Logistique du dernier kilomètre et SCPI : enjeux et opportunités 2026

La logistique du dernier kilomètre est un concept clé dans la chaîne d'approvisionnement moderne. Il s'agit de la gestion de la livraison des marchandises à partir d'un entrepôt jusqu'au dernier point de livraison, c'est‑à‑dire le domicile du client ou le point de vente final.

Ce processus est complexe et requiert une planification minutieuse pour assurer une livraison rapide et efficace des colis. En 2025, dans un contexte de croissance continue du e‑commerce, le dernier kilomètre concentre environ 30 % des coûts logistiques totaux et plus de la moitié de l'empreinte carbone de la chaîne d'approvisionnement, ce qui en fait un maillon stratégique pour l'économie réelle et pour les politiques publiques de décarbonation.

Les pouvoirs publics et les acteurs privés multiplient ainsi les initiatives : zones à faibles émissions (ZFE), chartes de logistique urbaine durable, hubs de proximité, flottes propres, cyclologistique ou encore hôtels logistiques et micro‑hubs urbains, afin de concilier exigences de service, maîtrise des coûts et réduction des émissions.

Dans cet article, nous allons explorer les principes de base de la logistique du dernier kilomètre et son importance dans la dynamique du e‑commerce que l'on connaît, ainsi que son impact sur l'immobilier d'entreprise et les SCPI spécialisées dans cette thématique.

Les principes de base de la logistique du dernier kilomètre

Un exemple de SCPI dédié à la logistique du dernier kilomètre 
 

La logistique du dernier kilomètre dans le secteur de l'immobilier

Les avantages de la logistique du dernier kilomètre pour les SCPI

Les principes de base de la logistique du dernier kilomètre

La planification de la livraison est une étape essentielle de la logistique du dernier kilomètre. Elle consiste à déterminer les exigences de livraison des clients et à organiser les expéditions en fonction de ces exigences.

Les entreprises doivent également tenir compte des contraintes de livraison, telles que les heures de pointe, les restrictions de circulation et l'extension progressive des ZFE, qui imposent l'usage de véhicules à faibles émissions pour accéder à de nombreux centres‑villes.

Dans les grandes métropoles, la logistique urbaine représente désormais plusieurs centaines de milliers de colis livrés chaque jour et environ un quart des émissions de CO2 liées aux transports, ce qui pousse les collectivités à réserver du foncier pour la logistique, à développer des sites multimodaux et à encourager le report vers des modes plus propres comme le vélo‑cargo ou le fluvial. L'intelligence artificielle joue désormais un rôle central en anticipant les fluctuations de la demande et en optimisant les itinéraires en temps réel, tandis que le transport routier de marchandises se réorganise autour de flottes plus légères et plus propres pour desservir les centres urbains.

L'optimisation des itinéraires (il s'agit de la recherche opérationnelle d'un point de vue universitaire) est une autre étape clé de la logistique du dernier kilomètre. Il s'agit de trouver le meilleur itinéraire pour livrer les colis de manière rapide et efficace, tout en évitant les retards et les problèmes de circulation.

Les entreprises peuvent utiliser des logiciels d'optimisation de l'itinéraire pour automatiser ce processus, intégrant des données de circulation en temps réel et favorisant la mutualisation des coûts via des hubs logistiques, une priorité pour de nombreux retailers.

Les collectivités soutiennent ce mouvement en accompagnant la mise en place de micro‑plateformes logistiques de proximité, qui permettent de massifier les flux en amont puis de livrer en véhicules légers ou en vélo‑cargo sur le dernier kilomètre, réduisant de près de 20 % les kilomètres parcourus en centre‑ville dans les territoires les plus avancés.

Le suivi et la communication sont également importants dans la logistique du dernier kilomètre. Les entreprises doivent pouvoir suivre leurs expéditions en temps réel et fournir des mises à jour régulières aux clients sur l'état de leur livraison, grâce à des systèmes avancés qui identifient rapidement les retards ou anomalies, dans un contexte de tension récurrente sur l'emploi de chauffeurs‑livreurs qui pousse à l'automatisation et à la digitalisation des opérations.

