SCPI en 2026 : stabilisation des marchés et rendements en hausse

L'année 2025 a surtout marqué une phase de stabilisation progressive pour les marchés immobiliers et pour les SCPI, après la forte correction amorcée en 2022–2023. Dans un contexte économique caractérisé par une croissance faible mais redevenue positive, une inflation désormais maîtrisée et un environnement politique et fiscal incertain, les équilibres se redessinent progressivement, avec un marché plus sélectif et plus exigeant.

Les perspectives 2026 s'inscrivent dans une logique de prudence, de sélectivité accrue et d'arbitrages stratégiques, tant sur les typologies d'actifs que sur les zones géographiques. L'analyse des données économiques, immobilières et sectorielles permet d'éclairer les dynamiques à l'œuvre, les points de vigilance et les axes stratégiques susceptibles de structurer le marché des SCPI en 2026, dans un environnement où les signaux de rebond restent réels mais encore fragiles.

Bilan macroéconomique 2025 : un environnement contraint mais stabilisé

Une croissance modérée et une inflation maîtrisée

L'année 2025 s'est inscrite dans un cadre macroéconomique toujours atone, mais en amélioration par rapport aux années précédentes. La croissance du PIB en France est restée faible, autour de 0,8 %–0,9 %, dans la moyenne de l'Europe occidentale, confirmant une reprise limitée mais bien réelle après le freinage de 2023–2024. Dans le même temps, l'inflation, qui avait dépassé 6 % en 2023, a nettement reflué pour se stabiliser autour de 0,8 %–0,9 % en 2025, suivant un rythme très proche de celui des prix immobiliers anciens. Ce retour à une inflation basse a contribué à restaurer progressivement la visibilité des ménages et des entreprises.

Ce cadre reste toutefois contraint, en raison d'incertitudes politiques et fiscales persistantes, pesant sur le climat des affaires, notamment en matière d'investissement et d'emploi. Mais plusieurs facteurs de soutien ont permis d'amortir les effets négatifs :

• des politiques budgétaires de relance ciblées dans plusieurs pays européens ;
• un environnement de taux redevenu plus favorable, avec des conditions de financement assouplies pour les ménages comme pour les entreprises.

Une épargne toujours élevée

La prudence des ménages français est restée marquée en 2025, avec un taux d'épargne toujours supérieur à sa moyenne de long terme. Après avoir culminé autour de 18 %–19 % durant la période de forte incertitude, ce taux a commencé à se normaliser, tout en demeurant élevé par rapport aux années pré-COVID. Cette épargne de précaution, maintenue à un niveau substantiel, soutient indirectement les placements immobiliers comme les SCPI, même si la collecte est moins dynamique qu'en 2022. Elle alimente une capacité d'investissement disponible qui pourra progressivement être réorientée vers des actifs à rendement, à mesure que la confiance se consolide.

Taux d'intérêt et financement : un facteur de stabilisation

La baisse des taux directeurs engagée par la BCE à partir de 2024 s'est poursuivie jusqu'en 2025, dans un contexte d'inflation maîtrisée. Les taux de crédit immobilier, qui avaient dépassé 4 % fin 2023, sont revenus autour de 3 %–3,2 % en moyenne en 2025, avec des conditions typiques autour de :

• 3,15 % sur 15 ans ;
• 3,35 % sur 20 ans ;
• 3,50 % sur 25 ans.

Ce reflux des taux, après le pic de 2023, a libéré une partie de la demande immobilière et permis une reprise nette du crédit : en 2025, le marché du crédit immobilier affiche une progression proche de 30 % sur un an, plus rapide que celle des prix ou des volumes de transactions.

Pour les marchés immobiliers, cette évolution constitue un soutien structurel, en améliorant le pouvoir d'achat immobilier et en facilitant les arbitrages de long terme. Les taux se sont stabilisés autour de 3 % à partir du printemps 2025, ce qui favorise un environnement moins volatil pour les décisions d'investissement, sans effacer pour autant les déséquilibres sectoriels observés, notamment dans le tertiaire.

