SCPI Epsicap Explore : l’Asset Management en action à Poznań

La SCPI Epsicap Explore illustre sa stratégie européenne avec un actif logistique de 9 549 m² à Poznań, en Pologne, géré au plus près des locataires grâce à un Asset Management particulièrement actif, malgré une distance de près de 1 800 km avec le siège bordelais.

Ce site logistique récent, articulé autour de trois cellules et de trois locataires de premier plan, montre concrètement comment la gestion de patrimoine immobilier peut s'adapter à des métiers différents et à des contraintes techniques exigeantes, jusqu'à des températures de –20°C.

SCPI Epsicap Explore : une stratégie midcaps européenne

La SCPI Epsicap Explore, gérée par Epsicap REIM, est une SCPI de rendement à capital variable lancée en 2025, positionnée sur des actifs immobiliers midcaps situés principalement en Europe.

Une SCPI diversifiée, tournée vers l'Europe

La stratégie d'Epsicap Explore repose sur plusieurs axes structurants :

• Patrimoine diversifié : bureaux, logistique, commerces, santé, hôtellerie, résidentiel et actifs spécialisés.
• Actifs midcaps : ciblage de biens d'une valeur unitaire généralement supérieure à 10 millions d'euros, avec un focus entre 10 et 20 M€.
• Dimension européenne : implantation dans plusieurs pays européens, avec une diversification immobilière et géographique, et une ouverture possible vers l'Amérique du Nord.
• SCPI sans frais de souscription en phase de lancement, ce qui permet un accès au marché sans commission d'entrée.

Selon les données disponibles, Epsicap Explore vise :

• un taux de distribution cible de 6,5 % (objectif non garanti)
• un TRI cible sur 8 ans de 7,5 % (objectif non garanti)

Ces objectifs s'inscrivent dans une durée de placement recommandée d'environ 7 à 8 ans.

Un entrepôt logistique stratégique à Poznań

L'implantation à Poznań, en Pologne, constitue l'une des premières concrétisations de la stratégie européenne de la SCPI. Cet actif logistique illustre de manière très opérationnelle le rôle de l'Asset Management immobilier.

Un actif de 9 549 m², segmenté en trois cellules

L'entrepôt de Poznań représente :

• 9 549 m² de surface logistique
• répartis en 3 cellules distinctes
• intégralement louées à trois locataires de premier plan :
  • Quick Service Logistics Polska
  • Pharmalink
  • Mora

Chaque cellule fait l'objet d'un protocole de gestion spécifique, adapté au métier du locataire, tout en s'inscrivant dans un actif unique conçu pour répondre à des exigences diverses. Par ailleurs, il s'agit d'un actif logistique situé sur un marché polonais dynamique pour la logistique.

L'Asset Management au plus près des locataires

La gestion d'un actif à 1 800 km du siège bordelais ne repose pas sur une simple gestion administrative. L'exemple de Poznań met en lumière une approche d'Asset Management de proximité fondée sur la proximité opérationnelle et le suivi régulier.

Des visites terrain régulières, même par –20°C

L'Asset Manager, Marina Khasina, s'est récemment déplacée à Poznań pour une visite de suivi. Cette présence sur le terrain, y compris dans des conditions climatiques difficiles (jusqu'à –20°C), permet :

• une compréhension précise des enjeux de chaque locataire
• un contrôle direct du bon fonctionnement des installations techniques
• un dialogue régulier sur les besoins opérationnels et les éventuelles optimisations

Les visites terrain sont complétées par un suivi local assuré par Tomasz Żak – 7R, le partenaire de gestion sur place, afin de maintenir une forte réactivité au quotidien.

Trois métiers, trois protocoles de gestion

L'entrepôt de Poznań accueille trois locataires aux activités distinctes. L'Asset Management doit donc conjuguer exigences logistiques, contraintes réglementaires et besoins opérationnels spécifiques.

Quick Service Logistics Polska : la logistique alimentaire sous froid

Quick Service Logistics Polska intervient sur la logistique alimentaire, une activité nécessitant :

• un bâtiment capable de fonctionner à –20°C
• un système de climatisation adapté pour la chaîne du froid
• une gestion fine des températures et des consommations énergétiques

L'infrastructure est ainsi calibrée pour garantir un fonctionnement stable dans des conditions de très basse température, ce qui requiert un pilotage technique coordonné entre l'Asset Management et les équipes locales.

