Amundi Immobilier revoit à la baisse le prix de part de 3 SCPI

Amundi Immobilier ajuste le prix de souscription et le prix de retrait de trois SCPI de bureaux majeures : Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre. Les nouveaux prix entrent en vigueur le 28 août 2026, à la suite de l'actualisation des expertises immobilières arrêtées au 30 juin 2026.

Cette évolution intervient dans un contexte de marché immobilier de nouveau sous pression, marqué par la remontée des taux d'intérêt à long terme, un environnement macroéconomique plus incertain et des difficultés persistantes sur le segment des bureaux.

Les trois véhicules restent à capital variable, tandis que les actions menées en matière de diversification, d'arbitrage, de gestion de l'endettement et d'amélioration du patrimoine se poursuivent. Les mécanismes destinés à traiter les demandes de retrait demeurent mobilisés, en particulier les fonds de remboursement mis en place depuis 2023.

Les nouveaux prix de part des trois SCPI Amundi

Les expertises réalisées au 30 juin 2026 font apparaître une diminution des valeurs immobilières comprise entre -3,6 % et -4,8 % au premier semestre 2026. La variation des valeurs de reconstitution se situe entre -5,88 % et -8,06 % sur la même période. Les prix de souscription sont désormais positionnés à un niveau proche des valeurs de reconstitution pour chacune des trois SCPI.

La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation de la SCPI, augmentée des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine à l'identique. La valeur de réalisation agrège la valeur vénale des immeubles et celle des autres actifs, notamment la trésorerie, après prise en compte des passifs, des dettes et des plus ou moins-values latentes sur les actifs financiers.

Tableau récapitulatif des principales données

Ces ajustements traduisent la volonté de rapprocher les prix de souscription des valeurs de reconstitution, dans un contexte où les valorisations ont été impactées par l'évolution des conditions de marché au premier semestre 2026.

Un marché immobilier de nouveau sous pression en 2026

Après une année 2025 marquée par une stabilisation progressive du marché immobilier européen, avec un rebond des volumes de transactions et un ralentissement du recul des valeurs de portefeuille, l'année 2026 présente un environnement plus tendu.

Le conflit en Iran et le blocage du détroit d'Ormuz ont provoqué un nouveau choc énergétique et ravivé les incertitudes sur les perspectives économiques.

Le marché immobilier européen totalise moins de 120 milliards d'euros de transactions à fin juin 2026, dans un contexte de remontée des taux à long terme. Depuis le déclenchement de la guerre en Iran, les taux d'intérêt des emprunts d'État à 10 ans en zone euro ont progressé de 40 points de base.

La conjoncture est passée :

• d'une phase d'accélération de la croissance avec inflation stable ;
• à un régime associant ralentissement économique et inflation plus élevée.

Après une progression du PIB de +1,2 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2025, l'activité de la zone euro s'est contractée de -0,2 % au premier trimestre 2026, soit la première baisse constatée depuis le quatrième trimestre 2022.

Sous l'effet de la hausse des prix du pétrole, l'inflation a atteint un pic de 3,2 % en mai 2026, avant de revenir à 2,8 % en juin. La Banque centrale européenne a relevé son taux de dépôt de 25 points de base en juin, à 2,25 %, pour la première fois depuis près de trois ans.

En France, la hausse apparente des volumes investis au premier semestre 2026 masque un fort attentisme. Sans une transaction exceptionnellement importante représentant plus d'un quart des volumes, les investissements auraient reculé de près de 20 %.

Les écarts entre les attentes des acquéreurs et celles des vendeurs restent parfois significatifs, ce qui pèse sur la fluidité du marché. Les taux des emprunts d'État français à 10 ans sont passés d'une moyenne de 3,56 % en décembre 2025 à 3,68 % en juin 2026, avec un pic proche de 4 % à la mi-mai.

Leur progression conduit les investisseurs à réexaminer les rendements attendus des actifs immobiliers et à adopter une sélectivité accrue dans leurs allocations.

Les bureaux davantage affectés par la baisse des valeurs

Plusieurs catégories d'actifs immobiliers ont été affectées au premier semestre 2026, à l'exception du secteur de la santé, tandis que les bureaux apparaissent davantage touchés que les autres segments. Le manque de visibilité sur les valeurs et sur les situations locatives incite une partie des investisseurs à suspendre ou à différer leurs acquisitions.

