Saisie Immobilière Partie 1 : Sélectionner un bien

MEILLEURE SCPI.COM, en partenariat avec Maitre David BENMOHA, avocat associé au sein de la SELARL ALLIANCE AVOCAT, entend chaque semaine rendre accessible l'information juridique au plus grand nombre.

Notre premier dossier porte sur la saisie immobilière.

SAISIE IMMOBILIERE : COMMENT SE PORTER ACQUEREUR D'UN BIEN VENDU PAR ADJUDICATION

Les propriétés saisies par la justice sont vendues aux enchères au tribunal, désormais le Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de grande instance), sous le contrôle du juge de l'exécution.

Ces ventes, appelées ventes par adjudication, qui peuvent se révéler relativement intéressantes – les prix de vente constatés étant généralement inférieurs aux prix du marché – suivent une procédure aujourd'hui très encadrée par le Code des procédures civiles d'exécution.

Notre étude, qui sera publiée sur plusieurs semaines, a pour objet d'éclairer l'acquéreur non professionnel afin de lui permettre d'enchérir en toute connaissance de cause, dans un cadre procédural qui a évolué ces dernières années (audience d'orientation, délais, surenchère, etc.).

Sélectionner le bien à acquérir

Avant toute vente, une publicité préalable est organisée afin de permettre aux acquéreurs potentiels de prendre connaissance des conditions de celle‑ci. Cette publicité reste effectuée par voie de presse, généralement dans des journaux d'annonces légales, mais elle a été largement modernisée.

Aujourd'hui, la liste des ventes est très largement diffusée sur Internet, sur les sites des tribunaux judiciaires, des barreaux, de certaines chambres départementales des commissaires de justice, ainsi que sur des plateformes spécialisées consacrées aux ventes aux enchères judiciaires. Cette diffusion en ligne permet un accès plus large et plus rapide à l'information, y compris aux personnes qui ne résident pas dans le ressort du tribunal.

Dès que vous aurez connaissance de la vente prochaine d'un bien par adjudication, il conviendra d'aller visiter les lieux aux dates et heures qui seront mentionnées sur la publicité.

Ces visites se déroulent généralement dans les semaines précédant la vente et sont collectives, à dates et heures fixes, en présence d'un commissaire de justice (nouvelle appellation de l'huissier de justice), chargé d'ouvrir les lieux et de veiller au bon déroulement de la visite.

Enfin, vous devrez impérativement prendre connaissance du cahier des conditions de vente, document central de la procédure. Il regroupe, outre une partie normalisée sur les conditions de la vente, toutes les informations qui ont pu être réunies sur le bien : procès‑verbal de description (qui vous renseignera sur sa situation d'occupation), certificat de métrage, origine de propriété, références du règlement de copropriété, documents d'urbanisme, diagnostics techniques obligatoires, ainsi que les modalités de mise à prix, de consignation, de paiement et de prise de possession.

Depuis la réforme de la saisie immobilière, ce cahier doit être déposé au greffe du juge de l'exécution dans les délais prévus par le Code des procédures civiles d'exécution, après signification du commandement de payer valant saisie et avant l'audience d'orientation.

Le cahier des conditions de vente est consultable au cabinet de l'avocat poursuivant ou au greffe du Juge de l'Exécution auprès du Tribunal judiciaire où se déroulera la vente.

A Paris, le Greffe du JEX- saisies immobilières - se trouve au sein du Palais de Justice, sur l'Île de la Cité, à proximité du 36 quai des Orfèvres, même si la réorganisation des juridictions et des services a conduit à une modernisation de l'accueil et, dans certains cas, à la possibilité de consultation dématérialisée de certaines pièces.

Muni de votre carte nationale d'identité, vous pourrez y consulter les cahiers des conditions de vente, en principe sur une large amplitude horaire, généralement de 9 heures à 17 heures en semaine, sans interruption, sous réserve de l'organisation propre à chaque juridiction. Il est désormais fréquent que les greffes mettent à disposition, au moins partiellement, les cahiers sous forme numérique, ou indiquent clairement les modalités de consultation à distance, ce qui facilite la préparation des enchères pour les acquéreurs et leurs avocats.

La semaine prochaine………..Les prérequis à l'adjudication (obligation de constituer avocat pour enchérir, consignation préalable, déroulement de l'audience d'orientation et de l'audience de vente, délais de surenchère de 10 jours après l'adjudication, etc.).