SCPI Iroko Zen : 8,13 % de Performance Globale Annuelle 2025

L'année 2025 confirme la montée en puissance de la SCPI Iroko Zen, avec une performance qui s'inscrit dans la continuité des exercices précédents et consolide son positionnement parmi les véhicules de référence du marché paneuropéen. Dans un contexte immobilier européen exigeant, marqué par la remontée des taux, des ajustements de valeurs et une économie globalement résiliente, la SCPI continue de se distinguer par la régularité de ses résultats, la diversification de son patrimoine et une gestion rigoureuse.

Pour la cinquième année consécutive, Iroko Zen affiche une Performance Globale Annuelle supérieure à 7 %, confirmant la cohérence de son modèle depuis son lancement en 2020. En 2025, cette performance globale atteint 8,13 %, portée par un taux de distribution de 7,14 % et par une revalorisation de 0,99 % du prix de part intervenue au cours de l'année. Cette PGA 2025 dépasse une nouvelle fois l'objectif non garanti de 5,50 % fixé par la société de gestion, et s'inscrit dans une trajectoire de rendement durable qui contribue à renforcer la visibilité de la SCPI auprès des investisseurs particuliers et professionnels.

SCPI Iroko Zen : une stratégie européenne assumée

En 2025, la SCPI Iroko Zen gère un patrimoine composé de 173 actifs répartis dans 7 secteurs d'activité et implantés dans 7 pays européens, avec une présence notable aux Pays-Bas, en Irlande, au Royaume-Uni, en Espagne, en Allemagne, ainsi qu'en France et dans d'autres marchés d'Europe de l'Ouest. Plus de 70 % des revenus de la SCPI proviennent désormais de l'étranger, et environ 70 % du parc immobilier est situé hors de France, ce qui confirme le caractère résolument paneuropéen du véhicule.

Cette implantation européenne constitue l'un des piliers de la stratégie mise en œuvre depuis 2020, avec une volonté affirmée de ne pas concentrer le risque sur un seul marché immobilier. Cette diversification géographique vise à mieux répartir les sources de revenus locatifs, tout en s'adaptant aux cycles immobiliers propres à chaque pays et aux spécificités réglementaires locales.

Elle contribue également à renforcer la résilience du portefeuille face aux évolutions économiques et aux éventuelles corrections de valeurs, comme en témoigne un taux d'occupation financier proche de 99 % en 2025, et une durée moyenne ferme des baux d'environ 7,3 ans, gage de visibilité sur les loyers.

Les acquisitions récentes poursuivent le mouvement d'élargissement sectoriel de la SCPI. Aux bureaux, commerces, entrepôts et locaux d'activités s'ajoutent des actifs d'hôtellerie, à l'image d'un hôtel 4 étoiles situé à Grenade (Espagne) ou encore d'un hôtel Premier Inn au Royaume-Uni, ce qui permet de diversifier davantage les usages et de mutualiser les risques locatifs. Cette approche s'inscrit dans une logique d'" immobilier d'usage ", qui intègre aussi des résidences de services (résidences étudiantes, coliving, Ehpad, crèches, etc.) selon les opportunités de marché, afin de capter des flux locatifs issus de segments porteurs.

Une gestion fondée sur la rigueur depuis 2020

Depuis son origine, la SCPI Iroko Zen s'appuie sur une ligne directrice claire : gérer avec rigueur et conviction un parc immobilier paneuropéen diversifié, sans dogme sectoriel, mais avec une discipline d'investissement marquée. La sélection d'actifs repose sur des critères exigeants, tant en matière d'emplacement (villes dynamiques, zones à forte profondeur locative) que de qualité des locataires et de potentiel locatif à long terme.

La gestion active du patrimoine constitue un élément central de cette stratégie : la société de gestion privilégie des immeubles de taille moyenne (souvent inférieurs à 10 M€), bien loués, avec des baux de longue durée, afin de concilier diversification, liquidité et stabilité des flux. Les rendements " acte en main " à l'acquisition, qui se situent en moyenne autour de 7,8 % en 2025, soutiennent la dynamique de performance et permettent d'absorber les éventuelles fluctuations du marché.

Cette gestion disciplinée repose également sur un recours maîtrisé à l'endettement, avec un ratio de LTV (Loan-to-Value) d'environ 26 % fin 2025, qui contribue à optimiser la structure financière sans exposer excessivement la SCPI au risque de levier.

Une performance globale annuelle de 8,13 % en 2025

Décomposition de la performance 2025

La Performance Globale Annuelle 2025 de la SCPI Iroko Zen s'établit à 8,13 %. Elle repose sur deux composantes clairement identifiées :

• 7,14 % de taux de distribution en 2025
• +0,99 % de hausse du prix de part en août 2025 (de 202 € à 204 €)

Cette combinaison illustre la capacité de la SCPI à offrir à la fois une distribution régulière – l'une des plus élevées du marché des SCPI diversifiées – et une évolution maîtrisée de la valeur de la part. Pour la cinquième année consécutive, la performance globale annuelle dépasse l'objectif non garanti de 5,50 %, confirmant la cohérence du couple rendement/risque proposé et la pertinence de la stratégie paneuropéenne.

Un prix de part toujours décoté

Le prix de part de la SCPI Iroko Zen s'établit à 204 €. Ce niveau reste décoté de 4,63 % par rapport à la valeur de reconstitution, fixée à 213,90 €.