Les marchés locatifs européens sont restés globalement peu dynamiques au cours du semestre :

• le contexte macroéconomique ralentit les décisions des entreprises ;
• la suroffre se concentre davantage sur les secteurs non prime ;
• la concurrence entre bailleurs se renforce et fragilise les loyers ;
• la hausse des taux de rendement attendus touche surtout les bureaux.

À La Défense, la demande placée de bureaux a néanmoins enregistré une bonne tenue au premier semestre 2026, malgré une vacance toujours conséquente et des loyers très contraints.

La demande placée correspond aux surfaces louées ou acquises pour une utilisation propre, hors renouvellements de baux. L'inflation peut favoriser l'indexation des loyers, mais les dynamiques locatives demeurent segmentées et contraintes par l'offre ainsi que par l'attention portée au coût immobilier.

Certaines opportunités peuvent apparaître sur des marchés plus périphériques lorsque les fondamentaux sont réunis. Les actifs reposant davantage sur des tendances démographiques, comme la santé ou le résidentiel, peuvent également attirer l'intérêt dans un contexte de diversification.

Edissimmo ramène son prix de souscription à 150 €

Une baisse de 12,8 % depuis le 31 mars 2025

Les valeurs d'expertise d'Edissimmo ont reculé de -4,4 % au premier semestre 2026. L'allocation de bureaux enregistre une baisse plus marquée de -5,6 %, en lien avec l'impact du télétravail et l'intérêt plus limité des investisseurs pour cette catégorie d'actifs, au profit des commerces, de la logistique et de la santé.

Après prise en compte de cette évolution et de l'effet de levier, la valeur de reconstitution diminue de -6,64 %. À compter du 28 août 2026, le prix de souscription passe de 172 € à 150 € par part, tandis que le prix de retrait évolue de 158,25 € à 138,01 €. La baisse du prix de souscription atteint -12,8 % depuis le 31 mars 2025.

Une distribution brute de 6,94 € par part en 2025

Le taux d'occupation financier d'Edissimmo s'établit à 83,84 % au premier semestre 2026. Depuis le début de l'année, 103 baux ont été signés, pour une surface globale de 12 996 m² et un loyer annuel global hors taxes de 4 M€ en année pleine.

Les locaux occupés sous franchise représentent 8,27 % sur l'année, ce qui illustre un environnement locatif concurrentiel exerçant une pression sur les loyers quittancés. Aucune cession n'a été réalisée au premier semestre 2026.

La part d'endettement ressort à 29,1 % au 30 juin 2026. La stratégie consiste à rembourser les dettes attachées aux actifs en travaux ou en cours de cession, tandis que le refinancement est privilégié pour les immeubles dont la situation locative est stabilisée.

La distribution annuelle 2025 s'élève à 6,94 € brute par part. Aucune modification n'est envisagée pour 2026, avec le maintien du même objectif pour 2027. Rapporté au nouveau prix de souscription, le taux de distribution ressort à 4,63 %.

Un fonds de remboursement de 11,1 M€

Le ralentissement de la collecte nette depuis juillet 2023 explique la présence de 861 584 parts en attente de rachat au 30 juin 2026, soit 4,9 %. Le fonds de remboursement d'Edissimmo a été doté de 30 M€ en juillet 2023.

Après une première activation au quatrième trimestre 2024 et une deuxième au deuxième trimestre 2025, son montant atteint 11,1 M€ au 28 août 2026.

L'assemblée générale du 29 juin 2026 a modifié les conditions d'éligibilité :

• parts en attente depuis plus de six mois ;
• ordre horodaté au plus tard le 28 février 2026 ;
• remboursements limités à 100 parts par porteur.

La troisième période d'activation est prévue au quatrième trimestre 2026. Le prix proposé atteint 130,97 €, soit -5,10 % par rapport au prix de retrait en vigueur le 28 août 2026. Les associés concernés disposent d'un délai allant jusqu'au 28 octobre 2026 pour exprimer leur choix.

Rivoli Avenir Patrimoine fixe son prix à 203 €

Un ajustement de 11 % depuis le 31 mars 2025

Les valeurs d'expertise de Rivoli Avenir Patrimoine baissent de -3,6 % au premier semestre 2026. La diminution atteint -6,1 % pour les bureaux, toujours affectés par le télétravail et par l'orientation d'une partie des investisseurs vers les commerces, la logistique et la santé.

