SCPI Eurovalys : Cession d’un actif de bureaux à Brême

La SCPI Eurovalys a finalisé la cession d'un actif immobilier situé à Brême, en Allemagne. Initialement occupé par Siemens et destiné à un usage de bureaux, l'immeuble a été repositionné puis partiellement reconverti avant d'être vendu à un fonds d'investissement suédois spécialisé dans les actifs immobiliers de santé et d'éducation.

L'opération s'inscrit dans une logique d'asset management actif : après le départ du locataire historique, le bâtiment a fait l'objet d'une transformation de ses usages, avec l'intégration d'une école sur une partie de la surface. La vente, conclue pour 33,6 M€, dégage une plus-value brute de près de 8 M€, dont une partie doit être redistribuée aux associés en fin d'année.

Un actif de bureaux à Brême repositionné puis vendu

L'immeuble cédé se situe au Universitätsallee 16, à Brême. Il développe une surface totale de 10 550 m² et présente désormais une typologie mixte, associant bureaux et locaux d'enseignement.

Acquis en novembre 2016, l'actif était occupé par Siemens jusqu'en décembre 2023. Le départ du locataire a ouvert une phase de repositionnement menée avec l'accompagnement des équipes techniques d'Advenis Germany. L'objectif consistait à adapter l'immeuble à de nouveaux usages, en tenant compte des besoins locaux et des perspectives de valorisation du patrimoine.

Cette stratégie a permis de transformer une partie du bâtiment en espace à vocation éducative. Une superficie de 7 000 m² accueille désormais une école exploitée dans le cadre d'un bail conclu avec la Ville de Brême.

Une opération construite en deux temps

Le parcours de l'actif de Brême repose sur une séquence en deux étapes. D'abord, le bien a été repositionné après le départ de Siemens. Ensuite, il a été vendu une fois son nouvel usage stabilisé.

Cette logique de transformation a consisté à exploiter le potentiel d'un immeuble tertiaire devenu disponible, plutôt que de le conserver dans sa configuration initiale. Le repositionnement a ainsi permis de faire évoluer la destination de l'actif vers un ensemble plus diversifié, intégrant des bureaux et de l'enseignement.

Une reconversion adaptée aux besoins locaux

À la suite d'un sondage portant sur les besoins de la Ville de Brême, les anciens locaux de Siemens ont été restructurés afin d'accueillir des espaces multi-usages. La transformation a porté sur une part importante du bâtiment, avec l'affectation de 7 000 m² à une école.

La livraison de l'immeuble transformé est intervenue en septembre 2024. La Ville de Brême s'est engagée sur cette surface dans le cadre d'un bail de 20 ans, offrant une visibilité contractuelle sur l'occupation de cette partie de l'actif.

Cette évolution d'usage illustre une approche centrée sur l'adaptation du patrimoine aux besoins du territoire. Dans le cas présent, l'immeuble n'a pas seulement changé de locataire : il a aussi changé de vocation partielle, passant d'un immeuble de bureaux classique à un ensemble à usage mixte.

Une cession à un investisseur aligné avec le nouvel usage

Après sa reconversion, l'actif a été acquis par un fonds d'investissement suédois spécialisé dans l'immobilier de santé et d'éducation. Le profil de l'acquéreur correspond au nouveau positionnement du bâtiment, dont une partie significative est désormais dédiée à l'enseignement.

La transaction a été réalisée pour 33,6 M€. Ce montant dépasse à la fois le prix d'acquisition initial et la valeur d'expertise arrêtée au 31 décembre 2025. Après prise en compte des frais et des travaux engagés pour la transformation de l'immeuble, la vente fait ressortir une plus-value brute de près de 8 M€.

Une partie de cette plus-value doit être redistribuée aux associés de la SCPI en fin d'année. L'opération combine ainsi valorisation patrimoniale, reconversion fonctionnelle et arbitrage immobilier.

Le rôle décisif d'Advenis Germany dans l'opération

La gestion de cet actif a reposé sur la présence locale d'Advenis en Allemagne. Le groupe y est implanté depuis plus de 20 ans à travers sa filiale Advenis Germany, basée à Francfort.

