'Alcobendas

Iroko Zen consolide son implantation en Espagne à travers l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé à Alcobendas. Cette commune de la périphérie immédiate de Madrid constitue un pôle tertiaire établi, accueillant de nombreuses entreprises dans un environnement dédié aux activités de services.

Livré en 2003, le bâtiment propose environ 15 800 m² de surfaces de bureaux, réparties sur quatre niveaux. L'ensemble comprend également 222 places de stationnement, qui participent à l'attractivité de l'actif pour les utilisateurs. L'immeuble s'inscrit ainsi dans une zone entièrement tournée vers les activités tertiaires.

Le bien est intégralement loué à Konecta, groupe international espagnol spécialisé dans la relation client et les services externalisés aux entreprises. Konecta occupe le bâtiment depuis son origine et s'est réengagé en avril 2026 dans le cadre d'un bail de 12 ans ferme. Le contrat conclu en triple net contribue à la visibilité des flux locatifs sur la durée du bail, notamment en matière de charges.

Le prix d'achat hors droits s'élève à 34,6 M€. Le volume d'investissement atteint précisément 34,65 M€ HD. Le taux de rendement Acte en Main ressort à 7,34 %, ce qui reflète le rapport entre le loyer annuel et le prix d'acquisition AEM de l'immeuble.

Des locaux d'activité dans le sud de l'Alsace, loués à Schneider Transports SAS

La deuxième opération mise en avant pour Iroko Zen concerne des locaux d'activité situés à Sierentz, dans le sud de l'Alsace. L'actif se trouve dans la zone d'activité économique Hoell, qui bénéficie d'un accès direct et rapide à l'autoroute A35. Cet axe structurant traverse la région du nord au sud et relie notamment les grandes agglomérations du secteur. Le site se situe également à proximité immédiate des frontières suisse et allemande, ce qui lui confère une dimension transfrontalière.

Construit en 2019, l'ensemble immobilier développe une surface totale de 2 407 m². Il rassemble des locaux d'activité et des bureaux d'accompagnement, complétés par 20 places de stationnement extérieures et 10 quais niveleurs. Cette configuration correspond aux besoins d'une activité logistique et de transport.

L'immeuble est intégralement occupé par Schneider Transports SAS, acteur international de la logistique historiquement implanté dans la zone. L'entreprise occupe déjà l'actif voisin, ce qui traduit une présence durable sur ce territoire.

Le bail commercial a pris effet en janvier 2026 pour une durée de 10 ans. La première échéance triennale interviendra en 2029. Le contrat génère un loyer annuel de 264 000 € HT HC, avec une indexation annuelle fondée sur l'indice ILAT. Le prix d'achat s'établit à 3,3 M€ hors droits, tandis que le volume d'investissement est exprimé à 3,30 M€ HD. Le taux de rendement Acte en Main atteint 7,45 % et le WALB ressort à 2,61 ans, ce qui traduit la durée résiduelle moyenne des baux avant une possible résiliation.

Iroko Atlas réalise sa première acquisition au Portugal

Des locaux d'activité à Alcobaça, occupés par IMTEC

Iroko Atlas poursuit la constitution de son portefeuille immobilier européen en ciblant notamment le marché portugais. La première acquisition réalisée dans ce pays porte sur des locaux d'activité situés à Alcobaça, à environ 100 km au nord de Lisbonne. Le bâtiment se trouve dans la zone industrielle de Casal da Areia, à proximité de l'autoroute A8 reliant Lisbonne à Porto. Cette localisation lui procure un accès aux principaux axes régionaux.

Développé en 2022, l'immeuble propose une surface de 4 968 m². Il bénéficie d'une hauteur libre pouvant atteindre 12 mètres, ce qui répond aux exigences d'activités industrielles ou logistiques. Des panneaux photovoltaïques sont installés en toiture, apportant une composante énergétique spécifique au site.

L'ensemble est entièrement loué à IMTEC, groupe industriel portugais spécialisé dans la fabrication de moules techniques. L'investissement a été réalisé dans le cadre d'une opération de sale & leaseback, avec une cession de l'actif suivie de sa location par le vendeur.

Le bail conclu avec IMTEC porte sur une durée de 30 ans, dont 15 ans fermes, dans le cadre d'un contrat triple net. Le WALB atteint ainsi 15 ans pour cet actif, ce qui traduit une visibilité importante sur la durée des flux locatifs. Le volume d'investissement s'élève à 2,7 M€ HD, pour un taux de rendement Acte en Main de 7,86 %.

