Conflit Iran 2026 : quels impacts sur l'immobilier français et les SCPI ?

Depuis le 28 février 2026, les opérations militaires conjointes des États-Unis et d'Israël contre l'Iran ont visé des sites stratégiques à Téhéran, Ispahan et Tabriz, ainsi que de hauts responsables iraniens, provoquant une escalade majeure au Moyen-Orient et des frappes de représailles de Téhéran contre des bases américaines dans le Golfe^[1][2][4]. Si plusieurs médias évoquent des frappes à proximité du bureau du Guide suprême Ali Khamenei et la neutralisation de hauts cadres du régime, sa mort n'a toutefois pas été officiellement confirmée à ce stade, ce qui ajoute à l'incertitude politique^[1][5].

Le détroit d'Ormuz, par lequel transite environ 20 % du pétrole mondial et une part significative du GNL, reste au cœur des inquiétudes : la menace sur la sécurité des routes maritimes et la hausse des primes d'assurance conduisent plusieurs grands armateurs à réduire ou réacheminer leurs flux, même si l'on ne parle plus, à ce jour, de paralysie totale comme dans les premières journées du conflit^[1]. Dans ce contexte, les marchés de l'énergie ont connu une nouvelle poussée de tension : le Brent, qui évoluait autour de 72 dollars le baril avant les frappes, s'est inscrit durablement au-dessus de 80 dollars, avec des épisodes de volatilité dépassant ponctuellement les 85 dollars, tandis que les prix européens du gaz naturel ont progressé de façon marquée, rappelant les mouvements observés lors du choc énergétique de 2022 lié à la guerre en Ukraine^[1]. En zone euro, l'inflation globale ressort autour de 2 % avec une inflation sous-jacente légèrement supérieure, ce qui reste proche de l'objectif de la BCE mais ravive le risque d'un nouveau choc d'inflation importée si les tensions sur l'énergie s'installent^[1].

L'immobilier français et les SCPI, très sensibles aux taux obligataires (OAT), à la prime de risque, aux conditions de crédit et à la confiance des ménages, subissent par ricochet ces tensions géopolitiques via une chaîne de transmission bien identifiée : énergie → inflation → OAT → taux de crédit → pouvoir d'achat immobilier. Cette mécanique avait déjà été observée après 2022 et reste pleinement d'actualité.

Le choc énergétique : le détroit d'Ormuz au cœur du risque

Le détroit d'Ormuz demeure un goulet d'étranglement vital pour l'énergie mondiale. Après le début des frappes, de grands armateurs comme MSC, Maersk ou Hapag-Lloyd ont fortement réduit leurs traversées par la zone, face à une envolée des primes d'assurance de guerre et au risque sur les équipages. Les flux n'ont pas été coupés à zéro, mais la contraction du trafic maritime a nettement tendu l'offre disponible de pétrole et de GNL, alimentant le renchérissement des prix de l'énergie et la volatilité sur les marchés à terme^[1].

Les analystes de Rystad Energy et d'autres bureaux d'études considèrent qu'en cas de blocage prolongé ou de nouvelle escalade militaire, un baril entre 100 et 120 dollars redevient un scénario plausible, avec, en miroir, un potentiel de hausse supplémentaire sur les prix du gaz importé en Europe. En zone euro, l'inflation de début 2026 gravite autour de 2 %, avec une inflation sous-jacente proche de 2,5 %, légèrement au-dessus des attentes initiales de la BCE et d'Eurostat^[1]. Une nouvelle poussée durable sur l'énergie se traduirait mécaniquement par davantage d'inflation importée, alors même que la décrue amorcée en 2023-2024 commençait à stabiliser le pouvoir d'achat réel des ménages.

Cette hausse énergétique renchérit directement :

• les coûts de construction (matériaux, transport des fournitures, énergie sur les chantiers),
• les charges des ménages (carburant, chauffage, électricité),

ce qui réduit le reste à vivre et la solvabilité pour les emprunts immobiliers. Historiquement, les chocs énergétiques, comme en 2022, freinent l'offre neuve, pénalisent les programmes les plus énergivores et lissent la demande en reportant certains projets d'achat.

OAT 10 ans et prime de risque : le signal à surveiller

L'OAT 10 ans, référence des taux fixes immobiliers, a connu un mouvement de remontée en lien avec le regain de tensions sur l'inflation et l'incertitude géopolitique. Après avoir reflué en 2024, elle s'est réinstallée dans une zone autour de 3 %, avec des pointes plus hautes lors des épisodes de nervosité sur les marchés, sans toutefois dépasser durablement ses plus hauts récents. Dans leurs scénarios, des institutions comme la Caisse des Dépôts et plusieurs banques de la place considèrent qu'un corridor compris entre 2,8 % et 3,8 % sur l'OAT 10 ans reste probable à moyen terme, la borne haute matérialisant un niveau d'alerte pour le crédit immobilier en cas de tension prolongée.

