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- Vous craignez un rendement insuffisant ? Ce retail park récent, 100 % loué, offre un taux de rendement acte en main de 7,65 % pour Iroko Zen.
- Peur du risque locatif ? Les 13 enseignes complémentaires (discount, loisirs, restauration…) diversifient les revenus et stabilisent l’occupation.
- Inquiétude sur l’attractivité du site ? Le retail park est ancré dans une zone commerciale en pleine expansion, portée par Leroy Merlin, Carrefour et la proximité allemande.
- Crainte d’actifs obsolètes ? Bâtiments livrés entre 2018 et 2022, surfaces modulables et 269 places de parking répondent aux usages actuels du commerce de périphérie.
- Doute sur la pérennité des loyers ? 1,4 M€ HT HC de loyers annuels et gestion active des baux (WALB 1,8 an) permettent d’ajuster les conditions locatives.
La SCPI Iroko Zen poursuit le déploiement de sa stratégie immobilière axée sur des actifs commerciaux de taille intermédiaire, en renforçant sa présence dans l’Est de la France. L’acquisition d’un retail park à Haguenau, situé à environ 30 kilomètres au nord de Strasbourg, s’inscrit dans une logique de diversification géographique et de sélectivité des emplacements. Cet investissement concerne un ensemble commercial récent, entièrement loué, au sein d’un pôle en développement bénéficiant d’une accessibilité régionale et d’une proximité immédiate avec l’Allemagne.
Un retail park implanté dans une zone commerciale dynamique
Le pôle du Taubenhof à Haguenau
L’actif est implanté au cœur de la zone commerciale du Taubenhof, un pôle identifié comme étant en pleine expansion. Cette zone accueille déjà des enseignes locomotives telles que Leroy Merlin et Carrefour, contribuant à l’attractivité commerciale du secteur et à la fréquentation régulière des lieux.
La localisation de Haguenau, deuxième ville du Bas-Rhin, permet de capter une zone de chalandise étendue, renforcée par la frontière allemande toute proche. Cette configuration géographique constitue un élément structurant pour des activités de commerce de détail, en particulier pour les formats de retail parks.
Un actif récent aux caractéristiques fonctionnelles
Des surfaces commerciales adaptées aux usages actuels
Le retail park acquis par la SCPI Iroko Zen a été livré entre 2018 et 2022. Il développe une surface totale de 12 333 m², répartie en 13 cellules commerciales. Ce format permet une modularité des espaces et une adaptation aux besoins spécifiques des différentes enseignes.
L’ensemble dispose également d’un parking de 269 places, un critère déterminant pour les commerces de périphérie, facilitant l’accès des clients et contribuant à la fluidité des flux.
Éléments clés de l’actif :
- Surface totale : 12 333 m²
- Nombre de cellules : 13
- Nombre de places de parking : 269
- Période de livraison : entre 2018 et 2022
Un taux d’occupation intégral et un mix locatif diversifié
13 locataires aux profils complémentaires
L’actif est entièrement loué à 13 locataires, illustrant un taux d’occupation de 100 % au moment de l’acquisition. Le mix locatif se caractérise par une diversité d’enseignes positionnées sur des segments de consommation variés, permettant de répartir le risque locatif.
Parmi les locataires présents figurent notamment :
- Centrakor
- Action
- B&M
- Maxi Zoo
- Chaussea
- Joué Club
- KFC
Cette pluralité d’enseignes, allant de l’équipement de la maison à la restauration rapide, en passant par le discount et les loisirs, contribue à une fréquentation régulière du site et à une complémentarité des activités commerciales.
Des loyers identifiés et une visibilité locative
Un loyer annuel de 1,4 M€ HT HC
L’ensemble immobilier génère un loyer annuel de 1,4 M€ HT HC. Cette donnée permet d’apprécier le niveau de revenus locatifs associés à l’actif, en lien avec la surface développée et la typologie des locataires.
La durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à la prochaine échéance (WALB) est établie à 1,8 an, ce qui implique une gestion active des échéances locatives à court terme, tout en laissant la possibilité d’ajuster les conditions locatives lors des renouvellements.
Conditions financières de l’acquisition
Un investissement de 17,19 M€ HD
L’acquisition du retail park de Haguenau représente un volume d’investissement de 17,19 M€ HD, correspondant au prix hors droit. Sur cette base, le taux de rendement non garanti* acte en main ressort à 7,65 %, indicateur utilisé pour apprécier la capacité de l’actif à permettre la génération de revenus au regard du capital investi.
Données financières clés :
- Prix hors droit : 17,19 M€
- Loyer annuel : 1,4 M€ HT HC
- Taux de rendement non garanti* acte en main : 7,65 %
- WALB : 1,8 an
Une acquisition cohérente avec la stratégie d’Iroko Zen
Le commerce de périphérie comme vecteur de diversification
Avec cette opération, la SCPI Iroko Zen confirme son intérêt pour les commerces de périphérie, et plus particulièrement les retail parks, reconnus pour leur lisibilité locative et leur accessibilité. Le choix d’un actif récent, situé dans une zone commerciale structurée, s’inscrit dans une logique visant à permettre une exploitation pérenne des surfaces commerciales.
La présence d’enseignes nationales et internationales contribue à structurer le potentiel locatif, tout en s’appuyant sur un environnement commercial déjà établi.
Tableau récapitulatif de l’acquisition
Caractéristiques | Données |
Localisation | Haguenau (Bas-Rhin) |
Zone commerciale | Taubenhof |
Surface totale | 12 333 m² |
Nombre de cellules | 13 |
Nombre de locataires | 13 |
Parking | 269 places |
Loyer annuel | 1,4 M€ HT HC |
Prix hors droit | 17,19 M€ |
Taux de rendement non garanti* acte en main | 7,65 % |
WALB | 1,8 an |
Conclusion
L’acquisition de ce retail park à Haguenau illustre la volonté de la SCPI Iroko Zen de s’appuyer sur des actifs commerciaux récents, entièrement loués, et implantés dans des zones commerciales identifiées. Les caractéristiques de l’ensemble — surface, diversité locative, niveau de loyers et rendement — permettent d’apprécier la cohérence de cette opération au regard d’une stratégie orientée vers la sélection d’actifs fonctionnels et accessibles, dans des territoires bénéficiant d’un potentiel économique régional.
* Il s'agit du rendement au moment de l'acquisition "Acte en main" qui est égal à : Valeur locative nette / (Valeur d'acquisition hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraire du broker)
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques.
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