Avis Epsicap Nano (ex‑Epsilon 360°) : 7,01 % de rendement et 8,27 % de performance globale en 2025

La SCPI Epsilon 360°, lancée fin 2021 par Epsicap REIM et rebaptisée Epsicap Nano en juin 2025, s'impose comme l'une des SCPI les plus dynamiques du marché en 2025 grâce à une stratégie innovante axée sur les small caps, un rendement élevé, une gestion responsable et une accessibilité remarquable.

Selon les données définitives publiées pour l'exercice 2025, la SCPI a servi un taux de distribution de 7,01 % et une performance globale de 8,27 %, en hausse pour la quatrième année consécutive, confirmant la pertinence de sa stratégie.

Malgré ce changement de nom, la philosophie d'investissement reste identique : une approche opportuniste sur de petits actifs, fortement diversifiés, avec un objectif de performance globale supérieure à la moyenne du marché. Intéressant parce que société de gestion indépendante et forte diversification, Epsicap Nano attire de plus en plus d'épargnants en quête de revenus réguliers et de mutualisation des risques. Elle figure d'ailleurs parmi les meilleures SCPI du marché en 2025, en prenant la deuxième place du classement annuel établi par Finance Héros, après avoir été classée 9e en 2023 puis 5e en 2024.

Voici une analyse complète de cette SCPI, ses points forts, ses limites, et les réponses aux questions essentielles pour tout investisseur.

Présentation et stratégie d'Epsilon 360°

Epsicap Nano (ex‑Epsilon 360°) est une SCPI à capital variable spécialisée dans l'acquisition d'actifs immobiliers de petite taille (entre 1 et 10 millions d'euros), principalement situés dans des métropoles régionales françaises et, de plus en plus, dans l'Union européenne (Royaume‑Uni, Espagne, Portugal en tête, puis ouverture à l'ensemble de l'Europe). La taille moyenne des actifs s'établit désormais à environ 3,9 millions d'euros, ce qui illustre le positionnement très affirmé sur le segment des small caps et permet un sourcing très large sur un marché moins concurrencé par les investisseurs institutionnels.

Cette orientation sur le segment des small caps lui permet de profiter d'un marché moins concurrentiel, plus fluide et souvent porteur de meilleures opportunités de rendement, tout en renforçant une diversification sectorielle et géographique particulièrement poussée pour une SCPI aussi jeune. L'année 2025 a marqué un tournant avec une accélération de la diversification européenne : près de 40 % du patrimoine est désormais situé hors de France fin 2025, conformément à l'objectif annoncé de porter la part hors France à environ 40 % à cette échéance, puis 50 % d'ici mi‑2026.

Sa stratégie repose sur trois piliers :

• Sélection d'actifs small caps : commerces (pied d'immeuble, retail parks), bureaux de taille intermédiaire, logistique urbaine et locaux d'activité, santé, éducation (cliniques, crèches, écoles), hôtels, tourisme et loisirs, services de proximité, avec une attention particulière à l'emplacement, au potentiel de création de valeur (repositionnement, travaux, relocations) et à la solidité des locataires. Fin 2025, le portefeuille reste fortement diversifié, avec une dominante commerces et actifs tertiaires, complétée par la logistique urbaine et les locaux d'activité, la santé/éducation et l'hôtellerie‑loisirs, avec des acquisitions significatives à l'étranger (Royaume‑Uni, Espagne, Portugal).
• Collecte maîtrisée : la société de gestion indépendante met en avant un pilotage rigoureux de la collecte pour rester en phase avec le rythme d'investissement et éviter la dilution du rendement. En 2025, la collecte a permis de financer près de 70 millions d'euros d'acquisitions, dont environ 90 % hors de France, tout en conservant des indicateurs de performance robustes et un taux de distribution supérieur à son objectif long terme (6 %).
• Vision 360° : diversification sectorielle et géographique, sans allocation fixe, pour saisir les meilleures opportunités du marché. Après une première phase de constitution de patrimoine en France, la SCPI a accéléré sa diversification en Espagne, Portugal et Royaume‑Uni dès 2024‑2025, avec un objectif de ramener la part de la France à environ 60 % du patrimoine fin 2025 puis à 50 % d'ici mi‑2026, afin de construire un portefeuille plus équilibré et résilient face aux cycles immobiliers.

