Comment une SCPI achète un bien immobilier ?

Du « Deal-flow » au « closing »

La gestion de la SCPI et de son patrimoine sont de la responsabilité exclusive d’une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Le processus d'acquisition des biens immobiliers doit être pleinement maîtriseé car il est au coeur de la politique d'investissement et de valorisation de la SCPI.

En quoi consiste ce processus et quelles en sont les grandes étapes?

La gestion d'un portefeuille d'opportunités

Le processus d’acquisition d’un bien immobilier se décompose en plusieurs volets. Il inclut la sélection d’opportunités d’investissements, la phase de «due dilligence» et le «closing».

En premier lieu les gérants veillent à développer un «deal-flow», ou flux d’affaires, de qualité afin de saisir les meilleures opportunités du marché. Le «deal-flow» correspond à l’ensemble des propositions d’investissements apportées par un réseau de relations professionnelles, d’intermédiaires spécialisés ou par des relations personnelles.

Les présentations d’opportunités prennent la forme de documents «teaser» afin d’attirer l’attention sur le potentiel d’un actif. Une première sélection des dossiers se fait en fonction des critères premiers des investisseurs notamment par la politique générale d’acquisition.

Audits techniques et environnementaux

Bien entendu, pour percevoir les meilleures opportunités, une analyse de l’actif immobilier, de son marché et des risques associés est indispensable. On parle alors d’ «underwriting». Etablir les points forts et faibles de chaque opération permet donc de prendre une décision en accord avec la stratégie de la SCPI. Les critères de sélection sont généralement liés à la position de l’immeuble dans son cycle de vie (VEFA, neuf, en rénovation), son taux d’occupation, la qualité des locataires, la proximité des baux ou plus simplement la typologie de l’actif et son marché.

Une phase d’audit technique est assez rapidement réalisée. En effet le gérant de la SCPI assurera la gestion locative et technique de l’actif en question ainsi que le suivi administratif et juridique et ce avec un objectif de valorisation du patrimoine sur la durée. Cela impose une excellente connaissance technique du bien immobilier. Cet audit technique inclut l’étude de l’état des installations, le niveau d’obsolescence de l’immeuble et de ses équipements, mais aussi les aspects règlementaires et ceux de confort. L’audit énergétique permet de déterminer si la consommation d’énergie est satisfaisante ou s’il est nécessaire d’apporter des améliorations, or la maîtrise des charges contribue à la fois à la rentabilité de l’immeuble et à la satisfaction des occupants. Dans ce domaine la SCPI PFO2 est une référence sur le marché, elle est spécialisée en audit environnementaux et sur la performance énergétique de ses immeubles.

Audits juridiques et financiers

Enfin un audit juridique des actifs est indispensable, il permet d’identifier les risques juridiques et d’élaborer des solutions adaptées (clauses financières, transfert des droits, clauses suspensives, pénales et de dédit).

Ce travail permet avant tout d’élaborer une stratégie de valorisation de l’actif, à court et long terme. D’autre part il devient alors possible d’établir une modélisation financière et un prix préliminaire. Enfin les banques sont choisies, s’ensuit la négociation et la structuration du financement. Pour finir, une étape d’ «underwriting» final doit avoir lieu afin d’intégrer l’impact de la transaction sur la structure de l’entreprise. Le «pricing» définitif est alors fixé, négocié avec le vendeur, et la transaction peut être définitivement mise en place, c’est le «closing».