Cette actualité en 30 secondes
- Vérifiez le ratio d’endettement de votre SCPI : sous 10 % est jugé sain pour limiter le risque en cas de remontée des taux.
- Évitez de cumuler crédit perso + SCPI déjà très endettée : vous démultipliez votre exposition au risque de hausse des taux.
- Profitez de l’effet de levier seulement si la dette finance des acquisitions à rendement immobilier attractif (environ 5,7 %).
- Surveillez la concentration de la dette chez les grandes sociétés de gestion : un ratio au‑delà de 30 % doit alerter.
- Comparez bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées : privilégiez les SCPI dont l’endettement recule ou reste maîtrisé.
MeilleureSCPI.com a analysé l’endettement financier des SCPI de rendement au 31 décembre 2016. L’étude a révélé que les SCPI de rendement sont encore peu endettées. Leur ratio d’endettement moyen global est en effet de 7,67 %, toutes catégories confondues.
SCPI de rendement : un niveau global de l’endettement modĂ©rĂ©Â
L’analyse de MeilleureSCPI.com se base sur les rapports annuels de 85 SCPI de rendement. Le résultat est plutôt rassurant comparé à celui des foncières côtées, qui ont généralement un ratio Loan To Value de 27 % à 45 %.
D’après cette étude, le ratio d’endettement moyen est de 7,70 % pour les 53 SCPI à capital variable analysées et de 7,60 % pour les 32 SCPI à capital fixe, soit un ratio d’endettement de 7,67 %*, toutes catégories confondues. Peu de SCPI dépassent les 30 % de ratio d’endettement en 2016 : 3 SCPI affichent des ratios supérieurs à 30 % et 6 SCPI affichent des ratios supérieurs à  20 %. Le volume d’endettement moyen par société de gestion au 31 décembre 2016 est quant à lui de 100 millions d’euros.
Dette financière du marché des SCPI de rendement au 31 décembre 2016
Au 31 décembre 2016, la dette financière totale du marché de ces SCPI s’élèvait à 2,8 milliards d’euros. Elle a augmenté de près de 20 % sur 1 an si l’on compare avec les chiffres du 31 décembre 2015 (2,4 milliards d’euros).
Une répartition inégale du volume de la dette financière globale des SCPI de rendement est toutefois visible. Certains fonds concentrent en effet la majeure partie de la dette totale. Concrètement, les 3/4 de la dette financière totale du marché des SCPI de rendement sont détenus par les 5 sociétés de gestion les plus endettées. Quatre d’entre elles sont rattachées à un groupe bancaire. Et le ratio d’endettement de la société de gestion la plus endettée est de 31 %.
Les SCPI de rendement ont de plus en plus recours à l’endettement
Le ratio moyen d’endettement des SCPI a légèrement baissé en 2016. Le tableau récapitulatif ci-après donne un aperçu de l’évolution de l’endettement entre 2015 et 2016.
|  | Ratio moyen d’endettement 2015 | Ratio moyen d’endettement 2016 | Évolution de l’endettement |
| Bureaux (32) | 7,11 % | 6,90 % | en baisse |
| Commerces (24) | 9,08 % | 8,06 % | en baisse |
| Diversifiées (23) | 10,39 % | 9,95 % | en baisse |
| Spécialisées (6) | 1,36 % | 11,19 % | en baisse |
| Moyenne (85) | 7,76 % | 7,67 % | en baisse |
Il s’agit toutefois de chiffres globaux car on constate des disparités entre les fonds. Certaines SCPI parviennent à se désendetter tandis que d’autres, au contraire, accroissent leur niveau d’endettement.
Les stratégies de gestion des SCPI sont de plus en plus marquées par le recours à l’effet de levier. Le niveau d’endettement des SCPI de rendement devrait ainsi connaître une nette augmentation en 2017. Le principal avantage de cette stratégie est l’amélioration de la capacité d’investissement de la société de gestion. Le niveau du taux, qui est actuellement très bas, permet aux gérants de financer leurs acquisitions en partie. De ce fait, le taux de rendement immobilier à l’acquisition pour les SCPI est plus attractif (5,73 % en moyenne).
L’avis de MeilleureSCPI.com
Pour Meilleurescpi.com, le ratio d’endettement d’une SCPI de rendement doit toujours rester en dessous d’un certain seuil. En effet les épargnants ont la possibilité de souscrire des parts de SCPI à crédit. De ce fait, si ces derniers souscrivent par emprunt à des parts d'une SCPI présentant un ratio d'endettement relativement élevé, ils pourraient être davantage exposés aux conséquences de la remontée des taux.
En analysant le contexte actuel, MeilleureSCPI.com préconise un ratio d’endettement inférieur à 10 % pour les SCPI de rendement. A noter toutefois que la société de gestion peut se permettre un ratio d’endettement plus élevé si elle a recours à l’effet de levier pour saisir des opportunités d'investissement.
*Ratio des dettes financières au 31/12/2016 sur la valeur d'expertise du patrimoine au 31/12/2016. Cette valeur est déterminée par un expert immobilier indépendant agrée par l'AMF.
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