Chiffres clés et performances

Les derniers chiffres arrêtés pour l'exercice 2025 et les mises à jour 2026 confirment la montée en puissance d'Epsicap Nano :

• Taux de distribution 2024 : 6,55 %, en hausse par rapport à 2023 (6,25 %) et 2022 (6,08 %). En 2025, le taux de distribution progresse à 7,01 %, soit une quatrième année consécutive de hausse. Le dividende 2025 atteint 16,88 € par part (brut de fiscalité étrangère), en hausse d'environ 3,05 % par rapport à 2024.
• Performance globale 2024 : 8,07 %, incluant une revalorisation du prix de souscription de +1,52 %. En 2025, la performance globale atteint 8,27 %, intégrant une revalorisation de +1,26 % intervenue au 1er juillet 2025, dépassant ainsi 8 % pour la deuxième année consécutive.
• Valeur de reconstitution : au 30 septembre 2025, elle est de l'ordre de 276 € par part, soit une décote d'environ 7,5 % par rapport au prix de souscription, offrant un potentiel de revalorisation à moyen terme pour les nouveaux souscripteurs.
• Prix de souscription : après une première hausse en 2024, une nouvelle revalorisation de +1,26 % au 1er juillet 2025 porte le prix de part à 257 €, confirmé en 2026 (prix acquéreur de 257 € au 6 juin 2026). Le ticket minimum (4 parts) reste proche de 1 000 €, ce qui maintient l'accessibilité de la SCPI.
• Capitalisation : environ 174 millions d'euros au 30 septembre 2025, avec un patrimoine valorisé autour de 192 millions d'euros (valeur d'expertise). Fin 2024, la capitalisation était déjà de l'ordre de 132 millions d'euros, illustrant la montée en puissance rapide de la SCPI.
• Taux d'occupation financier et taux d'encaissement : supérieurs à 99 %, témoignant de la qualité des locataires et de la gestion locative.
• Versement des dividendes : mensuel, avec un acompte relevé à plusieurs reprises. Entre le lancement et fin 2025, l'acompte mensuel a progressé d'environ 13 à 14 %, reflétant la volonté de la société de gestion d'accompagner la montée en puissance du patrimoine.
• Frais de souscription : 5 %, parmi les plus faibles du marché des SCPI de rendement, contre 8 % à 12 % usuellement pratiqués.
• Endettement : le taux d'endettement se situe autour de 26,5 % au 31 mars 2026, un niveau modéré permettant de dynamiser la performance sans alourdir excessivement le risque financier.
• Sur l'ensemble de l'année 2025, la performance globale s'établit à 8,27 %, légèrement au‑dessus de l'objectif révisé à au moins 8,25 %, dont un taux de distribution de 7,01 % (objectif atteint).

Engagement ISR et gestion responsable

Labellisée ISR, Epsicap Nano confirme son engagement dans la transition énergétique et environnementale. La SCPI a obtenu la reconduction de son label ISR pour la deuxième année consécutive et déploie une feuille de route ESG pluriannuelle, avec un suivi d'indicateurs extra‑financiers et des notes ISR initiales sur les nouveaux actifs. La stratégie ESG s'inscrit sur un cycle de trois ans, visant à améliorer le profil carbone du portefeuille, à renforcer la résilience des bâtiments et à formaliser des plans de progrès pour chaque actif.

Concrètement, la société de gestion met en œuvre plusieurs actions :

• installation de panneaux photovoltaïques sur certains actifs,
• déploiement de bornes de recharge pour véhicules électriques,
• travaux d'amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage, éclairage),
• sélection de locataires et d'actifs compatibles avec des objectifs de résilience environnementale,
• suivi d'indicateurs ESG et mise en place de plans de progrès actifs.

