SCPI Eurovalys : un actif cédé pour 28,9 M€ à Norderstedt

La SCPI Eurovalys poursuit la gestion active de son patrimoine immobilier en Allemagne. Après la cession d'un immeuble de bureaux à Brême pour 33,6 M€ début septembre 2026, Advenis REIM a annoncé une nouvelle opération à Norderstedt, dans la région de Hambourg. La municipalité a acquis la seconde partie d'un ensemble immobilier pour 28,9 M€, avec l'objectif d'y installer sa nouvelle mairie.

Cette opération illustre la stratégie d'asset management menée par la société de gestion : restructurer les actifs, dialoguer avec les acteurs locaux et arbitrer les immeubles lorsque les conditions de marché ou les perspectives patrimoniales le justifient.

Eurovalys cède un ensemble de bureaux à Norderstedt

Acquis en avril 2021, l'ensemble immobilier situé à Norderstedt développait initialement 20 876 m² de bureaux, répartis entre deux bâtiments. Plusieurs filiales de Lufthansa figuraient notamment parmi les locataires.

L'actif a ensuite fait l'objet d'un travail d'asset management conduit par Advenis REIM avec l'appui de ses équipes allemandes. Cette démarche a permis de séparer juridiquement et opérationnellement les deux bâtiments, avant de les céder distinctement.

La municipalité de Norderstedt a décidé d'acquérir les deux immeubles afin d'y installer sa nouvelle administration municipale. La seconde transaction, portant sur une surface de 16 364 m², a été finalisée en 2026 pour un montant de 28,9 M€.

Les principales étapes de l'opération

La gestion de l'ensemble immobilier s'est déroulée en plusieurs phases :

• séparation des deux bâtiments qui composaient initialement l'actif ;
• traitement distinct de la partie la plus ancienne, alors vacante ;
• première transaction finalisée en 2024, ayant déjà généré une plus-value ;
• cession en 2026 de la seconde partie, d'une surface de 16 364 m² ;
• préparation de la sortie du locataire présent dans la partie récente afin de permettre à la municipalité d'occuper les locaux.

La dernière vente a généré une plus-value brute supérieure à 485 000 €. L'ensemble des cessions a été réalisé à un prix supérieur au prix d'acquisition initial de l'actif.

Les indicateurs clés

Le prix de 28,9 M€ rapporté à la surface de 16 364 m² correspond à une valeur moyenne d'environ 1 766 € par mètre carré. Ce calcul constitue un simple ratio indicatif : il ne permet pas, à lui seul, d'évaluer la rentabilité de l'opération, car il ne tient pas compte des loyers, des travaux, des frais, de la durée de détention, du financement ou de la fiscalité.

Une opération d'asset management plutôt qu'une simple vente

L'intérêt de l'opération réside moins dans la seule cession que dans le travail réalisé en amont. L'asset management désigne l'ensemble des actions destinées à améliorer la valeur, l'usage ou la liquidité d'un actif immobilier.

Dans le cas de Norderstedt, plusieurs leviers ont été mobilisés :

• dissociation des deux bâtiments ;
• analyse de la situation locative de chaque partie ;
• échanges avec la municipalité ;
• accompagnement technique de la séparation ;
• organisation de la libération des locaux par le locataire ;
• cession successive des deux composantes de l'ensemble.

Cette démarche a permis de faire émerger un acquéreur institutionnel ou public dont les besoins différaient de ceux d'un investisseur immobilier classique. La municipalité recherchait notamment un site adapté à l'installation d'une nouvelle mairie, tandis qu'Eurovalys pouvait valoriser l'actif en fonction d'un nouveau scénario d'occupation.

La municipalité devient ainsi l'acquéreur de l'ensemble des deux immeubles, même si les transactions ont été réalisées séparément. Cette distinction est importante : le montant de 28,9 M€ concerne la seconde partie cédée en 2026, tandis que la première partie avait fait l'objet d'une vente antérieure.

Advenis Germany, un relais local pour la gestion en Allemagne

La réalisation de l'opération s'appuie sur la présence du groupe Advenis en Allemagne depuis plus de vingt ans, à travers sa filiale Advenis Germany.

Basée à Francfort, cette entité compte 20 collaborateurs, dont 2 techniciens ou architectes et 5 property managers. Les équipes locales interviennent aux côtés de la société de gestion dans plusieurs domaines :

• suivi technique des immeubles ;
• accompagnement des opérations de séparation ou de restructuration ;
• relation avec les locataires ;
• coordination avec les prestataires ;
• connaissance des acteurs économiques locaux ;
• dialogue avec les administrations publiques ;
• recherche de nouveaux occupants.

Dans le dossier de Norderstedt, cette implantation locale a notamment facilité les relations avec la municipalité et l'accompagnement technique de la séparation des bâtiments.

La présence d'une équipe dans le pays d'investissement peut constituer un atout opérationnel pour une SCPI internationale. Elle permet à la société de gestion de suivre plus directement les immeubles, les locataires et les projets de travaux. Elle ne supprime toutefois pas les risques liés au marché immobilier allemand, à la vacance, aux coûts de rénovation ou à l'évolution de la valeur des actifs.

