Osmo Énergie signe une nouvelle acquisition stratégique en Allemagne

Osmo Énergie vient d'annoncer une nouvelle acquisition stratégique à Cologne, deuxième opération de la SCPI en Allemagne, portant son exposition au marché allemand à près de 15 % de son portefeuille, avec un actif mixte de 6 500 m², loué à 100 % et affichant un rendement immobilier moyen de 8,19 % acte en mains*.

La SCPI Osmo Énergie, gérée par Mata Capital IM, confirme son positionnement paneuropéen avec une nouvelle opération d'envergure en Allemagne. Après une première acquisition outre-Rhin – une clinique ophtalmologique à Rendsburg, louée à Sanoptis, avec un rendement supérieur à 7,75 % et un bail long terme – la SCPI signe désormais une deuxième acquisition à Cologne, l'une des principales métropoles allemandes.

Cette transaction illustre à la fois :

• la volonté de la SCPI de se renforcer sur des marchés immobiliers européens profonds et liquides ;
• la recherche de rendements attractifs dans un contexte de remontée des taux, particulièrement marqué en Allemagne depuis 2022–2023, avec une correction des valeurs d'actifs tertiaires qui ouvre des fenêtres d'entrée intéressantes pour les investisseurs opportunistes et core+.

Osmo Énergie renforce sa présence en Allemagne

Une stratégie d'investissement paneuropéenne assumée

Osmo Énergie a été conçue comme une SCPI diversifiée européenne, investissant à la fois en France et dans plusieurs pays de la zone euro, notamment l'Allemagne, la Belgique, les Pays-Bas et d'autres marchés selon les opportunités.

Au fil des acquisitions, la SCPI s'est structurée autour :

• d'une diversification géographique (5 pays au 31/12/2025) ;
• d'une diversification d'usages (bureaux, commerces, logistique/activités, santé) ;
• d'une granularité progressive du patrimoine, chaque transaction restant d'une taille modérée afin de mutualiser les risques locatifs.

Dans ce cadre, l'Allemagne constitue un pilier stratégique :

• premier marché immobilier européen par la taille ;
• économie historiquement résiliente, malgré un ralentissement récent ;
• profondeur du marché locatif tertiaire, en particulier dans les grandes métropoles comme Berlin, Munich, Francfort, Düsseldorf… et Cologne, qui fait partie des sept principales villes allemandes.

Deuxième acquisition allemande et exposition portée à près de 15 %

Après son entrée sur le marché allemand via l'acquisition d'une clinique ophtalmologique à Rendsburg (2 862 m², louée à Sanoptis, rendement > 7,75 %), Osmo Énergie poursuit son développement avec cette nouvelle opération à Cologne.

À l'issue de cette acquisition :

• l'Allemagne représente désormais près de 15 % du portefeuille de la SCPI ;
• la SCPI confirme son ambition de constituer un portefeuille paneuropéen équilibré, en s'exposant à plusieurs cycles immobiliers et macroéconomiques.

Foulques de Sainte Marie, Managing Director chez Mata Capital IM et gérant de la SCPI, résume cette stratégie en indiquant que cette opération illustre leur conviction dans le potentiel du marché immobilier allemand et leur capacité à identifier des opportunités à rendement attractif et sécurisé sur des marchés européens porteurs.

Nous sommes très heureux d’annoncer notre deuxième acquisition en Allemagne, à Cologne, l’une des sept principales villes du pays. Cet investissement reflète notre conviction dans le potentiel du marché immobilier allemand et nous permet d'atteindre près de 15% d'exposition de la SCPI dans ce pays. Cette implantation illustre également notre capacité à identifier des opportunités à rendement attractif et sécurisé sur des marchés européens porteurs.

Un actif mixte de 6 500 m² à Cologne

Un ensemble immobilier multi-usages

L'actif acquis par Osmo Énergie à Cologne développe une surface totale de 6 500 m². Il s'agit d'un ensemble immobilier mixte comprenant :

• des surfaces commerciales ;
• des bureaux ;
• des locaux d'activité.

Cette combinaison d'usages présente plusieurs intérêts pour un véhicule comme une SCPI :

• diversification des sources de revenus (retail, bureaux, activité) ;
• attractivité pour un panel varié de locataires ;
• meilleure résilience globale face aux cycles propres à chaque segment (par exemple, volatilité plus forte du commerce vs stabilité plus grande de locataires d'activité ou de services publics).