La valeur de reconstitution recule de -5,88 %, après intégration de la baisse des expertises, de l'effet de levier et de la consommation des réserves au titre de la distribution.

Le prix de souscription passe de 228 € à 203 € par part à compter du 28 août 2026. En parallèle, le prix de retrait évolue de 209,78 € à 186,77 €. La diminution du prix de souscription atteint -11 % depuis le 31 mars 2025.

Une cession de bureaux réalisée à Paris pour 54 M€

Le taux d'occupation financier de Rivoli Avenir Patrimoine s'élève à 85,01 % au premier semestre 2026. Les locations ayant une incidence sur le semestre représentent 3,9 M€, un montant légèrement supérieur aux loyers correspondant aux congés enregistrés pendant la période.

Les locaux occupés sous franchise constituent 8,26 %, signe d'une concurrence locative soutenue qui tire les loyers quittancés à la baisse.

Depuis le début de l'année 2026, Rivoli Avenir Patrimoine a cédé un actif de bureaux à Paris pour 54 M€, dégageant une importante plus-value.

L'endettement représente 28,1 % au deuxième trimestre 2026. Les dettes associées aux actifs en travaux ou en cours de cession ont vocation à être remboursées, tandis que le refinancement reste privilégié pour les actifs dont l'état locatif est stabilisé.

La distribution annuelle brute s'est élevée à 8,65 € par part en 2025. Son maintien au même niveau est envisagé en 2026, ainsi qu'en 2027. Le taux de distribution calculé sur le nouveau prix de souscription atteint 4,26 %.

Une troisième activation du fonds de remboursement

Rivoli Avenir Patrimoine comptabilise 819 629 parts en attente de rachat au 30 juin 2026, soit 6,4 %, dans un contexte de ralentissement de la collecte nette observé depuis juillet 2023.

Doté de 30 M€ en juillet 2023, le fonds de remboursement a déjà fait l'objet de deux activations, au quatrième trimestre 2024 puis au deuxième trimestre 2025. Son montant s'établit à 10,9 M€ au 28 août 2026.

L'assemblée générale du 30 juin 2026 a revu les conditions d'éligibilité :

• ordres de retrait datant au plus tard du 28 février 2026 ;
• parts en attente depuis plus de six mois ;
• remboursements limités à 100 parts par porteur.

Une nouvelle période d'activation est proposée au quatrième trimestre 2026, à un prix de 176,62 €, soit -5,43 % sous le prix de retrait applicable au 28 août 2026. La date limite fixée pour exprimer un choix est le 28 octobre 2026.

Génépierre abaisse son prix de souscription à 153 €

Une diminution de 15 % depuis le 31 mars 2025

Les valeurs d'expertise de Génépierre ont reculé de -4,8 % au premier semestre 2026. Les bureaux affichent une baisse plus prononcée de -5,8 %, en raison de l'impact du télétravail et d'un intérêt moindre des investisseurs, davantage orientés vers les commerces, la logistique et la santé.

La valeur de reconstitution recule de -8,06 % au premier semestre, après prise en compte des expertises immobilières, de l'effet de levier et de la consommation des réserves liée à la distribution.

À compter du 28 août 2026, le prix de souscription passe de 180 € à 153 € par part, tandis que le prix de retrait est ramené de 165,60 € à 140,76 €. La diminution du prix de souscription atteint -15 % depuis le 31 mars 2025.

Un taux d'occupation financier de 80,92 %

Le taux d'occupation financier de Génépierre ressort à 80,92 % au premier semestre 2026. Sur cette période, 95 baux ont été conclus, représentant une surface globale de 4 276 m² et un loyer global hors taxes de 1 M€ en année pleine.

Les locaux occupés sous franchise correspondent à 9,72 %, ce qui reflète une concurrence soutenue pesant sur les loyers quittancés. Aucune cession n'a été réalisée durant le semestre.

La part d'endettement atteint 36,2 % au 30 juin 2026. Le remboursement des dettes est privilégié pour les actifs en travaux ou en cours de cession, tandis que les financements des actifs présentant un état locatif stabilisé peuvent être renouvelés.

La distribution annuelle 2025 s'est élevée à 8,36 € par part avant prélèvement forfaitaire. En 2026, son niveau sera aligné sur le résultat comptable prévisionnel de Génépierre. Le taux de distribution brut rapporté au nouveau prix s'établit à 5,46 %.