Le recours à des solutions temps réel permet d'optimiser le remplissage des véhicules, d'améliorer la fiabilité des créneaux de livraison et de proposer des options plus flexibles (relais, consignes, rendez‑vous programmés).

Un exemple de SCPI dédié à la logistique du dernier kilomètre 

Activimmo est une SCPI créée en 2018 par Alderan. Elle a été l'une des premières SCPI à se spécialiser dans la logistique du dernier kilomètre en investissant dans des entrepôts, des messageries et des centres de distribution stratégiquement situés en France et en Europe, au plus près des grands bassins de consommation.

L'objectif est de répondre à la demande croissante du commerce électronique et de la livraison rapide des marchandises aux clients finaux, dans un environnement où chaque nouveau milliard d'euros dépensé sur le web nécessite en moyenne 24 000 m² supplémentaires de locaux dédiés à la logistique du dernier kilomètre et où l'on estime à 3,5 millions de m² les besoins additionnels dans les principaux pays européens à l'horizon 2026.

Activimmo a connu un développement rapide et a été largement reconnue par les investisseurs pour sa spécialisation sur un segment immobilier cyclique mais porteur à long terme et pour la qualité de ses actifs : entrepôts urbains, plateformes " cross‑dock ", messageries et hôtels logistiques qui peuvent être adaptés à l'évolution des flux.

Cette classe d'actifs fait face à de nouveaux arbitrages sous l'effet de la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN), qui limite la création de nouvelles surfaces et incite à recycler friches, anciens sites industriels ou bureaux obsolètes en espaces de logistique urbaine. Pour les SCPI, la capacité à sourcer, transformer et repositionner ce type de foncier devient un avantage concurrentiel déterminant.

L'importance de la logistique du dernier kilomètre

La logistique du dernier kilomètre est essentielle pour les entreprises car elle peut avoir un impact significatif sur leur réputation et leur rentabilité, représentant près d'un tiers des coûts logistiques totaux et plus de la moitié de l'empreinte carbone de la chaîne d'approvisionnement.

Les entreprises qui ne peuvent pas assurer des livraisons rapides et fiables risquent de perdre des clients et des revenus, dans un environnement où la concurrence se joue sur la promesse de service (livraison le jour même, créneaux fins, suivi en temps réel). Amazon reste une référence en matière d'intégration logistique du dernier kilomètre, avec ses réseaux propres, ses relais partenaires et son recours à des technologies avancées pour piloter son maillage d'entrepôts.

Sur le plan environnemental, le dernier kilomètre représente environ 25 % des émissions de CO2 liées aux transports dans les grandes agglomérations françaises, ce qui en fait un levier prioritaire pour les stratégies climat des métropoles. Les collectivités misent sur la cyclologistique, les véhicules utilitaires électriques ou hydrogène, la mutualisation des flux et la création d'hôtels logistiques et de micro‑hubs urbains pour rapprocher les stocks des clients finaux.

Le développement de plus de 200 entreprises de cyclologistique dans des dizaines de villes illustre cette transition, avec des infrastructures dédiées comme les hôtels logistiques urbains, qui combinent quais fluviaux, rail ou route avec des espaces de préparation de tournées pour les véhicules légers.

Pour les clients, la logistique du dernier kilomètre est également déterminante car elle affecte directement leur expérience d'achat. Les clients attendent des livraisons rapides et fiables, ainsi que des options de livraison flexibles : livraison à domicile ou au bureau, retrait en point relais ou en consigne automatique, créneaux élargis, reprogrammation à la volée.

On observe une convergence des standards entre BtoC et BtoB, avec des attentes de plus en plus fortes en matière de transparence et de durabilité (choix de créneaux " verts ", regroupement des livraisons, traçabilité de l'empreinte carbone), ainsi que l'essor de formes de livraison collaborative impliquant commerçants de proximité, artisans ou réseaux de partenaires indépendants.

source : https://www.mecalux.fr/blog/dernier-kilometre-logistique

La logistique du dernier kilomètre dans le secteur de l'immobilier

Dans le secteur de l'immobilier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des acteurs importants de la logistique du dernier kilomètre. Ces fonds immobiliers investissent dans des actifs tels que des entrepôts, des messageries, des hubs urbains et des hôtels logistiques, ce qui leur permet de bénéficier de la croissance structurelle du commerce électronique et de proposer des solutions de stockage et de distribution aux entreprises.

