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- Réduisez vos charges et augmentez vos cash-flows en ciblant des immeubles tertiaires verts certifiés (HQE, BBC, BREEAM, LEED) à faible consommation énergétique.
- Sécurisez la valeur de votre patrimoine en anticipant le risque de dépréciation des immeubles non verts avec la généralisation des bâtiments à énergie positive d’ici 2020.
- Optimisez le rendement global en raisonnant en “coût global” : acceptez un surcoût de construction pour bénéficier de charges moindres et de meilleurs loyers sur la durée.
- Alignez-vous sur les attentes des utilisateurs et des investisseurs en visant au moins 50 % de patrimoine vert, gage d’attractivité locative et de liquidité à la revente.
Pourquoi investir dans l’immobilier tertiaire vert ?
Les lois dites Grenelles I (2009) et II (2010) ont édicté de nouveaux objectifs environnementaux en matière d’immobilier tertiaire
Pour les immeubles existants
Le parc tertiaire représentant 1/4 du patrimoine immobilier bâti (850 millions de m2) et 1/3 des consommations énergétiques, la rénovation énergétique de ce parc est donc nécessaire pour atteindre les objectifs du Grenelle:
en 2020, une réduction globale de 38% de la facture énergétique (un décret présentant le calendrier des obligations est en cours d’élaboration)
en 2050, un objectif de 50kWhep/m2/an pour les bâtiments existants
Pour les immeubles neufs
En 2020, la généralisation des bâtiments à «énergie positive» (BEPOS)
Pour accompagner ce changement et donner à l'utilisateur, comme à l’investisseur une meilleure lecture des qualités environnementales d’un immeuble, des certifications, labels et normes ont été crées, la plus exigeante étant la certification française HQE (Haute Qualité Environnementale) qui intègre la construction mais aussi l’exploitation du bâtiment, citons aussi au Royaume Uni, BREEAM (spécialiste des centres commerciaux) et LEED.
La certification HQE progresse rapidement puisqu’elle atteint 88% de la production neuve attendue en 2013, contre 22% en 2007.
Les normes, permettant d'évaluer les consommations ont été crées, comme la norme BBC (Bâtiment à Basse Consommation) attribuée aux immeubles dont la consommation conventionnelle en énergie primaire, est inférieure de 80 % à la consommation normale règlementaire.
Le critère environnemental entre maintenant dans la valeur marchande d’un immeuble, car les gains réalisés sur la consommation énergétique permettent d’avoir des cash flows plus élevés, des charges réduites et en conséquence de meilleurs rendements. Par ailleurs, la dépréciation de l’immeuble est réduite en raison d’une durée de vie plus longue et d’une conformité à la réglementation.La valeur verte est donc un argument financier.
Il faut nuancer ces avantages par les coûts de construction plus élevés que ces normes impliquent et s’inscrire dans une logique de «coût global» . Aujourd’hui les attentes des utilisateurs qui considèrent ce facteur comme de plus en plus important, mais aussi des investisseurs et enfin la réglementation contribuent à accélérer ce passage des immeubles traditionnels aux immeubles verts.
Les OPCI / SCPI / OEGF ont été en 2012, les acteurs les plus actifs sur le marché du vert. Ils ont représentés plus d’un tiers des investissements verts, les investisseurs cotés montrent aussi un vif intérêt pour ce type d’investissement, plusieurs acteurs ayant pour objectif proche la détention de 50% de patrimoine vert !
Certains fonds anticipent même un risque majeur lié à la «non-valeur verte « d’immeubles traditionnels, avec la généralisation en 2020 des bâtiments à énergie positive !
Source de cet article DTZ Insight France Investissement Vert Mai 2013
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