Cette structure rassemble 20 collaborateurs, parmi lesquels figurent 2 techniciens ou architectes et 5 property managers. Leur intervention a accompagné plusieurs dimensions de l'opération de Brême, depuis le suivi des travaux jusqu'aux échanges avec les acteurs locaux.

Des compétences locales mobilisées sur plusieurs volets

Le travail des équipes en Allemagne a porté sur plusieurs axes :

• le suivi des travaux de restructuration du bâtiment ;
• les échanges avec les acteurs locaux ;
• la prise en compte du tissu économique de Brême et du fonctionnement de l'administration publique locale ;
• la relation de proximité avec les locataires ;
• le suivi des immeubles détenus par les fonds gérés ;
• l'accompagnement du plan de travaux ESG associé au label ISR d'Eurovalys.

Cette implantation locale joue un rôle structurant dans la gestion des actifs allemands. Elle permet d'assurer un suivi de proximité, notamment sur les immeubles nécessitant des travaux, des arbitrages techniques ou une adaptation à de nouveaux usages.

Le label ISR d'Eurovalys renouvelé en 2025

Le label ISR de la SCPI a été renouvelé en 2025, correspondant à sa quatrième année de labellisation. Le suivi technique des actifs et les travaux d'amélioration s'inscrivent ainsi dans une gestion immobilière qui intègre des objectifs ESG.

Dans ce cadre, l'opération de Brême illustre plusieurs leviers d'asset management :

• l'accompagnement des locataires ;
• la réalisation de travaux ;
• l'apport de services supplémentaires ;
• la transformation d'usage.

L'ensemble de ces actions contribue à adapter le patrimoine aux contraintes locatives et aux évolutions du marché.

Le marché immobilier allemand en phase de reprise sélective

La cession intervient dans un contexte où l'économie allemande montre des signes de redressement après plusieurs années de stagnation. Cette évolution s'accompagne d'un programme d'investissements publics d'environ 500 milliards d'euros, prévu sur une période de 10 à 12 ans.

La croissance du produit intérieur brut allemand, établie à 0,2 % en 2025, est attendue à 0,6 % en 2026. L'environnement macroéconomique reste donc modérément porteur, sans basculer dans une dynamique de forte accélération.

Le marché allemand de l'investissement immobilier d'entreprise connaît lui aussi une normalisation progressive. Au 1er semestre 2026, les montants investis ont atteint 12,3 milliards d'euros, en hausse de +8 % sur un an.

Cette reprise demeure sélective. Elle se concentre sur les actifs core et les immeubles de qualité. Les taux de rendement prime des bureaux poursuivent leur stabilisation, ce qui confirme une phase de réajustement plutôt qu'un rebond généralisé.

Les critères qui dominent le marché

Dans cet environnement, plusieurs éléments prennent une importance particulière :

• la qualité des emplacements ;
• le respect des exigences environnementales ;
• la visibilité des revenus locatifs ;
• la capacité à intervenir directement sur les bâtiments ;
• l'adaptation des immeubles aux besoins des utilisateurs.

L'actif de Brême répond précisément à cette logique. La reconversion partielle en école, l'engagement locatif de long terme et la qualité du positionnement géographique ont favorisé la transaction.

Eurovalys, une SCPI centrée sur l'Allemagne

Lancée en juillet 2015, Eurovalys repose sur une stratégie dédiée à l'Allemagne, présentée comme la première puissance économique et le premier marché immobilier de la zone euro.

La SCPI cible des immeubles tertiaires diversifiés implantés dans les principales villes allemandes, notamment celles du Big 7. Son patrimoine peut comprendre plusieurs catégories d'actifs :

• des bureaux ;
• des locaux d'activités ;
• des commerces ;
• des actifs consacrés à l'éducation.

La stratégie locative privilégie des engagements de long terme conclus avec des occupants sélectionnés sur la base de critères de solidité financière. Eurovalys distribue des revenus réguliers à ses associés depuis sa création. Les performances passées ne préjugent toutefois pas des performances futures, et le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Eurovalys est une SCPI d'entreprise à capital variable classée article 8 au sens du Règlement Disclosure. Son siège social se situe au 52 rue de Bassano, 75008 Paris. 