Immobilier tertiaire : une reprise très différenciée

Bureaux : une demande encore contrainte

Le secteur tertiaire reste marqué par une création d'emplois limitée, ce qui restreint les nouvelles demandes de surfaces de bureaux. Le marché des bureaux en Île-de-France et dans les grandes métropoles demeure caractérisé par une offre abondante et une demande encore prudente. Les volumes d'offre immédiate se maintiennent à des niveaux élevés, tandis que la demande placée progresse mais reste en deçà des standards historiques.

Sur le plan locatif, les mesures d'accompagnement continuent de jouer un rôle majeur : franchises de loyers, prise en charge de travaux d'aménagement et autres incitations peuvent représenter 20 % à 40 % des loyers faciaux selon les marchés et les typologies d'immeubles. Les loyers faciaux sont globalement peu impactés, mais le niveau réel de revenus locatifs pour les investisseurs intègre ces ajustements, ce qui pèse sur les valeurs en capital.

Impact sur les valeurs en capital

En l'absence d'indice officiel des prix de vente au m² des bureaux, plusieurs indicateurs convergent vers une stabilisation des loyers, mais avec :

• un risque de vacance toujours élevé, principalement en périphérie et sur les actifs obsolètes ;
• des taux de rendement attendus encore en phase de reconstitution, après leur remontée post-crise.

Les investisseurs anticipent des taux de rendement plus élevés qu'avant 2022 :

• 5 % à 6,5 % en périphérie parisienne, contre 4 %–4,5 % avant correction ;
• 5,5 % à 6 % en métropoles régionales, contre environ 4 % auparavant.

Ces ajustements se traduisent par des baisses de valeur en capital significatives depuis le point haut de 2022, de l'ordre de 20 % sur la périphérie parisienne et jusqu'à 30 %–40 % sur certains marchés fragiles. En 2025, ces baisses semblent toucher un point bas, laissant entrevoir une phase de stabilisation suivie d'un redémarrage sélectif à partir de 2026 pour les actifs les mieux positionnés.

Télétravail et recomposition géographique

Le télétravail continue de peser sur la demande de bureaux, un jour de télétravail représentant encore plusieurs millions de m² de surfaces potentiellement non occupées. En Île-de-France, l'impact est particulièrement sensible sur les parcs tertiaires périphériques. Toutefois, un flux croissant de grandes entreprises cherche désormais à encadrer, voire freiner le télétravail, ce qui contribue à un frémissement de la demande sur certaines zones et incite à une recomposition géographique des implantations.

Les actifs situés à proximité immédiate des transports lourds (métro, RER, tramway), à moins de 400 à 800 mètres des principales stations, restent les plus résilients. Les zones périphériques bien connectées pourraient bénéficier en 2026 d'une demande renforcée, portée par des stratégies d'optimisation de coûts tout en maintenant l'accessibilité pour les salariés.

Commerces : une reprise progressive mais très sélective

Consommation et flux d'épargne

La consommation des ménages montre des signes de stabilisation et de recomposition :

• une montée tendancielle des dépenses de services (logement, communication, santé, loisirs) se poursuit ;
• les volumes de consommation de biens ont retrouvé des niveaux proches de ceux d'avant-COVID depuis 2022, avec des arbitrages plus marqués entre biens et expériences.

Parallèlement, les flux d'épargne se réorientent progressivement. Après une période de forte collecte sur les produits réglementés, le Livret A et le LDDS ont enregistré ponctuellement des épisodes de décollecte, tandis que l'assurance-vie, notamment en unités de compte, a repris une dynamique de collecte positive, avec plus de 25 milliards d'euros collectés au premier semestre 2025. La collecte des SCPI demeure modérée au regard des flux d'épargne globaux, mais s'inscrit dans un mouvement de stabilisation qui pourrait se renforcer si les rendements restent attractifs et les valeurs de parts se stabilisent.