Cet écart traduit une situation où le prix de souscription demeure inférieur à la valeur économique du patrimoine reconstitué, ce qui est attentivement suivi par les investisseurs soucieux des équilibres de valorisation et du potentiel de rattrapage à moyen terme. La revalorisation de 0,99 % du prix de part en 2025 (de 202 € à 204 €) confirme une dynamique positive, soutenue par une expertise indépendante du patrimoine.

La capitalisation atteint environ 1,37 milliard d'euros fin 2025, ce qui place Iroko Zen parmi les SCPI diversifiées européennes les plus significatives en termes de taille, avec une mutualisation renforcée grâce à 173 immeubles loués à plus de 400 locataires.

Une dynamique d'investissement soutenue en 2025

41 acquisitions réalisées sur l'exercice

L'année 2025 se distingue par une activité d'investissement particulièrement soutenue. La SCPI Iroko Zen a réalisé 41 acquisitions sur l'exercice, après avoir analysé plusieurs milliers de dossiers, témoignant d'un déploiement actif et sélectif des capitaux collectés. Cette dynamique reflète la capacité de la société de gestion Iroko à identifier des opportunités immobilières sur différents marchés européens, tout en respectant les critères stricts définis dans sa stratégie (rendement, qualité du locataire, durée ferme du bail, emplacement, résilience des usages).

La collecte annuelle dépasse 500 M€ pour Iroko Zen, illustrant la confiance renouvelée des épargnants et la montée en puissance de la SCPI dans l'écosystème des véhicules de rendement paneuropéens. Cette collecte nette significative permet d'alimenter un pipeline d'acquisitions diversifiées, en ligne avec l'objectif de mutualisation.

630 M€ investis en 2025

Le volume investi en 2025 atteint près de 630 M€, confirmant l'ampleur des opérations menées sur l'année et la capacité de la SCPI à déployer rapidement les capitaux dans un environnement compétitif. Ce montant illustre le développement du portefeuille immobilier et la structuration progressive de la SCPI autour d'un nombre croissant d'actifs, de secteurs et de zones géographiques.

L'objectif reste de permettre une mutualisation efficace des risques locatifs et immobiliers, via un patrimoine diversifié tant par la géographie (7 pays, 70 % des actifs hors de France) que par la nature des actifs détenus (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, résidences de services, etc.).

En termes de frais, Iroko Zen se distingue par l'absence de frais de souscription (SCPI sans frais d'entrée) et par des frais de gestion autour de 14,4 % TTC, ce qui renforce l'attractivité du véhicule pour les investisseurs qui privilégient une approche de long terme.

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs 2025

*Performance Globale Annuelle intégrant le taux de distribution et l'évolution du prix de part.

Iroko Zen dans l'écosystème des SCPI Iroko

Une performance durable sur cinq années consécutives

Avec une Performance Globale Annuelle supérieure à 7 % pour la cinquième année consécutive (confirmée pour 2021-2024 et prolongée en 2025) et systématiquement supérieure à son objectif non garanti de 5,50 %, la SCPI Iroko Zen s'inscrit dans une dynamique de continuité remarquable. Cette constance témoigne de la stabilité du modèle mis en place depuis 2020, fondé sur une diversification paneuropéenne, une sélection opportuniste mais disciplinée des actifs, et une gestion orientée vers la pérennité des flux locatifs.

Dans un paysage SCPI en recomposition, marqué par des ajustements de prix de parts pour nombre de véhicules traditionnels, Iroko Zen conserve une trajectoire de croissance maîtrisée de sa valeur de part et un niveau de distribution élevé. En tant que SCPI sans frais d'entrée, elle se distingue également par une structure de coûts adaptée aux investisseurs qui raisonnent à moyen-long terme, avec un horizon recommandé d'au moins 8 à 10 ans.

À l'échelle du groupe Iroko, la société de gestion dépasse 1,5 milliard d'euros d'actifs sous gestion, et ambitionne de consolider cette place sur le segment des SCPI paneuropéennes de nouvelle génération.

Conclusion

La SCPI Iroko Zen démontre en 2025 une résilience exemplaire dans un marché immobilier européen exigeant, grâce à une stratégie de diversification paneuropéenne, une gestion rigoureuse et une performance globale de 8,13 % dopée par un taux de distribution de 7,14 %. La logique d'ultra-diversification (173 actifs, 7 pays, 7 secteurs, durée moyenne ferme des baux de 7,3 ans, plus de 400 locataires) se traduit par une mutualisation robuste du risque locatif.

Avec un prix de part décoté à 204 € par rapport à une valeur de reconstitution de 213,90 €, 41 acquisitions et environ 630 M€ investis sur l'exercice, la SCPI confirme son attractivité pour les investisseurs en quête de rendement régulier et de diversification géographique. La capitalisation, qui avoisine 1,37 Md€ fin 2025, témoigne de la montée en puissance rapide d'un véhicule créé en 2020 et déjà bien installé dans le paysage des SCPI diversifiées européennes.

Les performances passées ne présagent pas des performances futures. La performance globale annuelle peut ne pas être représentative de la performance future, notamment en raison de l'impact du délai de jouissance, des conditions de marché et des évolutions de la politique monétaire. Le capital n'est pas garanti, les revenus sont susceptibles de varier à la hausse comme à la baisse, et la liquidité des parts dépend de l'équilibre entre les souscriptions et les retraits.