Patrimonia Capital & Rendement élargit sa stratégie d’investissement

La SCPI Patrimonia Capital et Rendement ne franchira finalement pas de nouvelle étape durable dans sa stratégie de développement : si la diversification européenne vers l'Espagne a bien été amorcée en 2025, la société de gestion a depuis annoncé sa dissolution anticipée, actée lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 25 novembre 2025, en raison d'une collecte insuffisante et non de problèmes de performance.

Une stratégie de diversification pensée et structurée

Une évolution cohérente avec l'ADN du gestionnaire

L'ouverture européenne s'inscrivait dans la continuité de la philosophie du Groupe Patrimonia, acteur reconnu depuis plus de 30 ans dans l'immobilier tertiaire. L'objectif demeurait d'offrir davantage de diversification aux investisseurs tout en conservant une approche progressive et mesurée, fondée sur des actifs de commerces et de locaux d'activité situés en périphérie des grandes agglomérations.

Un premier pays ciblé : L'Espagne

Le choix de l'Espagne reposait sur plusieurs fondamentaux économiques et immobiliers considérés comme solides au moment du déploiement de la stratégie :

• Une croissance économique globalement résiliente dans le contexte européen
• Des métropoles régionales dynamiques (Madrid, Barcelone, Valence, Séville, Bilbao…)
• Un secteur commercial de périphérie mature, porté notamment par les retail parks
• Une présence d'enseignes internationales et de marques communes aux marchés français et espagnol, facilitant l'analyse locative
• Des rendements locatifs nets attractifs sur les zones commerciales de périphérie
• Des processus d'acquisition jugés fluides et compétitifs en termes de coûts

L'Espagne constituait ainsi une opportunité stratégique cohérente avec la spécialisation de la SCPI sur les locaux d'activité et les commerces périphériques, dans un environnement où les retail parks et parcs commerciaux continuent d'offrir des rendements bruts pouvant atteindre environ 7 à 7,5 % sur certains segments.

Renforcement de l'équipe de gestion : un atout clé

Pour accompagner cette nouvelle étape, la société de gestion s'était dotée d'un profil expérimenté : Jean-Pierre Yalap avait rejoint l'équipe en tant que gérant. Ce professionnel cumule près de 15 ans d'expérience dans l'investissement immobilier, notamment chez Keys REIM et Norma Capital. Il a contribué au développement de plusieurs SCPI à dimension européenne, avec une forte exposition à l'Espagne, et son arrivée intervenait précisément au moment où la SCPI préparait son ouverture à l'international.

Ce renfort illustrait la volonté du Groupe Patrimonia de s'appuyer sur des compétences solides pour opérer une diversification réussie, tant sur le plan géographique que typologique.

Patrimonia Capital et Rendement : rappel sur la SCPI

Lancée en 2024, la SCPI Patrimonia Capital & Rendement s'inscrivait dès l'origine dans une démarche différenciante. Elle avait bénéficié d'un apport initial d'actifs, lui permettant de démarrer avec un patrimoine déjà en exploitation, ce qui reste un cas peu fréquent dans l'univers des SCPI. Cette configuration avait permis une mise en location immédiate des actifs et une montée en régime rapide des revenus, dans un contexte de marché immobilier encore en phase d'ajustement.

Données clés au 31 décembre 2024

Les expertises semestrielles arrêtées au 30 juin 2025 ont ensuite confirmé la bonne tenue du portefeuille, avec une valeur du patrimoine stable par rapport au 31 décembre 2024 et une valeur de reconstitution portée à environ 225,30 € par part, maintenant une décote de l'ordre de 7 % malgré la revalorisation de mars 2025. La capitalisation se situait alors autour de 16,05 M€, avec un taux d'occupation financier proche de 96 %, un endettement d'environ 26 % et un objectif de taux de distribution 2025 affiché à 8,5 % (non garanti).

Cette performance s'inscrivait dans un cadre d'investissement sélectif sur des zones dynamiques, avec des baux sécurisés et une stratégie clairement positionnée sur des actifs périphériques performants.

Une stratégie d'élargissement maîtrisée

Objectifs inchangés malgré la diversification

L'entrée sur le marché espagnol ne modifiait pas, à l'origine, les objectifs initiaux de la SCPI, à savoir :

• Maintenir un rendement cible compétitif, avec un objectif de distribution de 8,5 % en 2025 (non garanti)
• Assurer une distribution régulière et lisible pour les associés
• Maîtriser le niveau de risque, notamment via une sélection rigoureuse des locataires et des emplacements

L'élargissement géographique devait permettre d'optimiser le couple rendement/risque en tirant parti des décalages de cycles immobiliers entre la France et l'Espagne, tout en restant concentré sur les commerces et locaux d'activité en périphérie des grandes villes.

Une stratégie d'acquisition cohérente

La SCPI avait vocation à continuer de cibler des actifs situés en périphérie de grandes villes, un segment offrant souvent des rendements plus élevés que les centres-villes tout en répondant aux besoins des enseignes commerciales et de première nécessité. Dans ce cadre, les retail parks et zones commerciales de chalandise solide constituaient le cœur de cible, tant en France qu'en Espagne, avec des baux fermes, des locataires nationaux ou internationaux et une bonne visibilité sur les flux de clientèle.

Conclusion : Une SCPI qui évolue… puis s'interrompt

La SCPI Patrimonia Capital et Rendement a démontré, par cette ouverture à l'Espagne, sa capacité d'adaptation et son ambition de diversification européenne, tout en préservant les principes fondateurs de son modèle : prudence, rentabilité et transparence. L'Espagne avait vocation à constituer un premier jalon de cette stratégie paneuropéenne, susceptible de s'étendre à d'autres marchés présentant des caractéristiques similaires.

Cependant, malgré des fondamentaux immobiliers jugés solides, une décote persistante par rapport à la valeur de reconstitution et des indicateurs d'exploitation satisfaisants, la SCPI n'a pas atteint, dans les délais réglementaires, le niveau minimal de collecte requis par son cadre statutaire. Cette contrainte a conduit la société de gestion à proposer, puis à faire voter, la dissolution anticipée de Patrimonia Capital et Rendement lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 25 novembre 2025.

Les associés doivent être intégralement remboursés de leurs souscriptions (commission d'entrée incluse), les dividendes versés en 2025 restant acquis, illustrant que la décision résulte d'un enjeu de taille critique et non de difficultés liées à la qualité des actifs ou à la gestion. La trajectoire de la SCPI témoigne ainsi des opportunités mais aussi des exigences réglementaires et commerciales auxquelles sont confrontés les nouveaux véhicules d'investissement immobilier, même lorsqu'ils s'appuient sur une stratégie lisible et un positionnement de marché pertinent.

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