Allemagne : des points d'appui solides

Le marché commercial allemand conserve plusieurs signaux favorables pour les investisseurs européens :

• une hausse des salaires autour de 3 % en 2024–2025 ;
• des mesures de soutien fiscal et budgétaire ;
• des indices de confiance des ménages et des entreprises en amélioration continue ;
• un volume de transactions commerciales supérieur à celui de la France, avec un marché plus profond et plus liquide ;
• un e-commerce contenu à environ 10 %–11 % des ventes de détail, limitant l'érosion des flux physiques.

Selon les principaux indices internationaux, la croissance en revenu et en capital des actifs commerciaux en Allemagne sur 12 mois glissants en 2025 demeure légèrement positive, autour de 3 %–4 %, confirmant le rôle de ce marché comme relais de diversification pour les portefeuilles de SCPI à dominante commerce.

Résidentiel : des signaux de sortie de crise

Le segment résidentiel français affiche en 2025 plusieurs indicateurs favorables. Après trois années de recul des volumes, les transactions repartent à la hausse :

• les ventes de logements anciens se rapprochent ou dépassent légèrement les 950 000–960 000 unités, soit une progression de 3 % à 8 % par rapport au creux de 2024 ;
• les prix, après six trimestres consécutifs de baisse, se stabilisent puis repartent en légère hausse ;
• les indices INSEE–Notaires de France indiquent une progression d'environ 0,4 % à 0,5 % sur un an au premier trimestre 2025, portée principalement par les appartements (+0,7 %) et les maisons (+0,3 %).

À l'échelle de l'année, plusieurs analyses convergent vers une hausse contenue des prix anciens, proche de 0,8 %–1 % en 2025, masquant une forte hétérogénéité selon les territoires. Les grandes métropoles et certains marchés tendus affichent des hausses plus marquées, tandis que d'autres zones restent en stagnation, voire en légère baisse. Le pouvoir d'achat immobilier moyen des Français s'est amélioré grâce à la baisse des taux et à l'ajustement des prix. La sous-production de logements neufs, toujours significative, accentue la rareté de l'offre dans certains bassins d'emploi et contribue à maintenir un socle de valorisation pour les actifs résidentiels.

SCPI : bilan 2025 et nouvelles lignes de force

Une collecte stabilisée mais concentrée

Après un point haut supérieur à 10 milliards d'euros en 2022, la collecte des SCPI s'est nettement repliée en 2023–2024 avant de se stabiliser en 2025. Sur l'année 2025, la collecte nette des SCPI de rendement se situe dans une fourchette autour de 4 à 5 milliards d'euros, traduisant une phase de consolidation du marché. Cette collecte se révèle toutefois très concentrée :

• une poignée de SCPI (une dizaine au maximum) capte une part significative des flux, dépassant 50 % de la collecte totale ;
• un nombre non négligeable de véhicules continue d'ajuster leurs dividendes, avec des baisses parfois de l'ordre de 10 %–15 % en moyenne pondérée pour les SCPI les plus exposées aux corrections de valeurs tertiaires ;
• la distribution moyenne en 2025 se rapproche de 4,5 %–4,8 %, avec une dispersion importante : certaines SCPI dépassent 6 % et quelques profils plus opportunistes frôlent ou dépassent ponctuellement 8 %–9 %.

La part des actifs étrangers dans le patrimoine global des SCPI de rendement continue de progresser et se situe désormais autour de 25 %–30 %, confirmant la montée en puissance des stratégies européennes. Les néo-SCPI, très dynamiques en 2021–2022, montrent un essoufflement relatif. Beaucoup de véhicules lancés en 2023–2024 ont collecté de manière plus modérée que prévu, dans un environnement où la sélectivité des distributeurs et des épargnants s'est fortement renforcée.