Un emplacement stratégique au nord de Cologne

Selon la société de gestion, l'ensemble immobilier est implanté au nord de Cologne, dans une zone bénéficiant d'une bonne accessibilité.

Cologne se caractérise par :

• son statut de plus grande ville de Rhénanie-du-Nord-Westphalie ;
• son rôle de métropole majeure dans le système urbain allemand, faisant partie des sept principales villes du pays ;
• un tissu économique diversifié (industrie, logistique, services, secteur public).

L'actif bénéficie notamment :

• d'un accès direct à l'axe autoroutier Cologne–Leverkusen ;
• d'une proximité immédiate avec une gare ferroviaire ;
• d'une accessibilité adaptée aux besoins des activités présentes sur le site (flux de marchandises, déplacements salariés, clientèle).

Ce type de localisation, combinant bonne connectivité routière et ferroviaire, est particulièrement recherché par :

• des occupants d'activité/logistique légère (flux entrants et sortants) ;
• des enseignes commerciales dépendantes de la zone de chalandise ;
• des services publics ou parapublics souhaitant être accessibles à la population locale.

Un actif entièrement loué à des locataires de référence

Un taux d'occupation de 100 %

Au moment de l'acquisition, l'ensemble immobilier est loué à 100 %.

Pour un investisseur comme une SCPI :

• cela signifie aucun risque locatif immédiat ;
• une visibilité accrue sur les flux de loyers à court terme ;
• un actif immédiatement contributif au rendement distribué, sous réserve de la politique de distribution de la SCPI.

L'occupation intégrale du site figure parmi les caractéristiques mises en avant lors de cette acquisition.

Sprint Sanierung GmbH, locataire principal

Le principal occupant du site est Sprint Sanierung GmbH, présenté comme le plus grand opérateur allemand spécialisé dans la gestion de sinistres (remise en état, réparation, services post-sinistres).

L'importance de ce locataire pour l'actif est double :

• il représente la majeure partie des revenus locatifs ;
• il exerce une activité structurelle et peu cyclique, liée à la gestion de sinistres (dégâts des eaux, incendies, etc.), moins corrélée à la conjoncture que d'autres domaines.

Pour la SCPI, la présence d'un tel acteur :

• renforce la visibilité des loyers ;
• s'inscrit dans une logique de locataires "cœurs de portefeuille", capables de porter un actif sur le long terme.

Aldi et la Ville de Cologne parmi les autres locataires

Outre Sprint Sanierung GmbH, l'actif est également loué à deux autres locataires de référence :

• Aldi, enseigne majeure de la grande distribution alimentaire en Allemagne ;
• la Ville de Cologne, qui occupe également des surfaces au sein du site.

Cette combinaison :

• retail alimentaire (Aldi, segment défensif et fréquentation régulière) ;
• acteur public / collectivité locale (Ville de Cologne, profil généralement plus stable et moins volatile en termes de risque de défaut) ;
• acteur privé industriel / de services (Sprint Sanierung)

permet de constituer une base locative très diversifiée en termes de profils de risque. C'est un point central pour une SCPI, car cela :

• limite la dépendance à un seul secteur économique ;
• améliore la résilience des revenus en cas de choc conjoncturel sur un segment donné.

Un rendement immobilier moyen de 8,19 % acte en mains

Un niveau de rendement attractif dans le contexte actuel

L'actif affiche un rendement immobilier moyen de 8,19 % acte en mains*.

Ce taux de rendement :

• est calculé acte en mains, c'est-à-dire en intégrant l'ensemble des frais et droits liés à l'acquisition (frais de notaire, droits de mutation, etc.) ;
• correspond à une estimation au moment de l'acquisition ;
• reste propre à l'actif concerné et n'est ni représentatif ni garanti pour la SCPI dans son ensemble.

Comparé :

• au contexte actuel des marchés allemands, où les rendements prime sur des actifs core (bureaux centre-ville, commerces prime) se situent généralement à des niveaux bien inférieurs ;
• à l'objectif de rendement à long terme de la SCPI, fixé à 5,50 %,

un rendement de 8,19 % sur cet actif traduit :

• soit un positionnement plus core+ / value-add (localisation secondaire, typologie mixte, locataires spécifiques) ;
• soit une prime de risque liée aux caractéristiques propres à l'actif (durée des baux, état technique, marché locatif local, etc.).

