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- Vérifiez si vos parts de SCPI/OPCI ou fonds immobiliers dépassent 20 % d’actifs immobiliers : au‑delà , leur valeur doit être intégrée à votre IFI.
- Demandez à votre assureur ou gérant la valeur immobilière précise de vos contrats (SCPI, OPCI, unités de compte) pour éviter sous‑ ou surdéclaration à l’IFI.
- Conservez hors IFI l’immobilier détenu via une société opérationnelle si vous possédez moins de 10 % du capital et des droits de vote.
- Profitez de l’exonération IFI sur les SIIC si votre participation reste inférieure à 5 % du capital et des droits de vote.
- Contrôlez vos OPCVM/SICAV : si vous détenez <10 % et que l’actif comporte <20 % d’immobilier taxable, ces placements échappent à l’IFI.
Depuis le 1er janvier 2018, l’ensemble de l’immobilier non professionnel est en principe soumis à l’IFI. Il existe cependant des biens immobiliers non taxables.
Les biens taxables
L’impôt sur la fortune immobilière, qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), contraint les contribuables à déclarer l’ensemble de leurs biens et droits immobiliers. Ainsi, les parts de SCPI et d’OPCI n’échappent pas à l’IFI. Il en est de même pour les fonds dont l’actif à sous-jacent immobilier dépasse les 20 %. Cette disposition est valable même si les parts sont détenues à travers un contrat d’assurance-vie ou des fonds de placement.
Les gérants et assureurs devront toutefois fournir une information précise aux contribuables sur la valeur à déclarer. En effet, la complexité des règles d'évaluation bloque souvent les épargnants dans l’évaluation de la composante immobilière de leur portefeuille.
Les actifs exonérés
L’IFI ne s’applique pas sur tous les biens immobiliers puisque certains en sont exonérés. C'est le cas de :
l’immobilier détenu via des sociétés opérationnelles dont le contribuable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote. Les actifs de la société que le contribuable contrôle ou dont il s’octroie la jouissance restent cependant imposables.
la participation dans une société d'investissement immobilier cotée (SIIC) non opérationnelle, à condition qu’elle représente moins de 5 % du capital et des droits de vote, soit une exonération en faveur des petits porteurs.
les fonds d’investissement (OPCVM, SICAV…) dont le contribuable détient moins de 10 %, si l’actif de l'organisme est constitué pour moins de 20 % de biens et droits immobiliers taxables à l'IFI.
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