Un lien avec la politique ESG et le label ISR

Les équipes allemandes d'Advenis interviennent également dans le suivi du plan de travaux ESG associé au label ISR d'Eurovalys. Le label ISR de la SCPI a été renouvelé en 2025, pour une quatrième année de labellisation.

Dans l'immobilier tertiaire, les enjeux ESG peuvent concerner notamment :

• la performance énergétique des bâtiments ;
• la réduction des consommations ;
• la qualité d'usage pour les occupants ;
• l'accessibilité ;
• la gestion des déchets ;
• la mobilité ;
• la résilience des immeubles face aux évolutions réglementaires et climatiques.

La prise en compte de ces critères peut contribuer à préserver l'attractivité des actifs auprès des locataires et des acquéreurs. Elle peut également entraîner des dépenses de travaux ou de mise aux normes. Le label ISR ne constitue donc pas une garantie de performance financière ni une protection contre la baisse de la valeur des parts.

Eurovalys, une SCPI spécialisée sur l'immobilier allemand

Lancée en juillet 2015, Eurovalys a construit son positionnement autour de l'immobilier tertiaire allemand. Sa stratégie cible principalement des immeubles situés dans les grandes villes du pays, souvent désignées sous le terme de " Big 7 ".

Le patrimoine recherché peut comprendre :

• des bureaux ;
• des locaux d'activités ;
• des commerces ;
• des actifs dédiés à l'éducation ;
• plus largement, des immeubles tertiaires diversifiés.

La SCPI privilégie des locataires sélectionnés selon leur solidité financière et recherche des baux de longue durée. Cette orientation vise à favoriser la régularité des revenus, mais elle ne garantit pas l'absence d'impayés, de renégociations locatives ou de vacance.

Les données disponibles au 30 juin 2026 font ressortir une capitalisation d'environ 951 M€ pour Eurovalys, répartie entre environ 990 600 parts et plus de 16 300 associés. Le patrimoine est présenté comme intégralement situé en Allemagne et majoritairement composé de bureaux.

La SCPI a distribué des revenus à ses associés depuis sa création. Comme pour tout placement immobilier, les performances passées ne préjugent cependant pas des performances futures. Le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Une SCPI classée article 8

Eurovalys est une SCPI d'entreprise à capital variable classée article 8 au sens du règlement Disclosure.

Cette classification signifie que le fonds promeut des caractéristiques environnementales et sociales, sans relever de la catégorie des produits poursuivant un objectif d'investissement durable au sens le plus exigeant du règlement européen. Elle doit être distinguée d'une garantie de rendement ou d'une garantie de valeur du patrimoine.

La SCPI est :

• gérée par Advenis REIM ;
• déposée auprès de CACEIS Bank ;
• identifiée sous le code ISIN SCPI00004069 ;
• immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 810 135 632 ;
• couverte par le visa SCPI n° 18-24 du 24 juillet 2018.

La documentation réglementaire, notamment la note d'information et les statuts, doit être consultée avant toute décision d'investissement.

Advenis REIM poursuit son développement européen

Advenis REIM est la société de gestion de portefeuille du groupe Inovalis Advenis. Elle conçoit et gère des fonds d'investissement alternatifs immobiliers, notamment sous la forme de SCPI.

Créée en 2017, la société a obtenu son agrément de l'Autorité des marchés financiers le 29 juin 2018, sous le numéro GP 18000011.

Sa gamme s'articule autour de deux grandes thématiques :

• l'immobilier tertiaire européen, destiné à une clientèle privée ou institutionnelle ;
• l'immobilier résidentiel ancien, pouvant ouvrir droit, sous certaines conditions, à des dispositifs fiscaux.

La gamme comprend notamment :

• Eurovalys, lancée en Allemagne en 2015 ;
• Elialys, lancée en Europe du Sud en 2019 ;
• Advenis Immo Capital, créée en 2021 et disponible uniquement comme unité de compte en assurance-vie ;
• Eden, lancée en 2024 et présentée comme une SCPI européenne diversifiée.

Pour les produits comportant une dimension fiscale, l'intérêt de l'investissement dépend de la situation propre à chaque épargnant, notamment de son taux marginal d'imposition, de ses revenus et de son horizon de placement.

Plus de 1,3 Md€ de capitalisation pour les fonds gérés

Au 30 juin 2026, Advenis REIM affichait une capitalisation cumulée de 1,316 Md€ pour l'ensemble de ses fonds gérés.

Cette donnée correspond au cumul des capitalisations des différents véhicules. Elle est calculée en multipliant le nombre de parts par le prix de souscription de chaque fonds.

À la même date, les fonds gérés par Advenis REIM détenaient :

• 108 immeubles ;
• environ 247 locataires ;
• 100 % des encours des SCPI ouvertes à la commercialisation investis en Europe hors de France.

