SCPI paneuropéennes : performances, fiscalité et opportunités en 2026

Les raisons d'un tel engouement de la part des épargnants et des professionnels

L'engouement croissant des professionnels et des épargnants pour l'immobilier européen s'explique par de multiples aspects. Parmi eux, la double-diversification au bénéfice des épargnants puisque les SCPI proposent généralement une diversification géographique et typologique (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel géré…).

Cette stratégie permet de diluer les risques (politiques, économiques, sociétaux) liés à un seul pays et de s'exposer à différents cycles immobiliers en Europe. En investissant dans plusieurs marchés, les SCPI paneuropéennes peuvent saisir des opportunités là où les valorisations et les loyers restent attractifs.

En investissant dans les pays étrangers, les SCPI paneuropéennes offrent aux épargnants la possibilité de profiter de nouvelles opportunités et d'accéder à un immobilier peu accessible en direct. Outre ces aspects de mutualisation du risque, les épargnants bénéficient aussi d'une fiscalité avantageuse. En effet, et contrairement aux SCPI françaises, les loyers des SCPI paneuropéennes ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux, soit une économie de 17,20 % pour l'épargnant.

Également, les revenus issus des SCPI paneuropéennes sont fiscalisés dans le pays de détention de l'immeuble, parfois à un taux inférieur à l'imposition française, et échappent à la double imposition grâce au jeu des conventions fiscales signées entre la France et ses pays voisins. Les épargnants peuvent donc bénéficier d'une fiscalité adoucie et d'un rendement net d'impôt particulièrement attractif.

Enfin, et comme évoqué précédemment, les performances des SCPI paneuropéennes sont supérieures à la moyenne du marché des SCPI, avec des distributions souvent situées entre 6 % et 8 % pour les plus performantes en 2023 et 2024, malgré un contexte de taux plus élevés.

De nombreux nouveaux véhicules poursuivent cette stratégie et comptent bien profiter de ces différents aspects au bénéfice de la performance des fonds et des épargnants. Parmi eux, la SCPI Transitions Europe gérée par la société de gestion Arkéa REIM.

Une nouvelle SCPI paneuropéenne prometteuse : Transitions Europe

Lancée début janvier 2023 par la Société de Gestion Arkéa REIM, la SCPI Transitions Europe est un véhicule d'investissement diversifié et à dimension européenne. Elle cible les actifs en lien avec les nouveaux usages, sur l'ensemble du territoire européen.

Prévoyant d'allouer au moins 80 % de ses acquisitions hors de France, Transitions Europe entend profiter de tous les cycles de marché et des taux de rendement attractifs dans les grandes métropoles européennes. Les trois principales localisations visées par cette SCPI sont les Pays-Bas, l'Espagne et l'Allemagne.

Outre sa stratégie européenne, Transitions Europe se veut être une SCPI adaptée aux préoccupations actuelles des épargnants et de ses locataires. L'objectif de la SCPI est de construire un portefeuille immobilier qui soit en phase avec l'immobilier de demain et s'adapter aux mutations profondes qui s'opèrent sur le marché : développement du télétravail, du coworking et de la logistique urbaine avec l'essor du commerce en ligne.

Transitions Europe met l'accent sur la transition environnementale en étant labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) dès sa création. La SCPI met un point d'honneur à participer à la lutte contre le changement climatique et les différents bouleversements sur la biodiversité. Pour ce faire, le portefeuille est suivi selon une grille d'analyse comportant 54 critères de notation qui répondent à trois objectifs : protéger la biodiversité, favoriser les mobilités, renforcer la résilience des actifs face au réchauffement climatique.

L'engagement autour des enjeux ESG contribue à améliorer la performance à long terme des SCPI. La conviction d'Arkéa REIM est que la prise en compte des critères extra-financiers contribuera à une meilleure attractivité locative des immeubles, préservant ainsi la liquidité des actifs et la performance financière du fonds à moyen et long terme (non garantie). En 2023, Transitions Europe a réalisé un taux de distribution de 8,16 %, la positionnant parmi les leaders du marché.

Transitions Europe a un objectif de distribution supérieur à la moyenne globale du marché. Avec une capitalisation en croissance et une stratégie d'acquisition opportuniste et diversifiée, la SCPI privilégie les classes d'actifs les plus performantes et des immeubles serviciels vertueux.

Ainsi, le premier actif acquis par la SCPI est un centre de bien-être situé à Rotterdam aux Pays-Bas. D'une surface totale de 3 100 m² et présentant de nombreuses prestations (salle de sport, piscine, spa), ce bien a été acquis pour un volume de 14 M€ à un taux de rendement attractif de près de 6,25 % actes en mains.

Transitions Europe a également investi 13 M€ dans un actif de bureaux et de services à Arnhem aux Pays-Bas. Cet immeuble de dernière génération représente une surface totale de 5 700 m² entièrement louée à un locataire de grande qualité, Eiffel (leader sur le marché du conseil et de l'intérim), dans le cadre d'un bail d'une durée ferme supérieure à 10 ans. L'actif affiche un taux de rendement proche de 6,5 %, parfaitement en adéquation avec l'objectif de performance de Transitions Europe.

(Immeuble de bureaux acquis à Arnhem)

L'objectif de performance est fondé sur la réalisation d'hypothèses de marché arrêtées par la Société de Gestion et n'est pas garanti. Il ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance. Ce produit présente un risque de perte en capital et sa liquidité n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Données Arkéa REIM au 01/04/2023.

En cas de souscription, l'investisseur doit obligatoirement consulter le Document d'Information des Investisseurs afin de prendre connaissance de manière exacte des risques encourus, notamment le risque de perte en capital. L'investissement doit s'effectuer en fonction de ses objectifs, de sa capacité d'investissement et de son horizon de placement. Il est rappelé que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Afin d'étudier votre profil d'investissement, nous vous invitons à vous rapprocher de votre conseiller habituel.

La SCPI Transitions Europe est disponible à partir de 200 € (5 parts minimum à la première souscription), en direct, via le démembrement de propriété, à crédit et au sein de contrats d'assurance-vie.

• La SCPI des nouveaux usages Transitions Europe

À retenir sur les SCPI paneuropéennes en 2026

• Les SCPI paneuropéennes profitent d'une diversification géographique et typologique qui limite les risques et améliore le couple rendement/risque.
• La fiscalité des revenus étrangers (sans prélèvements sociaux et avec conventions fiscales) permet un rendement net potentiellement supérieur à celui des SCPI 100 % françaises.
• Malgré un retournement de cycle et la hausse des taux, les taux de distribution restent attractifs, souvent entre 5 % et 8 % pour les meilleures SCPI européennes.
• Transitions Europe s'illustre comme une SCPI de référence, avec un taux de distribution de 8,16 % en 2023 et une stratégie axée sur les nouveaux usages immobiliers et l'ISR.
• Ces supports restent des placements de long terme, avec risque de perte en capital et absence de garantie sur la liquidité et la performance future.