Un fonds de remboursement mobilisé depuis 2023

Les demandes de retrait en attente représentent 232 334 parts au 30 juin 2026, soit 6,6 %. Leur niveau est associé au ralentissement de la collecte nette depuis juillet 2023, sans augmentation du nombre de demandes de rachat.

Mis à disposition au dernier trimestre 2023 et alimenté par le produit des cessions immobilières, le fonds de remboursement a permis de traiter des parts en attente pour un montant total de 24 M€ entre le troisième trimestre 2023 et le dernier trimestre 2025.

Diversification, occupation et endettement au centre des priorités

Les orientations retenues pour Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre s'articulent autour de plusieurs axes :

• poursuivre la diversification sectorielle des patrimoines grâce à l'acquisition de nouveaux actifs ;
• consolider les revenus des actifs existants et futurs pour Edissimmo et Génépierre ;
• préserver une part importante du patrimoine parisien de Rivoli Avenir Patrimoine ;
• renforcer les taux d'occupation financier par des états locatifs diversifiés et de qualité ;
• anticiper les renouvellements de baux et les départs de locataires ;
• réduire les délais de relocation, en portant une attention particulière à la qualité des locataires et à la durée de leurs engagements ;
• conserver une structure d'endettement mesurée et suffisamment flexible en cas de baisse des taux de financement ;
• poursuivre les travaux destinés à préserver la qualité des actifs, à optimiser les loyers et à soutenir leur valorisation.

Le programme d'arbitrage cible notamment les immeubles contribuant faiblement au rendement ainsi que ceux dont la situation locative actuelle ou future pourrait exercer un effet négatif durable, compte tenu des travaux à engager et des perspectives de relocation.

Le produit des cessions pourra servir à acquérir de nouveaux actifs ou à rembourser, totalement ou partiellement, des financements arrivant à échéance. Dans un contexte de hausse des taux, l'écart entre le rendement immobilier et le coût de la dette ne justifie pas systématiquement le maintien des financements, sauf lorsque les conditions locatives d'un immeuble présentent des perspectives d'amélioration à court ou moyen terme.

Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre sont labellisées ISR immobilier. Pour Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine, l'atteinte des objectifs du premier cycle et l'adoption de nouveaux objectifs ont conduit au renouvellement du label jusqu'à fin 2027. Génépierre a obtenu son premier cycle en 2022, avant un renouvellement en décembre 2025.

Les programmes de travaux s'inscrivent dans la démarche environnementale, sociale et de gouvernance du groupe Amundi Immobilier ainsi que dans les objectifs du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif à la réduction de la consommation d'énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire.

Des SCPI maintenues à capital variable

Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre conservent leur fonctionnement à capital variable. Dans ce cadre, la contrepartie des rachats est organisée à un prix encadré par la réglementation.

Certaines SCPI de bureaux confrontées à un blocage de leur liquidité ont choisi de suspendre temporairement la variabilité de leur capital et d'opter pour un marché secondaire. Dans cette configuration, la vente dépend de la présence d'un acquéreur disposé à acheter les parts au prix librement négocié sur une plateforme organisée par le gestionnaire. Le prix de cession peut alors s'écarter sensiblement des valeurs immobilières.

Les fonds de remboursement d'Edissimmo et de Rivoli Avenir Patrimoine offrent une possibilité supplémentaire aux porteurs éligibles souhaitant céder leurs parts dans un contexte de faible collecte. Génépierre a également utilisé ce mécanisme pour répondre à une partie des demandes en attente.

Conclusion

L'ajustement des prix de part d'Edissimmo, de Rivoli Avenir Patrimoine et de Génépierre traduit la baisse des valeurs immobilières observée au premier semestre 2026, dans un environnement marqué par la remontée des taux, un choc énergétique et une activité transactionnelle réduite.

Le recul plus marqué des bureaux et les incertitudes géopolitiques ont conduit Amundi Immobilier à rapprocher les prix de souscription des valeurs de reconstitution.

Les trois SCPI demeurent engagées dans une gestion de long terme articulée autour de la diversification, de l'amélioration des situations locatives, des arbitrages et du suivi de l'endettement, avec une attention particulière portée aux programmes de travaux et aux objectifs environnementaux.

La question de la liquidité SCPI reste centrale, compte tenu des volumes de parts en attente et des dispositifs de remboursement activés. Les SCPI présentent des risques de perte en capital, de liquidité et de crédit, les rachats dépendant des souscriptions reçues par chaque véhicule. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.