Cet engagement se double d'une gestion prudente, axée sur la solidité des cash‑flows locatifs, et d'une politique de diversification sectorielle et géographique rigoureuse, afin de constituer un patrimoine à la fois durable et performant dans la durée. Pour les investisseurs sensibles à l'investissement responsable, la combinaison du label ISR, d'une feuille de route ESG structurée et d'une stratégie small caps opportuniste constitue un positionnement distinctif sur le marché des SCPI.

Accessibilité et modalités de souscription

Epsicap Nano continue de se distinguer par son accessibilité : le ticket d'entrée reste l'un des plus bas du marché, avec un minimum de 4 parts pour un investissement initial voisin de 1 000 €. Cette accessibilité en fait un support adapté à des épargnants souhaitant démarrer progressivement une stratégie de revenus complémentaires.

Les parts portent jouissance après quatre mois, ce qui permet de commencer à percevoir des revenus locatifs dans un délai raisonnable, proche de la pratique du marché, tout en bénéficiant ensuite de la distribution mensuelle.

La SCPI est accessible :

• en direct au comptant,
• à crédit,
• ou via certains contrats d'assurance‑vie ou de capitalisation partenaires.

Cela permet de l'intégrer dans différentes stratégies patrimoniales : recherche de revenus complémentaires, préparation de la retraite, diversification d'un contrat d'assurance‑vie, ou encore mutualisation d'un patrimoine immobilier existant. Son positionnement en tant que SCPI de rendement, couplé à une diversification internationale et à une démarche ISR, la rend particulièrement adaptée à des épargnants souhaitant compléter un portefeuille de SCPI avec un véhicule dynamique et tourné vers l'Europe.

Points forts d'Epsilon 360°

• Rendement élevé : taux de distribution de 6,55 % en 2024, puis 7,01 % en 2025 (non garantis pour l'avenir), bien au‑dessus de la moyenne des SCPI de rendement. Le dividende 2025 a progressé de plus de 3 % par rapport à 2024, tandis que la performance globale dépasse 8 % pour la deuxième année consécutive.
• Frais de souscription réduits : 5 %, soit un niveau nettement inférieur à la plupart des SCPI traditionnelles, ce qui améliore le rendement net pour l'investisseur sur la durée de détention.
• Versement mensuel des dividendes : particulièrement attractif pour les épargnants recherchant des revenus réguliers, proches d'un loyer d'investissement locatif en direct mais avec une forte mutualisation des risques.
• Diversification sectorielle et géographique : exposition à un large éventail de secteurs (commerces, logistique, locaux d'activité, bureaux, santé/éducation, hôtellerie‑loisirs, actifs alternatifs) et à des zones dynamiques en France et en Europe, avec désormais près de 40 % du patrimoine hors de France fin 2025, renforçant la résilience du portefeuille.
• Positionnement small caps : la focalisation sur des actifs entre 1 et 10 millions d'euros, avec une taille moyenne autour de 3,9 millions, souvent délaissés par les grands investisseurs institutionnels, offre un terrain d'investissement plus fluide et potentiellement plus rémunérateur, avec une capacité de rotation et d'arbitrage accrue.
• Engagement ISR : la labellisation ISR, sa reconduction et la mise en place d'une stratégie ESG structurée sur trois ans constituent des gages de gestion responsable et d'alignement avec les enjeux de transition énergétique.
• Potentiel de revalorisation : la décote persistante entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution (supérieure à 7 % à mi‑2025, autour de 7,5 % au 30/09/2025) laisse entrevoir un potentiel de hausse graduelle du prix des parts à moyen terme.
• Société de gestion indépendante : Epsicap REIM dispose d'une gouvernance agile, concentrée sur un nombre limité de véhicules, ce qui favorise une gestion de proximité des actifs et une forte réactivité dans l'arbitrage des opportunités.