Advenis REIM et sa gamme de fonds immobiliers européens

Advenis REIM est une société de gestion de portefeuille appartenant au groupe Inovalis Advenis. Elle conçoit et gère une gamme de Fonds d'Investissement Alternatifs consacrés à l'immobilier.

Créée en 2017, la société a obtenu son agrément AMF le 29 juin 2018, sous le numéro GP 18000011. Elle exerce son activité sous la forme d'une société par actions simplifiée dotée d'un capital social de 3 561 000 €. 

Sa gamme s'est structurée autour de plusieurs véhicules :

• la SCPI Eurovalys, tournée vers l'Allemagne depuis 2015 ;
• la SCPI Elialys, consacrée à l'Europe du Sud depuis 2019 ;
• la SC Advenis Immo Capital, disponible uniquement en unité de compte au sein de contrats d'assurance-vie depuis 2021 ;
• la SCPI Eden, européenne et diversifiée, lancée en 2024 avec une structure de frais repensée.

D'autres frais peuvent s'appliquer à la SCPI Eden, notamment des frais de gestion, d'acquisition ou de cession, ainsi que des frais de retrait lorsque les parts sont détenues depuis moins de cinq ans révolus.

Advenis REIM développe deux grandes thématiques de gestion. La première concerne l'immobilier tertiaire européen, accessible à une clientèle privée ou institutionnelle recherchant l'acquisition indirecte d'un patrimoine immobilier assorti d'un rendement potentiel. La seconde porte sur l'immobilier résidentiel ancien, destiné à une clientèle privée souhaitant investir indirectement dans un patrimoine et bénéficier, sous conditions, d'avantages fiscaux.

Chaque investisseur doit analyser un projet en fonction de sa situation fiscale, de son taux marginal d'imposition et de la composition de ses revenus.

Au 30 juin 2026, l'ensemble des fonds gérés par Advenis REIM représente une capitalisation de plus de 1,3 Md€. Ce chiffre arrondi correspond au cumul des capitalisations des fonds, calculées en multipliant le nombre de parts par leur prix de souscription. Pour les SCPI ouvertes à la commercialisation, 100 % des encours sous gestion sont investis en Europe hors de France. À travers ses fonds, Advenis REIM détient 108 immeubles et accompagne quotidiennement 247 locataires.

Advenis, un groupe présent dans trois pays européens

Créée en 1995, Advenis est une société indépendante dont les filiales interviennent dans la conception de produits d'investissement immobilier, le conseil en gestion de patrimoine et la gestion d'actifs immobiliers.

Le groupe accompagne des clients institutionnels et privés dans la valorisation de leur patrimoine immobilier et financier. Advenis et ses filiales exercent leurs activités dans plus de 30 villes en France, en Allemagne et en Espagne. L'ensemble réunit plus de 300 collaborateurs.

Cette présence européenne constitue le cadre dans lequel Advenis REIM déploie la gestion de ses fonds et s'appuie sur des équipes locales pour le suivi opérationnel des immeubles.

Conclusion

La vente de l'actif de Brême marque l'aboutissement d'une séquence engagée après le départ de Siemens. La restructuration de l'immeuble, sa transformation partielle en école et la signature d'un bail de long terme avec la Ville de Brême ont précédé sa cession à un investisseur spécialisé dans la santé et l'éducation.

Pour Eurovalys, cette opération illustre une gestion immobilière active, fondée sur l'adaptation des usages et l'arbitrage d'un actif arrivé à une nouvelle phase de son cycle. Elle intervient dans un marché allemand en reprise sélective, où la qualité des emplacements, la visibilité locative et la capacité de transformation demeurent des critères déterminants.

L'investissement dans des parts de SCPI présente notamment un risque de liquidité et un risque de perte en capital. Les performances passées et la situation financière passée d'un locataire ne préjugent pas des résultats futurs.