IFI 2026 : Quelle est la date d'évaluation du patrimoine immobilier et des parts de SCPI ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros, seuil qui reste inchangé pour l'imposition 2026 selon l'administration fiscale. L'IFI demeure calculé sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier au barème progressif actuellement en vigueur, avec un démarrage de l'imposition à 800 000 € de patrimoine taxable, après vérification du dépassement du seuil de 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. La question de la date d'évaluation du patrimoine reste centrale, en particulier pour les détenteurs d'immobilier en direct et de parts de SCPI, d'OPCI ou d'autres placements immobiliers collectifs.

IFI : Quelle est la date d'évaluation du patrimoine pour l'imposition 2026 ?

L'article 965 du Code général des impôts, relayé par l'administration fiscale, précise que l'assiette de l'IFI est constituée par la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour l'IFI payé en 2026, il s'agit donc du patrimoine détenu au 1er janvier 2026. L'administration rappelle que vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2026, mais que le calcul de l'impôt démarre à partir de 800 000 € grâce au barème progressif applicable à la fraction de patrimoine comprise dans chaque tranche.

Pour la déclaration de l'IFI 2026, il faut donc retenir la valeur du patrimoine immobilier au 1er janvier 2026. Les modifications du patrimoine immobilier intervenant entre le 1er janvier et la date de dépôt de la déclaration ne sont en principe pas prises en compte pour l'IFI 2026. En revanche, un événement postérieur ayant un effet rétroactif au-delà du 1er janvier (par exemple, un partage de succession assorti d'une date d'effet antérieure) doit être intégré, éventuellement via une déclaration rectificative.

Ce principe s'applique quelle que soit la date de souscription, de vente ou d'arbitrage effectuée dans le courant de l'année. Les mouvements de patrimoine intervenus après le 1er janvier 2026 n'auront donc aucune incidence sur l'IFI 2026, mais seront à prendre en compte pour l'année suivante, sauf cas de rétroactivité juridique expressément prévue.

Quels actifs sont concernés par l'évaluation au 1er janvier ?

L'assiette de l'IFI comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, notamment :

• les biens immobiliers bâtis ou non bâtis (appartements, maisons, terrains…) ;
• les parts de sociétés à prépondérance immobilière ;
• les parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), OPCI, SCI ou SIIC ;
• les biens détenus en démembrement (nue-propriété ou usufruit), sous réserve des règles de répartition de la charge d'IFI entre usufruitier et nu-propriétaire ;
• les supports immobiliers intégrés à certains contrats d'assurance vie (unités de compte investies majoritairement en immobilier), lorsque la fraction immobilière est significative et doit être isolée pour l'IFI, selon les indications de l'assureur.

La valeur à déclarer est celle du patrimoine net, c'est-à-dire déduction faite des dettes contractées pour l'acquisition, la réparation, l'entretien ou l'amélioration des biens, ainsi que de certaines dettes fiscales afférentes à ces biens, dans les conditions précisées par l'administration fiscale. Le barème de l'IFI reste structuré par tranches de valeur nette taxable, avec des taux progressifs de 0 % à 1,5 % selon le niveau du patrimoine, et une décote spécifique pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros.

Cas spécifique des SCPI et OPCI

Les porteurs de parts de SCPI ou d'OPCI doivent également évaluer leur patrimoine immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour l'IFI 2026, il convient donc de retenir la valeur IFI au 1er janvier 2026 pour les parts détenues à cette date. La valeur IFI des SCPI correspond à la fraction immobilière nette des actifs de la SCPI, calculée selon les règles de l'article 965 du CGI et communiquée chaque année par la société de gestion.

• Pour les SCPI à capital variable, la valeur IFI est généralement déterminée en rapportant la quote-part d'immobilier à la valeur de retrait des parts.
• Pour les SCPI à capital fixe, la valeur IFI est le plus souvent basée sur le dernier prix d'exécution connu sur le marché secondaire au 1er janvier de l'année d'imposition.

Cette valeur IFI est distincte du prix de souscription et de la valeur de retrait : elle tient compte de la nature des actifs, de l'endettement et des retraitements spécifiques demandés pour l'IFI.

À noter : les investisseurs doivent se référer à l'IFU (imprimé fiscal unique) ou au document fiscal annuel transmis par la société de gestion, qui détaille la valeur IFI par part à retenir pour la campagne de déclaration. En cas d'écart entre un agrégateur de portefeuille, un article de presse et le document officiel de la société de gestion, c'est toujours la source fiscale officielle qui prime. Les données sont généralement mises à disposition avant l'ouverture de la campagne de déclarations de revenus, sur l'espace investisseur en ligne ou dans le bulletin annuel.

Comment déterminer la valeur des biens imposables ?

La valeur à retenir est la valeur vénale du bien, c'est-à-dire le prix auquel il aurait pu être normalement cédé dans des conditions normales de marché, au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour l'IFI 2026, il s'agit donc de la valeur de marché au 1er janvier 2026.