Un supermarché Carrefour à Chojnice, deuxième acquisition en Pologne

Iroko Atlas réalise par ailleurs sa deuxième acquisition en Pologne avec un supermarché Carrefour situé à Chojnice. La ville se trouve à environ 100 km au sud de Gdańsk, dans le nord du pays. Le commerce est implanté sur le principal axe routier et commercial de Chojnice, au cœur d'un quartier résidentiel dense. Il bénéficie d'une accessibilité en voiture et de la proximité des transports en commun.

Le site dispose d'une surface d'un peu plus de 5 000 m². Il a fait l'objet de travaux de rénovation entre 2016 et 2019, ce qui contribue à la modernisation de l'outil commercial. Carrefour occupe les lieux depuis 2001 et loue aujourd'hui l'intégralité de l'ensemble immobilier.

Le bail court jusqu'en 2035 et comporte une option de sortie en 2030. Cette configuration aboutit à un WALB de 4,3 ans. L'actif génère un revenu locatif annuel d'environ 430 000 €. Le prix d'achat synthétique est présenté à 4,7 M€ hors droits, tandis que le volume d'investissement précis atteint 4,75 M€ hors droits. À l'acquisition, le rendement Acte en Main ressort à 7,62 %. Il doit évoluer à 8,45 % à partir de la fin 2027, sous réserve du bon paiement des loyers et de l'évolution de la situation de l'actif.

Rendement AEM et WALB : deux indicateurs complémentaires

Le suivi des acquisitions des SCPI Iroko mobilise plusieurs indicateurs, parmi lesquels le rendement Acte en Main (AEM) et le WALB. Ces deux notions ne recouvrent pas la même réalité et apportent des éclairages différents sur les performances et les baux des actifs.

Le rendement Acte en Main, ou rendement AEM, correspond au rendement calculé au moment de l'acquisition. Il s'agit d'un taux théorique obtenu en rapportant le loyer annuel au prix d'acquisition Acte en Main de l'immeuble. Ce taux dépend notamment du bon paiement des loyers par les locataires et peut évoluer dans le temps. Il ne constitue pas une promesse concernant les performances futures de la SCPI et doit être appréhendé comme un indicateur de la situation à la date d'achat.

Le Weight Average Lease Break (WALB) désigne la durée résiduelle moyenne des baux avant une possible résiliation. Son calcul tient compte de la durée restante des contrats locatifs ainsi que de la valeur des loyers associés. Cet indicateur apporte un éclairage sur l'échéancier des baux attachés à un actif ou à un portefeuille immobilier, en mettant en perspective la stabilité des flux locatifs.

Dans les quatre acquisitions étudiées, le WALB s'échelonne de 2,61 ans pour les locaux d'activité de Sierentz à 15 ans pour l'immeuble d'Alcobaça. Chaque durée reflète les conditions propres aux baux conclus avec Schneider Transports SAS, Konecta, IMTEC et Carrefour.

Une empreinte européenne élargie et un patrimoine en évolution

Les acquisitions réalisées par Iroko Zen et Iroko Atlas traduisent la poursuite de leur déploiement à l'échelle européenne. Les opérations présentées combinent plusieurs marchés, catégories immobilières et profils d'occupation, depuis les bureaux d'Alcobendas jusqu'au commerce de Chojnice, en passant par les locaux d'activité de Sierentz et d'Alcobaça. La sélection de bâtiments intégralement loués, les engagements contractuels de durées variables et la diversité des implantations structurent cette phase de développement.

En parallèle, le suivi du patrimoine existant conserve une place centrale dans la gestion des deux véhicules, de manière à accompagner l'évolution des actifs déjà détenus. Les immeubles cités sont fournis à titre d'exemples et ne représentent pas l'intégralité du patrimoine des SCPI Iroko, qui est amené à évoluer en fonction de la stratégie d'investissement décrite dans la documentation réglementaire.

Pour les investissements réalisés à l'étranger, la valeur des actifs et les revenus distribués peuvent être affectés par les fluctuations des taux de change. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les indicateurs présentés, tels que le rendement AEM ou le WALB, s'inscrivent dans une perspective d'analyse à un instant donné.