Cette actualité en 30 secondes
- Réduire vos impôts immobiliers : investissez en nue-propriété Kyaneos Pierre pour ne pas percevoir de revenus imposables pendant 3 à 20 ans.
- Préparer une transmission à moindre coût : utilisez le démembrement pour faire entrer vos héritiers à terme sans supporter le coût de la pleine propriété aujourd’hui.
- Acheter décoté : accédez à la nue-propriété avec une remise intégrée (part à 224 € min., valeur de retrait 197,58 € fin 2024) et récupérez la pleine propriété à l’échéance.
- Adapter la durée à votre projet : choisissez 3 à 20 ans selon votre horizon (retraite, succession, baisse de revenus) en vous appuyant sur les clés de répartition officielles.
- Sécuriser votre stratégie : combinez pleine propriété (revenus immédiats) et nue-propriété (capital futur) après simulations chiffrées avec un conseiller.
À partir du 1er septembre 2024, la SCPI Kyaneos Pierre introduit de nouvelles clés de répartition pour les souscriptions en démembrement temporaire. Ces ajustements, confirmés comme inchangés en 2025, visent à mieux répondre aux besoins des investisseurs souhaitant optimiser la répartition de leur patrimoine entre nue-propriété et usufruit, en fonction de la durée du démembrement envisagé et dans la perspective d'une mise à jour en 2026.
Qu'est-ce que le démembrement temporaire en SCPI ?
Le démembrement temporaire est une stratégie patrimoniale permettant de dissocier la nue-propriété de l'usufruit d'un bien immobilier ou de parts de SCPI. L'usufruitier bénéficie des revenus générés par le bien, tandis que le nu-propriétaire en conserve la propriété sans percevoir les revenus durant la période de démembrement.
Cette méthode est souvent utilisée pour optimiser la fiscalité ou préparer une transmission de patrimoine. Elle permet notamment :
- de réduire l'imposition sur les revenus fonciers sur une période donnée ;
- d'anticiper une transmission à moindre coût ;
- d'ajuster la détention de revenus immobiliers à une horizon de placement défini.
Le démembrement temporaire est un outil flexible qui permet de répondre à des objectifs patrimoniaux spécifiques, comme la réduction de l'imposition ou la transmission anticipée de son patrimoine.
Les nouvelles clés de répartition
La SCPI Kyaneos Pierre a modifié les clés de répartition pour les souscriptions en démembrement temporaire, avec des ajustements précis en fonction de la durée du démembrement. Ces clés sont applicables à partir de septembre 2024 et sont restées inchangées en 2025, selon les dernières publications de la société de gestion agréée AMF sous le n° GP-18000002.
Répartition de la nue-propriété et de l'usufruit
| Durée de démembrement | Nue-propriété (%) | Usufruit (%) |
|---|---|---|
3 ans | 88% | 12% |
4 ans | 84,5% | 15,5% |
5 ans | 80% | 20% |
6 ans | 77% | 23% |
7 ans | 74% | 26% |
8 ans | 71,5% | 28,5% |
9 ans | 69% | 31% |
10 ans | 67% | 33% |
11 ans | 65,5% | 34,5% |
12 ans | 64% | 36% |
13 ans | 63% | 37% |
14 ans | 62% | 38% |
15 ans | 61% | 39% |
16 ans | 60% | 40% |
17 ans | 59% | 41% |
18 ans | 58% | 42% |
19 ans | 57% | 43% |
20 ans | 56,5% | 43,5% |
Adapter la durée du démembrement à ses objectifs patrimoniaux est essentiel pour maximiser les avantages fiscaux et financiers.
Les avantages du démembrement pour l'investisseur
Le démembrement temporaire de parts de SCPI présente plusieurs avantages pour l'investisseur :
- Optimisation fiscale : Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus, ce qui peut réduire son imposition sur le revenu pendant la période de démembrement.
- Accès à un capital à moindre coût : L'acquisition de la nue-propriété est souvent moins coûteuse que l'acquisition de la pleine propriété, avec un prix de part actualisé à 224 € minimum par part après division en 2024 et une valeur de retrait de 197,58 € fin 2024.
- Préparation de la transmission : Le démembrement permet d'organiser la transmission de patrimoine en anticipant le passage de la pleine propriété aux héritiers, dans une SCPI de rendement résidentielle affichant un taux d'occupation financier proche de 90 % fin 2024 et un patrimoine de 574 immeubles (4 318 lots).
Conclusion
Les nouvelles clés de répartition pour le démembrement temporaire de la SCPI Kyaneos Pierre, effectives à partir de septembre 2024 et toujours en vigueur en 2025, offrent aux investisseurs une plus grande flexibilité pour structurer leur patrimoine. Que ce soit pour optimiser la fiscalité ou préparer la transmission de biens, ces ajustements permettent d'adapter l'investissement aux besoins spécifiques de chacun, avec un horizon de placement recommandé de 10 ans minimum et une vision déjà tournée vers les évolutions attendues en 2026.
Il est recommandé de consulter un expert en gestion de patrimoine pour déterminer la durée de démembrement la plus adaptée à ses objectifs.
À lire également :
Comprendre le barème fiscal de l'usufruit légal
À retenir
- La SCPI Kyaneos Pierre applique de nouvelles clés de démembrement depuis le 1er septembre 2024, confirmées pour 2025.
- Le démembrement temporaire permet de séparer nue-propriété et usufruit pour optimiser fiscalité et transmission.
- Les clés varient de 3 à 20 ans, avec une part de nue-propriété décroissante et une part d'usufruit croissante.
- Le nu-propriétaire bénéficie d'un prix de part décoté (224 € minimum par part, valeur de retrait 197,58 € fin 2024).
- Kyaneos Pierre est une SCPI résidentielle de rendement avec un TOF proche de 90 % et un parc de 574 immeubles (4 318 lots).
- Un horizon de placement d'au moins 10 ans est recommandé pour ce type de stratégie.
Conseil de l'expert
Avant de vous engager en démembrement de parts de SCPI, commencez par définir précisément votre horizon de placement, votre taux marginal d'imposition et vos besoins de revenus. En pratique, il est souvent pertinent de combiner une poche en pleine propriété pour générer des revenus immédiats et une poche en nue-propriété pour préparer la retraite ou la transmission. Faites systématiquement réaliser des simulations chiffrées (cash-flows, fiscalité, rendement net) avec un conseiller en gestion de patrimoine afin d'ajuster la durée de démembrement et le montant investi à votre situation personnelle.
À propos de l'auteur
La SCPI Kyaneos Pierre vous intéresse ?
Nos conseillers sont prêts à vous accompagner et répondre à vos questions.