Ces chiffres donnent une indication de la taille du dispositif géré, mais ils ne permettent pas à eux seuls d'apprécier la performance ou le niveau de risque de chaque SCPI.

Le groupe Advenis, un acteur présent dans plusieurs villes européennes

Créé en 1995, le groupe Advenis intervient dans la conception de produits d'investissement immobilier, le conseil en gestion de patrimoine et la gestion d'actifs immobiliers.

Ses filiales opèrent en France, en Allemagne et en Espagne, dans plus de 30 villes, et regroupent plus de 300 collaborateurs.

Cette implantation européenne accompagne la stratégie de diversification géographique du groupe. Pour les SCPI, investir hors de France peut permettre d'accéder à d'autres marchés locatifs et à d'autres cycles immobiliers. En contrepartie, l'épargnant est exposé aux spécificités économiques, juridiques, fiscales et réglementaires des pays concernés.

Quels risques pour un investissement dans Eurovalys ?

L'investissement dans des parts d'Eurovalys doit être envisagé sur un horizon long et comporte plusieurs risques.

Le risque de perte en capital

La valeur des immeubles détenus par la SCPI peut diminuer en fonction :

• de l'évolution des taux d'intérêt ;
• de la conjoncture économique ;
• de la demande locative ;
• de l'état technique des bâtiments ;
• des coûts de travaux ;
• de la valeur des marchés immobiliers allemands.

La valeur des parts peut donc baisser et le capital investi n'est pas garanti.

Le risque de liquidité

Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides qu'un placement bancaire ou coté. En cas de retrait, la société de gestion doit pouvoir organiser la contrepartie ou disposer d'un marché secondaire suffisamment actif.

En période de tensions immobilières, les demandes de retrait peuvent augmenter tandis que les souscriptions ralentissent. Le délai de revente peut alors s'allonger et le prix de cession peut être inférieur au prix de souscription.

Le risque locatif

Les revenus distribués dépendent notamment des loyers effectivement encaissés. Ils peuvent être affectés par :

• la vacance des immeubles ;
• les impayés ;
• les renégociations de loyers ;
• la défaillance d'un locataire ;
• la concentration sur certains secteurs ou locataires.

La solidité financière passée des locataires ne constitue pas une garantie pour l'avenir.

Le risque lié aux cessions

Une plus-value réalisée à Norderstedt constitue un résultat favorable pour l'opération concernée, mais elle ne garantit pas que les prochaines cessions seront réalisées dans les mêmes conditions.

La performance d'un arbitrage dépend notamment du prix d'achat, du prix de vente, des travaux, des frais de transaction, de la fiscalité et de la durée de détention. Les plus-values peuvent également être irrégulières et ne constituent pas nécessairement un revenu récurrent.

Les risques liés à l'Allemagne et à la fiscalité

Une exposition concentrée sur l'Allemagne implique de suivre l'évolution :

• de l'économie allemande ;
• du marché des bureaux ;
• des règles d'urbanisme ;
• de la fiscalité immobilière ;
• du droit locatif ;
• des coûts énergétiques ;
• des réglementations environnementales.

La fiscalité applicable aux revenus et aux plus-values dépend de la situation de chaque associé et peut évoluer.

Une cession qui illustre la gestion active du patrimoine

La vente de Norderstedt intervient après la cession d'un actif de bureaux à Brême pour 33,6 M€ en septembre 2026. Ces deux opérations rapprochées témoignent d'une volonté d'arbitrage du patrimoine allemand d'Eurovalys.

Dans le cas de Norderstedt, la création de valeur ne repose pas uniquement sur la hausse éventuelle du marché immobilier. Elle provient surtout d'un travail de transformation de l'actif : séparation des bâtiments, identification d'un acquéreur public, organisation des départs locatifs et réalisation des ventes en plusieurs étapes.

La transaction de 28,9 M€ portant sur 16 364 m² a généré une plus-value brute supérieure à 485 000 €. Elle doit néanmoins être analysée dans le cadre plus large de l'ensemble immobilier acquis en 2021 et des deux cessions successives, plutôt que comme une opération isolée.

Conclusion

La cession de l'actif de Norderstedt pour 28,9 M€ constitue une nouvelle opération significative pour Eurovalys et Advenis REIM. Acquis en 2021, l'ensemble de 20 876 m² a été séparé en deux bâtiments puis cédé progressivement, la seconde partie de 16 364 m² ayant été vendue en 2026 à la municipalité de Norderstedt pour accueillir la nouvelle mairie.

Avec une plus-value brute supérieure à 485 000 € sur cette dernière opération, la transaction illustre l'intérêt d'une gestion locale et active du patrimoine. Elle ne doit toutefois pas être interprétée comme une garantie de rendement futur : Eurovalys reste exposée aux risques de marché, de liquidité, de perte en capital et d'évolution des revenus locatifs.

Article rédigé à partir des informations communiquées par Advenis REIM et des données publiées concernant l'opération de Norderstedt. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse.