Sogenial Immobilier complète sa gamme de GFI avec CœurForest 3

Sogenial Immobilier annonce l'ouverture à la souscription de CœurForest 3, son nouveau groupement forestier d'investissement (GFI). Ce troisième véhicule rejoint CœurForest et CœurForest 2, complétant une gamme dédiée à l'investissement forestier. Accessible dès 1 000 €, CœurForest 3 associe une stratégie de gestion durable des forêts à plusieurs dispositifs fiscaux, sous réserve des conditions applicables.

CœurForest 3 rejoint les deux GFI de Sogenial Immobilier

Avec l'arrivée de CœurForest 3, Sogenial Immobilier poursuit le développement de sa gamme de groupements forestiers d'investissement, initiée en 2022 avec CœurForest, puis élargie en 2025 avec CœurForest 2. Ces trois véhicules permettent d'investir indirectement dans des actifs forestiers, tout en répondant à des objectifs patrimoniaux distincts.

CœurForest, dont le prix de la part est fixé à 218 €, est notamment destiné aux investisseurs recherchant une solution de transmission patrimoniale. Il bénéficie, sous conditions, de dispositifs fiscaux applicables aux donations, aux successions et à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

CœurForest 2, proposé à 200 € la part, intègre un dispositif de réduction d'impôt sur le revenu. Il s'adresse notamment aux personnes souhaitant réaliser un premier investissement dans ce GFI avec un objectif fiscal.

CœurForest 3, également proposé à 200 € la part, complète cette offre. Il peut notamment intéresser les investisseurs ayant déjà souscrit à CœurForest 2 et souhaitant réaliser un nouvel investissement forestier susceptible d'ouvrir droit à une réduction d'impôt sur le revenu.

Cette distinction repose sur une particularité du dispositif fiscal : seule la première souscription dans un même GFI peut ouvrir droit à cette réduction, sous réserve du respect des conditions prévues.

Un groupement forestier d'investissement est une société civile permettant à plusieurs associés de détenir indirectement un patrimoine forestier. La société de gestion assure la sélection, l'acquisition et la gestion des actifs pour le compte des investisseurs.

CœurForest 3 : prix des parts et conditions de souscription

CœurForest 3 est une société civile à capital variable gérée par Sogenial Immobilier, société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF). La souscription initiale nécessite l'acquisition d'au moins cinq parts. Les investissements complémentaires peuvent ensuite être réalisés à partir d'une part. La durée de placement recommandée est de 10 ans minimum, ce qui correspond à un horizon d'investissement de long terme.

Concernant les frais, la commission de souscription s'élève à 10 % HT, soit 12 % TTC. Les frais de gestion annuels sont plafonnés à 0,74 % HT, soit 0,888 % TTC. Le prix de retrait initial est fixé à 180 € par part, sous réserve de l'existence d'une contrepartie. Les valeurs de souscription et de retrait sont susceptibles d'évoluer conformément aux modalités prévues dans la note d'information.

Le GFI peut également procéder à une distribution annuelle de revenus, en fonction des résultats de l'exercice et des décisions prises par les associés en assemblée générale. Ces revenus potentiels peuvent provenir de plusieurs activités : exploitation du bois, baux liés aux forêts ou paiements pour services écosystémiques, notamment dans le cadre de projets relevant du Label Bas Carbone. Leur montant dépend notamment de la maturité des peuplements forestiers, des programmes de coupes et des conditions économiques.

Une stratégie d'investissement axée sur la gestion durable des forêts

La politique d'investissement de CœurForest 3 prévoit l'acquisition de massifs forestiers, de parcelles à boiser et de terrains destinés au reboisement. Le GFI privilégie une approche fondée sur la sylviculture mélangée à couvert continu (SMCC), une méthode de gestion forestière visant à maintenir un couvert végétal permanent et à préserver les fonctions écologiques des forêts. Cette stratégie repose notamment sur la diversification des essences et des classes d'âge, la régénération naturelle des arbres et une exploitation mesurée des ressources forestières. Elle vise à favoriser la résilience des peuplements face aux évolutions climatiques, aux maladies et aux organismes nuisibles. La politique de gestion prévoit également l'absence de coupes rases programmées, sauf en cas de force majeure ou d'impasse sylvicole nécessitant une nouvelle plantation.

