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- Utilisez les SCPI pour placer une partie de la trésorerie de votre société, en limitant le montant si vous êtes une société d’exploitation pour préserver la liquidité.
- Optez pour l’usufruit de parts de SCPI si votre société est à l’IS afin de profiter de l’amortissement comptable et réduire immédiatement votre base imposable.
- Privilégiez des SCPI investies à l’étranger pour bénéficier, via votre société à l’IS, de revenus locatifs étrangers souvent exonérés d’impôt sur les sociétés en France.
- Respectez un horizon d’au moins 8 ans et limitez le poids des SCPI dans votre bilan pour gérer le risque de liquidité, l’absence de garantie en capital et de rendement.
- Diversifiez vos SCPI (secteurs, pays, sociétés de gestion) et faites une simulation personnalisée IS + trésorerie pour sécuriser vos flux de revenus et votre fiscalité.
Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, vous explique en vidéo tout ce que vous devez savoir sur la SCPI. En 2026, découvrez comment et pourquoi investir en parts de SCPI en tant que personne morale, et comment optimiser votre trésorerie d'entreprise. Détails ci-dessous.
Investir en SCPI en tant que personne morale
Le tutoriel de Jonathan Dhiver
Investir en SCPI en tant personne morale : pourquoi et comment ?
Les SCPI s'adressent aux particuliers mais également aux personnes morales. Être gérant d'une entreprise et investir en parts de SCPI ne sont donc pas deux choses incompatibles.
Ainsi, les entreprises telles que les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), les SCPat (Sociétés Civiles Patrimoniales) mais aussi les SARL (sociétés à responsabilité limitée), les EURL ou encore les SAS (sociétés par actions simplifiées), associations, congrégations, peuvent accéder à ce type de placement immobilier. Toutefois, investir en SCPI n'est possible pour une personne morale que si les statuts de l'entreprise le lui permettent.
On peut distinguer deux types de personnes morales :
- Les personnes morales dites " patrimoniales " : elles investissent principalement en parts de SCPI dans le but de faire fructifier leur patrimoine. Dès lors, leur montant d'investissement peut être conséquent.
- Les personnes morales dites " d'exploitation " : il est conseillé pour ce type de personne morale de n'investir qu'une petite partie de leur trésorerie. En effet, la trésorerie de ces entreprises doit en premier lieu servir au développement de leur activité. MeilleureSCPI.com leur recommande donc d'investir peu mais régulièrement en parts de SCPI (les versements programmés sont possibles pour les personnes morales).
Pour une société imposée à l'impôt sur les sociétés (IS), l'achat de SCPI en usufruit est particulièrement conseillé, car il permet d'optimiser fiscalement grâce à l'amortissement comptable de l'usufruit. De plus, si la SCPI investit à l'étranger, il n'y a pas d'impôt sur les sociétés sur les revenus étrangers, ce qui représente un gain fiscal supplémentaire.
Qu'elle soit d'exploitation ou patrimoniale, en achetant des parts de SCPI, une personne morale bénéficiera des avantages de la pierre-papier. Pour rappel, investir en SCPI permet d'investir dans l'immobilier dès quelques milliers d'euros en bénéficiant d'une mutualisation des risques et d'une gestion déléguée.
Les SCPI permettent aux investisseurs de recevoir des revenus réguliers, avec un rendement historiquement proche de 5 % par an, sans garantie pour l'avenir. Toutefois, il est important de souligner que les SCPI présentent également des risques :
- les SCPI de rendement sont des placements à long terme : il est recommandé de conserver les parts au moins 8 ans ;
- le capital et le rendement ne sont pas garantis, de même que la revente des parts ;
- les SCPI n'étant pas des placements cotés, leur liquidité est restreinte, ce qui peut être très important dans le cadre d'une société d'exploitation.
Il faut donc que les parts de SCPI ne représentent pas plus qu'un certain pourcentage du patrimoine de la personne morale, en particulier lorsque la société a besoin d'une trésorerie disponible.
| Points importants (mise à jour 2026) | |
|---|---|
| Type de support | SCPI (société civile de placement immobilier) |
| Société de gestion | agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers) |
| Investisseurs | Personne morale |
| Sous-jacent | Patrimoine immobilier (immobilier d'entreprise), immeubles ou lots de copropriété |
| Souscription | En direct ou en démembrement (usufruit ou nue-propriété) |
| Valorisation | Valorisation généralement annuelle |
| Liquidité | Très réduite |
| Horizon de placement | 8 ans minimum. Les placements en fonds immobiliers sont sur un horizon de temps long terme |
| Fiscalité de l'investisseur | Généralement l'impôt sur les sociétés (IS) |
| Revenus | Principalement des revenus locatifs issus de la location d'actifs et biens immobiliers (revenus fonciers provenant des loyers) |
| Fiscalité des revenus | Pour une société soumise à l'IS, les premiers 42 500 € de bénéfices sont imposés à 15 %, puis 25 % pour le reste sans plafond. Au-delà de 500 000 € de bénéfices, le taux passe à 31 %. Les personnes morales peuvent déduire l'intégralité des charges liées à la détention des parts de SCPI (frais de gestion, intérêts d'emprunt, charges de maintenance ou de rénovation). |
| Fiscalité des plus-values | Pour les personnes morales, les plus-values réalisées à la revente des parts de SCPI sont intégrées au résultat fiscal et imposées au taux de l'IS (15 % ou 25 % selon les cas), sans abattement pour durée de détention. Cependant, au-delà de 30 ans de détention, l'investisseur en SCPI sera totalement exonéré de l'impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux (règles applicables aux personnes physiques). |
À retenir
En 2026, les SCPI pour personnes morales restent un outil efficace pour placer la trésorerie d'entreprise ou structurer un patrimoine professionnel. Les sociétés patrimoniales peuvent investir des montants significatifs, tandis que les sociétés d'exploitation ont intérêt à limiter la part de SCPI à une fraction de leur trésorerie.
Le recours à l'usufruit de SCPI pour les sociétés soumises à l'IS permet une optimisation fiscale grâce à l'amortissement et, le cas échéant, à l'absence d'IS sur les revenus étrangers. En contrepartie, l'investissement reste peu liquide, sans garantie de capital ni de rendement, et doit s'envisager sur un horizon long terme d'au moins 8 ans.
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Conseil d'expert en gestion de patrimoine
Avant d'investir en SCPI via votre société en 2026, commencez par définir clairement votre horizon de placement et votre besoin de liquidité. Faites réaliser une simulation personnalisée intégrant fiscalité de l'IS, amortissement de l'usufruit et impact sur votre trésorerie. Enfin, diversifiez entre plusieurs SCPI (secteurs, zones géographiques, sociétés de gestion) afin de mieux répartir le risque et sécuriser vos flux de revenus locatifs dans le temps.
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