Pour les biens immobiliers détenus en direct, cette estimation peut être faite à partir :

• des données de vente comparables sur le marché local (notaires, agences, bases de données de transactions) ;
• des outils d'évaluation en ligne mis à disposition par l'administration, comme la base Demande de Valeur Foncière (DVF) ou l'outil Patrim, accessibles via l'espace particulier sur le site fiscal ;
• d'un avis de valeur ou d'une expertise immobilière, fortement recommandée si la valeur est susceptible d'être contestée ou si le bien présente des caractéristiques atypiques.

Pour les biens détenus en indivision ou en démembrement, des règles spécifiques s'appliquent : application éventuelle de décotes pour indivision, barème de répartition de la valeur entre nue-propriété et usufruit en fonction de l'âge ou des stipulations conventionnelles, sous réserve des règles propres à l'IFI. Les parts de SCPI, considérées comme de la pierre-papier, sont quant à elles prises en compte à hauteur de leur valeur IFI par part multipliée par le nombre de parts détenues au 1er janvier.

Abattements et exonérations possibles

Certaines exonérations ou décotes peuvent s'appliquer pour réduire l'assiette taxable de l'IFI :

• Abattement de 30 % sur la résidence principale détenue en pleine propriété, toujours applicable dans le cadre de l'IFI 2026.
• Décote éventuelle pour indivision ou démembrement, sous réserve de justifier la réalité de la moins-value de liquidité ou de marché.
• Exonération totale ou partielle des biens professionnels, lorsque l'immobilier est affecté à une activité professionnelle répondant aux critères légaux.
• Exonération partielle des bois, forêts et parts de groupements forestiers, ainsi que de certains biens ruraux donnés à bail à long terme, dans les limites et conditions prévues par le Code général des impôts.

Par ailleurs, pour les patrimoines immobiliers nets imposables compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, une décote est appliquée sur le montant de l'IFI, selon une formule officielle intégrée au calcul de l'impôt afin d'atténuer l'entrée dans l'imposition.

Pourquoi la date du 1er janvier est-elle essentielle ?

Connaître et respecter la date de référence du 1er janvier permet d'éviter toute erreur ou omission dans la déclaration IFI. Une déclaration erronée peut entraîner :

• une rectification fiscale assortie d'intérêts de retard et, le cas échéant, de pénalités ;
• un redressement en cas de contrôle, avec reconstitution de la valeur des biens si l'administration estime l'évaluation insuffisante ;
• une évaluation d'office en l'absence de justification crédible, notamment lorsque le contribuable n'est pas en mesure de produire des éléments de comparaison ou d'expertise cohérents.

Cette vigilance est particulièrement importante pour les patrimoines diversifiés incluant à la fois immobilier direct, sociétés à prépondérance immobilière et placements de pierre-papier comme les SCPI, qui doivent tous être valorisés au 1er janvier de l'année concernée.

Exemple concret : Cas d'un contribuable détenteur de SCPI

Un épargnant détient au 1er janvier 2026 :

• 100 parts de SCPI Épargne Pierre (valeur IFI unitaire au 01/01/2026, communiquée par la société de gestion) ;
• 50 parts de SCPI Epargne Pierre Europe (valeur IFI unitaire au 01/01/2026, indiquée dans l'IFU ou le bulletin annuel).

Le montant à déclarer à l'IFI pour ces SCPI est :

(Valeur IFI Épargne Pierre au 01/01/2026 × 100) + (Valeur IFI Épargne Pierre Europe au 01/01/2026 × 50)

Ce total s'ajoute à la valeur des autres biens immobiliers détenus directement ou indirectement (résidence principale après abattement, biens locatifs, autres SCPI, OPCI, SCI, etc.) pour déterminer si le seuil d'imposition de 1,3 million d'euros est atteint au 1er janvier 2026, puis pour calculer l'IFI à partir du seuil de 800 000 € selon le barème progressif.

Où trouver la valeur IFI de ses SCPI pour la campagne 2026 ?

Les sociétés de gestion de SCPI publient chaque année la valeur IFI des parts avant l'ouverture de la campagne de déclaration de revenus. Ces données sont disponibles :

• sur le site de la société de gestion (rubrique documentation, fiscalité ou dans l'espace investisseur) ;
• sur les plateformes partenaires spécialisées dans la pierre-papier, notamment MeilleureSCPI.com, qui centralisent les valeurs IFI par part transmises par les sociétés de gestion ;
• via les agrégateurs de portefeuille comme Monujo ou autres outils de suivi patrimonial, qui permettent de centraliser ses investissements en SCPI et d'obtenir automatiquement les valeurs IFI à déclarer, lorsque ces plateformes sont connectées aux sociétés de gestion.

En résumé : Ce qu'il faut retenir