La chaîne de transmission demeure la même : énergie → inflation → prime de risque → OAT → taux de crédit. Les taux des crédits immobiliers à taux fixe se sont globalement stabilisés entre 3,20 % et 3,60 % sur 15 à 25 ans, après avoir culminé plus haut lors du cycle de hausse de 2023^[4]. Une nouvelle hausse de 0,50 point sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans augmenterait encore les mensualités de plusieurs dizaines d'euros et réduirait le pouvoir d'achat immobilier d'environ 10 à 15 %, à budget constant.

Face à cette situation, les banques pourraient :

• durcir leurs marges pour intégrer le risque de taux,
• resserrer leurs critères d'octroi, notamment sur le taux d'endettement et l'apport personnel,

ce qui pénaliserait d'abord les profils atypiques (indépendants, investisseurs déjà très endettés, revenus irréguliers), les primo-accédants faiblement dotés en épargne et les projets d'investissement locatif les plus tendus.

Impact sur l'immobilier résidentiel français

Le marché résidentiel français, qui montrait des signes de stabilisation début 2026 après deux années de correction marquée en volumes et en prix réels, réagit par plusieurs canaux :

• Taux et crédit : le durcissement des conditions de financement, la vigilance accrue des banques et la sensibilité des ménages aux taux conduisent à une progression des refus de prêt et des renoncements via clauses suspensives, ralentissant d'abord les volumes de transactions avant de se diffuser plus clairement aux prix.
• Coûts de construction : la hausse des coûts énergétiques et de certaines matières premières renchérit les chantiers, pèse sur la rentabilité des programmes neufs et contribue à limiter l'offre neuve, dans le prolongement de ce qui a été observé en 2022-2023.
• Confiance des ménages : l'incertitude géopolitique, la crainte d'un nouveau choc d'inflation et l'imprévisibilité des taux conduisent une partie des acheteurs à temporiser. Les Notaires de France observent traditionnellement que les volumes réagissent plus vite que les prix, ce qui est cohérent avec la phase actuelle.

Scénarios d'évolution du marché résidentiel

À court terme, on peut s'attendre à :

• des négociations renforcées entre acheteurs et vendeurs, avec davantage de marge accordée sur les prix affichés,
• un focus renforcé sur les biens performants énergétiquement (DPE A/B/C), qui conservent une prime de valorisation,
• des passoires thermiques subissant des décotes accrues et des délais de vente plus longs, en raison des travaux à prévoir et des contraintes réglementaires^[2][5].

Focus SCPI : résilience ou vulnérabilité ?

Les SCPI ont connu une phase de réajustement entre 2023 et 2025, marquée par des baisses de prix de parts pour certaines, une sélectivité plus forte des épargnants et une collecte moins euphorique qu'auparavant. En 2025, la collecte nette s'est redressée par rapport au point bas de 2023, sans retrouver les records d'avant-crise, tandis que les rendements distribués se sont établis en moyenne autour de 4,5 % à 5 %, avec des pointes plus élevées pour certaines stratégies spécialisées, notamment européennes ou opportunistes. Les données de meilleurescpi.com montrent ainsi une remontée progressive de la collecte sur les véhicules diversifiés pan-européens et les SCPI à stratégie " value-add ", avec des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché pour les produits les mieux positionnés.

Facteurs de résilience

• Actif refuge relatif face à la volatilité boursière : comme lors de la crise du Covid, la pierre-papier reste perçue comme un support de long terme, dont les flux de loyers tendent à lisser les chocs de marché^[1].
• Indexation des loyers sur l'inflation (indices ILC/ILAT) : cette caractéristique constitue un amortisseur, en permettant le maintien, voire la progression, des revenus distribués en phase de remontée des prix, sous réserve de la capacité des locataires à absorber ces hausses^[1].
• Diversification européenne et sectorielle : des SCPI comme Transitions Europe, Corum Origin, Épargne Pierre Europe ou Primovie, qui se projettent au-delà de la seule économie française et sur plusieurs classes d'actifs (bureaux, commerces, santé, logistique), limitent l'impact d'un choc localisé et offrent un couple rendement/risque plus équilibré^[1].

