SCPI Opus Real : Distribution stable et TOF à 94,5 % au 1S 2025

Une SCPI face à un marché immobilier en mutation

La SCPI Opus Real, gérée par BNP Paribas REIM France, présente au 1er semestre 2025 une distribution stable, tout en maintenant un taux d’occupation financier (TOF) élevé de 94,5 %. Dans un contexte immobilier marqué par l’évolution des usages, en particulier sur le segment des bureaux, cette performance traduit la solidité locative du portefeuille.

Ces résultats traduisent une gestion prudente et active du patrimoine, permettant aux associés de bénéficier d’une visibilité appréciable sur les flux de trésorerie.

Des expertises immobilières révélant une légère baisse de valeur

Conformément aux recommandations de l’AMF, la société de gestion a procédé à une campagne d’expertise du patrimoine au 30 juin 2025.
Résultat : Une diminution de la valeur vénale de -1,9 % à périmètre constant.

Cette évolution concerne principalement les actifs de bureaux, avec des corrections allant de -2 % à -7 %. Ce recul reflète :

• Les préoccupations liées à la demande de bureaux, fragilisée par le développement du télétravail.
• L’adaptation croissante des entreprises à des espaces de travail flexibles.

Malgré cette tendance, Opus Real continue de tirer parti d’une base locative solide et diversifiée, permettant de maintenir ses distributions.

Distribution et rendement au 1er semestre 2025

La distribution brute s’élève à 28,00 € par part sur le semestre, soit 14,00 € au 1er trimestre et 14,00 € au 2e trimestre.

En tenant compte de la fiscalité allemande appliquée sur les revenus locatifs, la distribution brute atteint respectivement 14,72 € et 15,13 € pour les deux premiers trimestres de l’année.

La société prévoit pour l’exercice 2025 une distribution brute non garantie comprise entre 57 € et 62 € par part, dans la continuité de celle de 2024 (59,22 €/part).

Activité locative et stabilité des loyers

Le semestre a été marqué par :

• 4 entrées locatives représentant 2 017 m² et 372 k€ de loyers annualisés.
• 3 libérations portant sur 951 m² pour 159 k€ de loyers annualisés.

Au total, les loyers facturés atteignent 9 884 k€.

Cette dynamique permet à la SCPI de maintenir son TOF ASPIM à 94,47 %, un niveau quasi stable par rapport à fin 2024 (94,6 %).

Répartition géographique et sectorielle du patrimoine

Répartition sectorielle (au 30/06/2025) 

• Bureaux : 79,4 %
• Commerces : 12,4 %
• Hôtels, tourisme et loisirs : 8,1 %

Répartition géographique 

• Düsseldorf (Ratingen) : 19,1 %
• Brême : 18,3 %
• Francfort (Bad Homburg) : 17,3 %
• Munich : 14,4 %
• Brême (Toom) : 12,4 %
• Mannheim : 10,2 %
• Munich (Hallbergmoos) : 8,1 %

Cette forte exposition à l’Allemagne illustre la stratégie paneuropéenne d’Opus Real, mais renforce également sa dépendance à l’évolution du marché locatif outre-Rhin.

Gouvernance et décisions d’assemblée

L’Assemblée générale mixte du 19 juin 2025 a atteint le quorum et validé l’ensemble des résolutions ordinaires. Trois membres ont été réélus au conseil de surveillance :

• Jean-Luc Bronsart
• Christian Lefevre
• Bernard Paulet

Une assemblée extraordinaire s’est également tenue en seconde lecture le 3 juillet 2025, aboutissant à l’adoption des résolutions exceptionnelles.

Marché des parts : Stabilité mais retraits en attente

Le prix de souscription reste fixé à 1 625 € depuis septembre 2024, tandis que la valeur de retrait s’établit à 1 479,89 €.

Aucune nouvelle part n’a été émise au 1er semestre 2025. Cependant, 2 114 parts sont en attente de retrait, représentant 2,14 % du capital.

Cette situation reflète une demande de retrait supérieure aux souscriptions nouvelles, illustrant les tensions actuelles sur le marché secondaire des SCPI.

Conditions de souscription et retrait

• Souscription : minimum d’1 part (1 625 €).
• Commission de souscription : 8,93 % HT (10,72 % TTC).
• Retraits : traités par ordre chronologique et uniquement en présence d’une contrepartie de souscription.
• Cession gré à gré : possible avec accord préalable de la société de gestion, frais fixes de 180 € TTC.
• Donation/succession : uniquement par acte authentique.

Une SCPI classée article 8 SFDR

Opus Real relève de l’article 8 du règlement européen SFDR, intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Toutefois, ses investissements ne prennent pas encore en compte les critères de l’UE en matière d’activités durables au sens de la taxonomie verte.

Points clés à retenir

• Distribution brute de 28 €/part au 1S 2025.
• TOF stable à 94,5 %, confirmant la solidité locative.
• Baisse de valeur vénale de -1,9 %, concentrée sur les bureaux.
• Patrimoine 100 % allemand, composé à près de 80 % de bureaux.
• 2 114 parts en attente de retrait, un indicateur de vigilance pour les associés.

Indicateurs clés au 30 juin 2025

Les principaux chiffres à retenir sont :

Conclusion : Une stabilité appréciable dans un contexte incertain

Le 1er semestre 2025 de la SCPI Opus Real reflète un équilibre entre résilience locative et ajustements de valorisation. La stratégie allemande reste pertinente, mais dépendante des évolutions du marché des bureaux.

La distribution régulière et la visibilité sur les baux permettent de maintenir la confiance des investisseurs, même si le volume de retraits non compensés constitue un enjeu à suivre.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et tout investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et une liquidité limitée.

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