Perspectives 2026 : prudence, sélectivité et marché à deux vitesses

Les perspectives économiques 2026 restent marquées par la prudence, mais les scénarios centraux anticipent une croissance légèrement supérieure à 1 % en Europe occidentale et autour de 1,5 % en zone euro. Le taux de chômage européen, proche de 6 %–6,5 %, devrait rester stable, tandis que le taux d'épargne des ménages pourrait légèrement se normaliser, reculant de près d'un point. Cette décrue de l'épargne de précaution serait susceptible de réinjecter plusieurs dizaines de milliards d'euros dans l'économie réelle, alimentant potentiellement la demande pour les actifs à revenu comme les SCPI.

Sur les marchés financiers et immobiliers, le consensus semble converger vers un point de rebond dans un environnement où :

• les actifs tertiaires ont été significativement repricés depuis 2022 ;
• la prime de risque se reconstitue progressivement, avec un écart redevenu attractif entre les taux sans risque et les rendements SCPI.

Les rendements SCPI en hausse observés en 2024–2025, avec plus d'une quarantaine de véhicules au-delà de 5 % et un nombre significatif dépassant 6 %, confirment des perspectives attractives pour les investisseurs qui acceptent une volatilité de valorisation accrue. Le marché devient clairement à deux vitesses : les SCPI les plus dynamiques, dotées de patrimoines récents, diversifiés et bien gérés, tirent parti des opportunités liées aux décotes d'acquisition et aux arbitrages post-correction ; les véhicules plus anciens, peu diversifiés ou peu adaptés aux nouveaux usages, peinent davantage à maintenir leurs niveaux de distribution.

Axes stratégiques structurants pour les SCPI en 2026

Les orientations stratégiques des sociétés de gestion pour 2026 reposent sur plusieurs piliers forts :

• une cohérence renforcée dans la gestion des SCPI existantes, avec des politiques d'arbitrage plus actives sur les actifs obsolètes ou sur les marchés en difficulté ;
• une diversification géographique et sectorielle accrue, notamment via l'exposition à l'Europe du Nord et à l'Allemagne pour le commerce et les bureaux, et à l'Europe du Sud pour les actifs résidentiels et de loisirs ;
• une valorisation ISR immobilier, qui se traduit par la mise en avant de la performance énergétique, des rénovations vertes, des panneaux solaires, des bornes de recharge et des certifications environnementales ;
• un opportunisme contrôlé sur les stratégies porteuses (logistique urbaine, santé, éducation, résidentiel géré), dans un cadre de risque maîtrisé ;
• une adaptation fine aux nouveaux usages immobiliers, en intégrant la flexibilité des espaces, le télétravail, le coworking et la mixité des usages ;
• une collecte ciblée via des temps forts commerciaux et une pédagogie renforcée.

Les jeunes SCPI européennes lancées après la correction offrent un fort potentiel, avec des décotes d'acquisition attractives, une capacité d'arbitrage renforcée et des stratégies souvent très orientées vers l'ISR et la résilience locative. Elles bénéficient d'un historique court mais adapté à la nouvelle donne de marché, ce qui peut constituer un avantage concurrentiel si la gestion est rigoureuse et transparente.

Tableau récapitulatif – Indicateurs clés 2025-2026

Conclusion

À l'issue de 2025, les SCPI évoluent dans un environnement marqué par une stabilisation progressive des marchés, une reconstitution lente des volumes de transactions et des déséquilibres sectoriels persistants, en particulier dans le tertiaire. Les perspectives pour 2026 reposent sur une approche prudente, structurée autour de la qualité des actifs, de la diversification géographique et sectorielle, de l'intégration renforcée des critères ISR et de l'adaptation aux nouveaux usages immobiliers.

Dans ce contexte, la stratégie de gestion apparaît plus que jamais comme un levier central pour permettre une lecture fine des opportunités à venir, capter la reconstitution progressive de la prime de risque et arbitrer efficacement entre les différents segments (bureaux, commerces, résidentiel, santé, logistique). Les SCPI capables de combiner gestion active, transparence et discipline de risque devraient être les principales bénéficiaires du nouveau cycle.