Etude Deloitte : bonne nouvelle pour les SCPI bureaux!

Publié le 30 oct. 2014 par - Mis à jour le 24 janv. 2019

Etude Deloitte: stabilité des locataires de bureaux

Alors que l’investissement dans le commerce est préféré à l’investissement de bureaux, l’étude réalisée par l’agence Deloitte nous montre que l’immobilier de bureaux se porte bien et que de nombreux leviers sont encore à saisir !

L’étude nous décrit le comportement des locataires de bureaux en France, durant l’année 2013 et nous éclaire particulièrement sur trois points : la durée d’engagement, le taux de libération des locaux et la renégociation des loyers. De bonnes nouvelles peuvent en être tirées pour les SCPI de bureaux (société civile de placement immobilier).

La durée d’engagement

Selon l’étude, la durée d’engagement continue sa progression, notamment pour les loyers significatifs et se généralise à l’ensemble du marché. La tendance actuelle à vouloir optimiser ses coûts et sécuriser ses revenus futurs, en contrepartie de mesures d’accompagnement importantes proposées par les bailleurs (franchise, loyers à paliers…) se confirme. Les durées moyennes d’engagement ferme croissent et atteignent 4,5 années en 2013 (+ 12%), dans le cadre de la signature de nouveaux baux. Le bond réalisé par les engagements fermes de 9 ans est significatif. Il est aussi important de noter une tendance à une personnalisation élevée des durées et à la sortie du schéma traditionnel 3-6-9 (qui correspond désormais à moins de 50% des baux). Pour certains grands locataires, représentants de gros loyers, l’engagement de moins de 6 ans est privilégié, ce qui fait baisser la moyenne pondérée par les loyers (6,4 à 5,9%). Ce n’est pas tant l’économie à court terme (en raison de mesures d’accompagnement), que la recherche de flexibilité qui les anime (ou d’anticipation potentielle de reprise de la croissance?).

D’une manière générale, les durées d’engagement sont fonction de la surface: les plus grandes s’engagent pour plus longtemps.
Tous les secteurs sont concernés par cet allongement des durées d’engagement (les secteurs Croissant Ouest - La Défense, les 1e et 2e couronnes, ains que les régions), excepté Paris QCA et Paris, pour qui les durées restent relativement stables.

Taux de libération

Le taux de libération moyen des locaux a fortement baissé pour atteindre 6% en 2013 (-40% par rapport à 2012). Ceci est en cohérence avec l’évolution générale du marché et la forte volonté de stabilité des locataires (cf. allongement de la période d’engagement ferme). Nous retrouvons les taux de libération les plus forts aux échéances triennales et avant le terme du bail. Malgré une hausse sensible du taux de libération lors de la première échéance triennale, 13% (en raison d’opportunités de baisse des loyers faciaux sur certains secteurs qu’ont su saisir certains locataires), le taux de libération n’est que de 2% autrement.

Une corrélation existe entre surface et taux de libération: plus la surface louée est grande plus le taux de libération est faible (sauf pour certaines grandes surfaces). Une diminution du taux de libération est à remarquer dans l’ensemble des secteurs (notamment les secteurs Croissant Ouest - La Défense et Régions), malgré une légère hausse pour Paris QCA et la 1e couronne (expliquée par un taux exceptionnellement bas en 2012).

Renégociations

En 2013, les baux ne faisant l’objet d’aucune négociation restent largement majoritaires (73%). S’il les baux sont renégociés, ils le sont davantage aux triennales (43% à 3 ans et 33% à 6 ans) et en fonction de l’indice ICC (indice du coût de la construction). Les loyers des baux indexés ont progressé en moyenne de 2,6% par an, alors que ceux des baux renégociés augmentent de 0,8% en moyenne, ce qui s’explique par des renégociations à la hausse moindres et des renégociations importantes à la baisse.
Tandis que les renégociations à la baisse sont de 6% en moyenne à 3 ans, 10% à 6 ans et 12% à terme, des baux sont également renégociés à la hausse (22% à 3 ans et 13% à 6 ans). Les effets de la renégociation lors de la triennale de 3 ans sont hétérogènes, avec un rééquilibrage des rapports de force (et un avantage pour le bailleur, avec des renégociations plutôt à la hausse qu’à la baisse).

Ce sont surtout les surfaces les plus importantes qui sont l’objet de renégociations lors des échéances. Avec leur important pouvoir de négociation elles obtiennent une amélioration des loyers dans 36% des cas et une hausse dans 21%.
Lors des triennales et au terme du bail, si de fortes pressions à la baisse se font sentir dans certains secteurs notamment dans la 2e couronne (20%), Paris résiste à cette baisse et les Régions connaissent des résultats plus contrastés (15% à la baisse et 7% à la hausse).

Qu'en conclure?

Les SCPI gèrent des parcs immobiliers, constitués de différents biens, notamment des bureaux loués par des entreprises. Ce sont elles qui gèrent ces portefeuilles, choisissent les locataires, encaissent les loyers, payent les charges… L’un des avantages que tire un particulier de ce type d’investissement, en plus de ne pas avoir à gérer ce patrimoine, est la mutualisation du risque : il investit dans une ou plusieurs SCPI qui gèrent elles mêmes plusieurs biens. Les mauvais résultats d’un locataire seront compensés par les meilleurs résultats des autres.

Aux vues de l’étude, on ne pourrait que davantage recommander l’investissement dans une SCPI bureaux. Le particulier qui investit recherche avant tout deux choses : un rendement performant et un risque maitrisé; or l’étude réalisée par Deloitte vient de nous montrer qu’en l’état actuel des choses, le risque est contenu. La durée d’engagement ferme s’allonge et le taux de libération des locaux diminue. Le locataire de bureaux cherche donc la stabilité, ce qui est en adéquation avec la logique de pérennité du dividende du particulier. Le TOF (taux d’occupation financier) des SCPI qui gèrent ces bureaux est élevé; le propriétaire est sûr que le bien sera occupé d’une manière stable, continue et relativement longue, par le locataire. Les dividendes issus de ces loyers en seront d’autant plus sécurisés.

Source de l'étude et des graphiques: Deloitte.

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