Il offre en tout cas un potentiel de surperformance par rapport à l'objectif de la SCPI, sous réserve :

• du maintien de l'occupation ;
• du renouvellement des baux à des conditions satisfaisantes ;
• de l'absence de dégradation significative du marché local.

Rappel : ce rendement ne préjuge pas de la performance de la SCPI

Il convient de rappeler les éléments suivants :

• le 8,19 % est un rendement estimatif propre à cet actif, au moment de son acquisition ;
• il est non garanti dans le temps (évolution des loyers, taux d'occupation, charges, fiscalité…) ;
• il ne doit pas être extrapolé à la performance future de la SCPI.

L'objectif de rendement à long terme de la SCPI Osmo Énergie reste fixé à 5,50 %, dans une logique de gestion prudente et diversifiée.

Modalités financières et synthèse de l'opération

Prix d'acquisition et granularité du portefeuille

L'opération a été réalisée pour un montant inférieur à 10 M€ hors droits.

Ce niveau d'investissement :

• s'inscrit dans la stratégie de granularité poursuivie par Osmo Énergie ;
• permet d'éviter une concentration excessive du portefeuille sur quelques "gros tickets" ;
• facilite une gestion active (arbitrages, revalorisations, réinvestissements) au fil du temps.

Tableau récapitulatif de l'acquisition

Enjeux stratégiques pour la SCPI Osmo Énergie

Une consolidation de la stratégie paneuropéenne

Avec cette acquisition, Osmo Énergie poursuit le déploiement de sa stratégie :

• poursuite des investissements en Allemagne, marché jugé porteur à moyen / long terme ;
• constitution d'un patrimoine diversifié (santé à Rendsburg, mixte commerce / bureaux / activités à Cologne, etc.) ;
• recherche d'opérations offrant une prime de rendement par rapport aux produits core, tout en conservant une base locative solide.

Cette diversification géographique permet :

• de mutualiser les risques macroéconomiques (France vs Allemagne vs autres pays) ;
• de profiter de cycles immobiliers différents au sein de la zone euro.

Une opération qui coche plusieurs cases clés pour un investisseur SCPI

Les caractéristiques principales de l'opération de Cologne peuvent être résumées ainsi :

• une deuxième acquisition en Allemagne ;
• un ensemble immobilier mixte de 6 500 m² ;
• un actif loué à 100 % ;
• la présence de Sprint Sanierung GmbH, d'Aldi et de la Ville de Cologne parmi les locataires ;
• un rendement immobilier moyen de 8,19 % acte en mains*  ;
• un prix d'acquisition inférieur à 10 M€ hors droits ;
• une exposition de la SCPI à l'Allemagne portée à près de 15 %.

Ces éléments en font une opération emblématique de la stratégie Osmo Énergie : granularité, diversification, rendement renforcé, locataires de qualité et ancrage européen.

Conclusion

La nouvelle acquisition d'Osmo Énergie à Cologne marque une étape importante dans le déploiement paneuropéen de la SCPI. En s'offrant un actif mixte de 6 500 m², entièrement loué à des locataires de référence (Sprint Sanierung GmbH, Aldi, Ville de Cologne) et générant un rendement acte en mains de 8,19 %*, la SCPI consolide sa présence en Allemagne, désormais portée à près de 15 % de son portefeuille.

Cette opération illustre la capacité de Mata Capital IM à saisir des fenêtres d'opportunité sur le marché immobilier allemand, dans un contexte où la remontée des taux a reconfiguré les niveaux de valorisation et de rendement. Elle s'inscrit dans une logique de gestion prudente mais opportuniste, combinant diversification géographique, mix d'usages et recherche de rendement.

*Rendement Acte en Main, tous frais et droits inclus au moment de l’acquisition. Estimation non garantie calculée par Mata Capital IM. Rendement propre à l’actif, non représentatif de la SCPI et non garanti dans le temps (objectif long terme : 5,50 %)

Un investissement en SCPI est un investissement de long terme comportant des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Les performances passées ou estimées ne préjugent pas des performances futures. La consultation de la documentation réglementaire (note d'information, DIC, rapports) est recommandée avant toute décision d'investissement.