Pharmalink : la distribution pharmaceutique

Pharmalink utilise l'actif pour la distribution pharmaceutique, domaine où les exigences réglementaires et opérationnelles sont importantes :

• Infrastructure calibrée pour la distribution pharmaceutique
• maîtrise des flux logistiques sensibles (médicaments, produits de santé)
• respect des standards de traçabilité et d'hygiène

L'Asset Management s'assure que le bâtiment reste parfaitement adapté à ces contraintes, notamment en termes de température, de stockage et de sécurité.

Mora : un troisième acteur de premier plan

Mora complète le trio de locataires. Son activité s'inscrit dans une logique de logistique spécialisée, avec :

• des besoins propres en termes de surface, d'accès et de flux
• un protocole de gestion ajusté à son métier

L'ensemble de l'entrepôt est ainsi pensé comme un actif polyvalent, capable d'absorber des exigences métiers multiples sans sacrifier la cohérence globale du site.

Une infrastructure technique adaptée aux contraintes extrêmes

Au-delà de la simple surface, l'entrepôt de Poznań se distingue par ses caractéristiques techniques et son niveau de spécialisation.

Fonctionnement à –20°C : un enjeu central

Le bâtiment est équipé pour fonctionner à –20°C, avec :

• un système de climatisation adapté aux très basses températures
• des installations permettant une logistique sous froid pour l'alimentaire
• des environnements régulés pour les produits pharmaceutiques

Ce type d'infrastructure requiert :

• une maintenance rigoureuse et planifiée
• une surveillance permanente des équipements
• un dialogue technique entre l'Asset Manager, le partenaire local et les locataires

L'Asset Management joue ici un rôle central pour optimiser l'utilisation du bâtiment tout en veillant au respect des standards techniques et énergétiques.

Un partenariat local pour renforcer la gestion

La distance géographique est compensée par la mise en place d'un partenariat local avec Tomasz Żak – 7R, acteur de gestion basé à Poznań.

7R : relais de gestion au quotidien

Le partenaire local assure :

• un suivi opérationnel au quotidien de l'actif
• une coordination des interventions techniques
• un point de contact direct pour les locataires

Ce modèle permet à l'Asset Management :

• de piloter la stratégie de l'actif à l'échelle de la SCPI
• de s'appuyer sur un ancrage local pour les sujets pratiques et urgents
• de maintenir une qualité de service homogène malgré l'éloignement géographique

Epsicap Explore et le marché polonais de la logistique

L'acquisition de cet actif à Poznań s'inscrit dans une dynamique plus large : la Pologne est perçue comme un marché logistique particulièrement dynamique.

Une entrée sur un marché en croissance

Selon les informations publiques :

• la SCPI Epsicap Explore a réalisé à Poznań sa deuxième acquisition.
• cette acquisition marque l'entrée sur un marché logistique européen en croissance.

Ce positionnement illustre :

• la volonté de diversifier les localisations au-delà des marchés historiques
• la recherche d'actifs récents, adaptés aux standards logistiques modernes
• une approche orientée vers des locataires de premier plan, capables de porter l'exploitation sur le long terme

Synthèse : caractéristiques clés de l'actif de Poznań

SCPI Epsicap Explore : cadre de placement

• il s'agit d'une SCPI de rendement à capital variable.
• prix de souscription de 250 € par part, avec une souscription minimum de 4 parts, soit 1 000 €.
• Frais de souscription : 0 %.
• Délai de jouissance : début du droit aux revenus le 1er jour du 6e mois suivant la souscription, soit environ 5 mois de délai.

L'investissement en SCPI se fait généralement sur une durée longue, fréquemment comprise entre 7 et 10 ans, et comporte un risque de perte en capital, ainsi que des risques liés au marché immobilier, à la vacance et à l'évolution des loyers.

Conclusion : un Asset Management de terrain au service de la stratégie de la SCPI

L'actif logistique de Poznań montre comment la SCPI Epsicap Explore déploie concrètement sa stratégie de midcaps européennes :

• en sélectionnant un entrepôt neuf sur un marché logistique dynamique
• en l'occupant avec trois locataires de premier plan aux métiers distincts
• en assurant un Asset Management de proximité, articulé autour des visites de Marina Khasina et du relais local de Tomasz Żak – 7R

La capacité du bâtiment à fonctionner à –20°C, son adaptation à la distribution pharmaceutique et la segmentation en trois cellules illustrent une gestion immobilière orientée vers la technicité des actifs et la qualité des locataires.

Cette communication rappelle enfin que l'investissement en SCPI, y compris au travers de la SCPI Epsicap Explore, comporte des risques, notamment celui de perte en capital, et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Renseigner son profil d'épargne et sa tolérance au risque reste une étape incontournable avant toute décision d'investissement.