Après un cycle d'euphorie marqué par des montants d'investissements record dans l'immobilier logistique en Europe, le marché connaît depuis 2023–2024 une phase de normalisation avec une montée des taux d'intérêt, une hausse des coûts de financement et des signes de surcapacité ponctuelle sur certains axes, mais les actifs bien situés proches des centres urbains résistent mieux que les plateformes périphériques standardisées.

Le rôle des SCPI dans la logistique du dernier kilomètre est d'investir dans des actifs immobiliers stratégiquement situés pour faciliter la livraison rapide et efficace des marchandises aux clients finaux. Il s'agit souvent de foncier rare, en bordure de rocade ou de grands axes, ou de bâtiments réhabilités en cœur de ville pour servir de micro‑hubs ou d'hôtels logistiques.

Les SCPI peuvent également fournir des solutions de stockage temporaires pour les entreprises qui ont besoin d'un espace supplémentaire pour leurs stocks pendant les périodes de pointe (soldes, fêtes, opérations promotionnelles), soutenues par des programmes publics de logistique urbaine durable qui encouragent la création de micro‑plateformes et la mutualisation des flux entre plusieurs chargeurs.

Parallèlement, le cadre réglementaire évolue : ZAN, renforcement des ZFE, contraintes techniques accrues sur les bâtiments (performance énergétique, logistique urbaine durable), ce qui augmente la valeur relative des actifs déjà en place et bien adaptés à ces nouvelles normes. Certaines SCPI choisissent ainsi de spécialiser une partie de leur patrimoine sur des actifs de logistique urbaine et de dernier kilomètre, intégrés dans des stratégies globales d'immobilier logistique ou de locaux d'activité.

Les avantages de la logistique du dernier kilomètre pour les SCPI sont nombreux. Tout d'abord, elle leur permet de diversifier leur portefeuille d'investissements en ciblant un secteur soutenu par des tendances structurelles (digitalisation de la consommation, e‑commerce BtoC et BtoB, réorganisation des chaînes d'approvisionnement).

Elle peut également aider les SCPI à maintenir des taux d'occupation élevés en louant des espaces d'entrepôt à des entreprises du secteur de la logistique du dernier kilomètre, des transporteurs aux spécialistes de la livraison express ou de la cyclologistique.

Malgré la hausse des coûts d'exploitation (énergie, maintenance, fiscalité) et le durcissement de l'accès au crédit, les actifs de logistique urbaine et de dernier kilomètre restent parmi les plus recherchés, car ils bénéficient d'une profondeur de demande locative et d'une meilleure résilience face aux cycles économiques que certains segments plus spéculatifs.

Pour l'épargnant, une SCPI logistique ou une SCPI de logistique urbaine permet d'accéder indirectement à cette classe d'actifs spécialisés, avec une gestion déléguée, une mutualisation des risques locatifs et une diversification géographique. La compréhension du positionnement de la SCPI (entrepôts XXL, plateformes régionales, actifs de dernier kilomètre, locaux d'activité urbains) et de sa capacité à s'adapter aux nouvelles contraintes réglementaires et environnementales est toutefois essentielle dans l'analyse.

En conclusion, la logistique du dernier kilomètre est un élément clé de la chaîne d'approvisionnement moderne et de la consommation e‑commerce que nous connaissons. Elle nécessite une planification minutieuse, une optimisation poussée des itinéraires et une communication efficace pour assurer une livraison rapide et fiable des marchandises aux clients finaux, tout en intégrant les impératifs de décarbonation, de digitalisation et de mutualisation des flux dans un cadre de plus en plus contraint par les ZFE et les objectifs de sobriété foncière.

Dans le secteur de l'immobilier, les SCPI jouent un rôle important dans la logistique du dernier kilomètre en investissant dans des actifs immobiliers stratégiquement situés et adaptés à ces nouveaux usages, offrant ainsi aux investisseurs une exposition à un segment clé de l'économie réelle, au cœur des transformations du commerce et des villes.

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