Primopierre : l’ouverture du marché secondaire change la donne pour la liquidité en 2026

La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM), traverse une crise de liquidité sans précédent qui a conduit à la suspension de la variabilité de son capital lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) du 7 janvier 2026. Cette mesure transforme la SCPI en un fonds de type capital fixe pour au moins deux ans, rendant le marché secondaire la principale – voire unique – voie de sortie pour les associés souhaitant revendre leurs parts[1][2][7].

Face à des demandes de retrait dépassant 10 % du capital (soit environ 232 M€ en attente dès 2024, équivalent à 7,3 % du capital), cette évolution marque un tournant : le marché secondaire, traditionnellement réservé aux SCPI à capital fixe, devient un levier essentiel pour restaurer une liquidité viable en 2026, au prix d'une décote et de délais négociés[2][6]. Cet article décrypte les enjeux, les mécanismes et les implications pour les investisseurs.

Contexte : une crise de liquidité structurelle chez Primopierre

Depuis plusieurs trimestres, Primopierre accumule des tensions sur sa liquidité, amplifiées par un marché immobilier de bureaux dégradé. Au premier trimestre 2024, 232 M€ étaient déjà en attente de retrait, représentant 7,29 % du capital, un seuil critique qui s'est aggravé pour dépasser les 10 % réglementaires en 2025-2026[2][6]. Avec 1,98 million de parts en attente et seulement 434 retraits compensés, le délai théorique de sortie atteignait 1 144 ans, rendant le mécanisme classique de rachat par la société de gestion inopérant[1][3].

La suspension de la variabilité du capital, actée le 7 janvier 2026 pour deux ans (potentiellement prorogeable), répond à un double impératif :

• Réglementaire : conformité à l'article L. 214-93 du Code monétaire et financier.
• Économique : éviter des ventes forcées d'actifs à prix décoté dans un contexte de baisse de la valeur de reconstitution, passée de 106,38 € à environ 79,50 € par part fin 2025[2][5][7].

Cette décision s'inscrit dans une tendance plus large : Novapierre Résidentiellle avait déjà basculé en capital fixe le 1er avril 2025, illustrant les défis du secteur des SCPI[1].

La stratégie 2026-2028 : assainissement avant tout

Praemia REIM déploie une stratégie tripartite pour redresser la barre : désendettement, amélioration de l'occupation et travaux de valorisation. L'objectif est clair : stabiliser la distribution (actuellement sous pression) et recréer les conditions d'une rentabilité attractive à moyen terme, une fois le choc de liquidité absorbé[2].

• Désendettement : les produits de cessions d'actifs seront prioritairement alloués à la réduction de la dette, évitant une déstabilisation du bilan.
• Occupation : renforcement des baux pour limiter les vacances locatives dans un marché des bureaux tendu.
• Travaux : investissements ciblés pour moderniser le patrimoine et soutenir la valeur de réalisation[2].

Cette approche pluriannuelle impose aux associés un horizon d'investissement long, avec une liquidité moins immédiate, mais préserve le patrimoine contre des sorties massives[2]. La valeur estimée à 79,50 € par part en 2026 reflète cette dégradation, contraignant les investisseurs à un arbitrage : miser sur le redressement ou opter pour une sortie via le marché secondaire[7].

Le marché secondaire : définition et fonctionnement

Le marché secondaire permet de céder ses parts directement à un autre investisseur, qui reprend les droits associés (dividendes, plus-values futures). Historiquement dédié aux SCPI à capital fixe, il devient en 2026 le canal quasi obligatoire pour Primopierre et d'autres SCPI bloquées comme Primovie (délai théorique >130 ans)[1][3].

Plateformes et frais

• 2nd Market : plateforme leader en France pour le secondaire SCPI, viager et démembrement. Transactions notariées, avec 6 % TTC pour le vendeur (dégressif) et 1,8 % TTC pour l'acheteur[1].
• Autres intermédiaires : mises en relation variées, avec barèmes de frais et volumes différents[1].

Délais et décotes observés en 2026

Les délais moyens s'établissent à 4 à 8 semaines pour un prix cohérent, contre des années en retrait classique[1].

Exemple concret : dépôt d'annonce le 1er février 2026 à 92 € (–20 % vs 115 €), acheteur trouvé en 5 semaines, puis 3 semaines de traitement notarié, soit environ 8 semaines au total[1].

Les décotes varient fortement :

• –10-15 % pour les SCPI liquides,
• –15-25 % pour les SCPI bloquées comme Primopierre,
• jusqu'à –45 % pour certaines SCPI à capital fixe extrêmes[1].

Comparaison retrait vs marché secondaire

Implications pour les investisseurs en 2026

L'ouverture forcée au marché secondaire change la donne : elle offre une sortie plus rapide (4-8 semaines) contre une décote jugée acceptable (15-25 %), transformant un blocage total en liquidité gérable[1][3].

Cependant, les associés doivent arbitrer entre :

• Attendre le redressement : pari sur la stratégie 2026-2028, avec une distribution stabilisée mais une illiquidité temporaire[2].
• Vendre immédiatement : via le marché secondaire, en anticipant frais et décote, adapté aux besoins de trésorerie à court terme[1][2].

Conseil expert : évaluez votre tolérance au risque avec un conseiller en gestion de patrimoine. Pour des montants inférieurs à 20 k€, l'absorption par la demande est plus aisée. Diversifiez votre patrimoine pour éviter une surconcentration en SCPI bloquées[1][2].

Conclusion

En 2026, le passage de Primopierre à un capital fixe et l'essor du marché secondaire redéfinissent la liquidité des SCPI sous tension : adieu les délais théoriques absurdes, bonjour un arbitrage fin entre temps et prix. Cette mutation, bien que contraignante, protège le patrimoine immobilier sous-jacent et pave la voie à un redressement structuré.

Pour les investisseurs prudents, c'est l'occasion de repositionner leur portefeuille en mesurant soigneusement les décotes acceptables et les horizons de placement, dans un marché où la flexibilité prime désormais sur l'immédiateté[1][2][3].