Il est également pertinent d'intégrer des notions comme le taux d'occupation financier (TOF) et la capitalisation d'une SCPI dans l'analyse : un TOF élevé traduit une bonne maîtrise de la vacance locative, tandis qu'une capitalisation importante peut contribuer à une meilleure mutualisation des risques. Le report à nouveau, enfin, constitue un matelas de sécurité permettant de lisser la distribution en période de tension.

Points de vigilance

• OAT concurrente : avec une OAT 10 ans qui se maintient dans une zone de 3 % à 3,5 % et peut ponctuellement remonter vers 3,8 % en cas de tension, la dette d'État française offre un rendement sans risque qui commence à rivaliser avec les 4,5-5 % de rendement moyen des SCPI. Les investisseurs exigent alors une prime de risque immobilière plus élevée, ce qui peut se traduire par une pression à la hausse sur les rendements distribués ou par des ajustements de prix de parts à la baisse^[1].
• SCPI de bureaux : le segment reste sous surveillance, en raison de l'effet durable du télétravail, de la rationalisation des surfaces et de la montée des exigences environnementales (labels, performance énergétique). Le risque de vacance locative est plus marqué sur les immeubles tertiaires obsolescents ou situés en périphérie^[1].
• Liquidité : en période de stress, les demandes de retrait peuvent augmenter, notamment sur les SCPI à capital variable. Les véhicules en collecte positive, dotés d'un patrimoine diversifié et d'une politique prudente d'endettement, sont mieux armés pour absorber ces mouvements. Le fonctionnement du marché secondaire des parts reste un point clé à examiner pour les SCPI à capital fixe^[1].

Ce qu'il faut surveiller dans les semaines à venir

• Détroit d'Ormuz : la capacité des acteurs internationaux à sécuriser rapidement le trafic maritime est déterminante. Une réouverture pleinement opérationnelle limiterait le choc énergétique et la nervosité sur les marchés^[1].
• OAT 10 ans : un maintien sous 3,5 % plaiderait pour un impact modéré sur les taux de crédit, tandis qu'une dérive durable au-delà de 3,8 % constituerait un signal d'alerte sérieux pour l'accès au financement immobilier^[1].
• BCE : les prochaines réunions de politique monétaire seront cruciales. Un statu quo prolongé suivi de baisses graduelles si l'inflation se stabilise autour de 2 % améliorerait le contexte pour l'immobilier. À l'inverse, un discours plus ferme face à un regain d'inflation importerait davantage de tension sur les taux longs^[1].
• Inflation sous-jacente : les chiffres des prochains mois seront déterminants pour le ton de la BCE. Un repli confirmé conforterait un scénario de normalisation, tandis qu'un nouveau décrochage à la hausse retarderait toute détente monétaire^[1].
• Énergie et confiance : même sans rationnement, un sentiment de " run oil " ou de pénurie anticipée pourrait peser sur la confiance des ménages et sur leurs décisions d'investissement. La communication des gouvernements européens sur les stocks et les dispositifs de soutien sera centrale^[1].

Conclusion

Le conflit iranien et les frappes menées par les États-Unis et Israël catalysent une chaîne macroéconomique bien connue – énergie → inflation → OAT → crédit → immobilier – qui teste la liquidité et la solvabilité des acteurs sans provoquer, à ce stade, d'effondrement brutal des marchés. L'économie mondiale aborde ce choc avec une inflation déjà redescendue vers 2 % en zone euro mais encore fragile, et un niveau de taux d'intérêt plus contraignant qu'au cours de la décennie précédente^[1][2][5].

Pour l'immobilier résidentiel français, il faut s'attendre à un ralentissement transactionnel, une montée des négociations et une sélectivité accrue des acheteurs. Les biens bien situés, faiblement énergivores et conformes aux nouvelles normes environnementales conservent une prime, tandis que les passoires thermiques et les logements mal positionnés subissent des décotes plus marquées. Les SCPI diversifiées, de taille significative, fortement européennes et dotées d'un bon taux d'occupation financier montrent une meilleure résilience que les SCPI de bureaux très exposées à la France et déjà en phase de décollecte. La durée et l'intensité du conflit autour de l'Iran restent la variable clé : une désescalade rapide permettrait un retour progressif à la normale, tandis qu'un enlisement prolongé rapprocherait le scénario d'un choc 2022 bis.

Dans ce contexte, suivre de près les principaux indicateurs (prix du pétrole et du gaz, OAT 10 ans, décisions de la BCE, inflation globale et sous-jacente, confiance des ménages) est indispensable pour ajuster ses stratégies d'investissement ou de projet d'achat, que ce soit en immobilier en direct ou via des SCPI.