Par ailleurs, CœurForest 3 s'engage à consacrer 4 % de son patrimoine forestier à des îlots de vieillissement ou de sénescence. Ces espaces sont destinés à préserver certains habitats naturels et à favoriser la biodiversité.

La sélection des forêts repose sur plusieurs critères, notamment les caractéristiques des sols, les conditions climatiques, l'accessibilité des parcelles, l'état sanitaire des arbres et leur adaptation au milieu naturel. Chaque acquisition doit faire l'objet d'une contre-expertise réalisée par un expert forestier indépendant. La stratégie prévoit également le recours aux certifications PEFC et/ou FSC, ainsi que la réalisation de projets de boisement ou de reboisement susceptibles d'être éligibles au Label Bas Carbone. Un conseil scientifique accompagne la démarche de gestion. Sa mission consiste à formuler des recommandations sur les enjeux forestiers, la préservation de la biodiversité et l'adaptation au changement climatique.

Sur le plan environnemental, CœurForest 3 relève de l'article 9 du règlement européen SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), relatif aux produits financiers poursuivant un objectif d'investissement durable.

Quelle fiscalité pour le GFI CœurForest 3 ?

L'investissement dans CœurForest 3 peut permettre d'accéder à trois dispositifs fiscaux distincts. Leur application dépend des conditions légales en vigueur et de la situation individuelle de chaque investisseur.

Une réduction d'impôt sur le revenu de 18 %

Le premier dispositif concerne la réduction d'impôt sur le revenu prévue à l'article 199 terdecies-0 A du Code général des impôts. Le taux de réduction présenté est de 18 % du montant investi, dans la limite d'une souscription annuelle de 50 000 € pour une personne célibataire et de 100 000 € pour un couple. Les réductions théoriques maximales atteignent ainsi respectivement 9 000 € et 18 000 €, avant prise en compte des limites fiscales applicables. Cet avantage relève du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Son montant effectivement utilisable dépend notamment de l'impôt dû et des autres avantages fiscaux dont bénéficie le contribuable. L'accès au dispositif implique également des engagements de détention. Le souscripteur doit notamment conserver les parts jusqu'à la fin de la cinquième année suivant celle de la souscription et ne pas obtenir le remboursement de son apport avant la fin de la septième année suivante. Le respect de ces conditions est essentiel pour préserver le bénéfice fiscal.

Un abattement de 75 % en cas de transmission

Le deuxième dispositif concerne les droits de mutation à titre gratuit, applicables notamment lors d'une donation ou d'une succession. L'article 793 du Code général des impôts prévoit, sous conditions, un abattement de 75 % sur la valeur des forêts françaises éligibles détenues par le GFI. Cet avantage ne s'applique donc pas nécessairement à l'intégralité de la valeur des parts. La trésorerie du fonds est notamment exclue de l'assiette bénéficiant de l'abattement. 

Pour les parts nouvelles, aucune durée minimale de détention préalable à la transmission n'est prévue dans les conditions présentées. En revanche, les parts acquises sur le marché secondaire sont soumises à une durée minimale de détention de deux ans. Le bénéfice de ce régime repose également sur un engagement de gestion durable des forêts pendant 30 ans, impliquant notamment l'existence ou la mise en place d'un plan simple de gestion.

Une exonération d'IFI sous conditions

Le troisième dispositif concerne l'impôt sur la fortune immobilière. Les parts de CœurForest 3 peuvent bénéficier d'une exonération d'IFI à hauteur de 100 %, dans les conditions prévues par l'article 965 du Code général des impôts. L'investisseur doit notamment détenir moins de 10 % des parts et des droits de vote du GFI. Aucune durée minimale de détention n'est prévue pour ce dispositif dans les conditions présentées.

Ces différents avantages fiscaux ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Leur application doit être appréciée en fonction de la réglementation applicable et de la situation patrimoniale de chaque souscripteur.

Tableau récapitulatif : les trois GFI CœurForest

Conclusion