Points de vigilance

• Jeune historique : créée fin 2021, la SCPI ne dispose encore que de quelques années de recul. Même si les performances 2022, 2023, 2024 et 2025 sont solides, l'historique reste court au regard des cycles immobiliers, ce qui impose de la prudence dans les projections à long terme.
• Gestion granulaire : la multiplication de petits actifs nécessite une gestion très active et rigoureuse (suivi des locataires, travaux, relocations, arbitrages). Cette granularité est un atout en termes de diversification, mais elle suppose que la société de gestion conserve des moyens humains et techniques à la hauteur de la croissance de la SCPI.
• Concentration sur les small caps : le choix de ne pas investir dans de grands ensembles tertiaires ou des " trophées " immobiliers implique une mutualisation différente du risque. Cela reste une stratégie de niche, qui doit continuer à prouver sa résilience sur un cycle complet.
• Montée en puissance de l'international : l'extension rapide du périmètre d'investissement à l'ensemble de l'Europe est une source d'opportunités, mais expose aussi à des risques spécifiques (juridiques, fiscaux, locatifs, de change le cas échéant). La capacité de la société de gestion à maîtriser ces nouveaux marchés sera un facteur clé de succès.
• Capital non garanti : comme pour toute SCPI de rendement, ni le capital ni le rendement ne sont garantis. Le prix de part peut être revalorisé, mais aussi baissé en cas de dégradation durable du marché immobilier.
• Endettement : le recours à l'endettement, bien que modéré (environ 26,5 % au premier trimestre 2026), constitue un levier de performance mais aussi un facteur de risque supplémentaire en cas de hausse durable des taux ou de correction des valeurs immobilières.

Perspectives pour 2025 et au‑delà

Pour 2025, Epsicap Nano affichait des ambitions élevées, désormais largement confirmées par les chiffres définitifs :

• Objectif de capitalisation : dépasser les 200 millions d'euros fin 2025. La trajectoire (174 M€ au T3) montre une progression soutenue, laissant entrevoir l'atteinte de ce seuil dans le prolongement de la collecte de fin d'année.
• Objectif de performance globale : un objectif révisé à au moins 8,25 % pour l'exercice 2025, dont un taux de distribution minimum de 7 %. L'objectif a été tenu avec une performance globale de 8,27 % et un taux de distribution de 7,01 %, confirmant la capacité de la SCPI à surperformer son objectif long terme de 6 %.
• Revalorisation du prix de part : la hausse de +1,26 % intervenue au 1er juillet 2025 témoigne de la volonté de progressivement aligner le prix de souscription sur la valeur de reconstitution. Le maintien du prix à 257 € en 2026 montre une approche prudente, privilégiant la stabilité pour les associés.
• Poursuite de la diversification européenne : accélération des investissements en Espagne, Portugal, Royaume‑Uni et autres pays européens, avec un objectif de porter la part hors France à 40 % fin 2025 (objectif atteint ou proche) et 50 % mi‑2026. Les acquisitions prévues fin 2025 étaient majoritairement hors de France (environ 90 % des montants investis).
• Renforcement de la politique ESG : déploiement opérationnel de la nouvelle stratégie ISR sur un cycle de trois ans, avec l'objectif de poursuivre les travaux de rénovation énergétique, d'améliorer le profil carbone du portefeuille et de renforcer le suivi des indicateurs extra‑financiers.

Questions fréquentes sur Epsilon 360°

1. Sur quels types d'actifs Epsicap Nano investit‑elle ?

La SCPI investit principalement dans des actifs de petite taille (1 à 10 M€) : commerces de pied d'immeuble ou de retail park, bureaux de taille intermédiaire, logistique urbaine et locaux d'activité, santé et éducation (cliniques, crèches, écoles), hôtels, tourisme et loisirs, ainsi que des services de proximité. La taille moyenne des actifs se situe autour de 3,9 M€, ce qui lui permet d'être très présente sur le segment small caps, moins concurrentiel et plus fluide.

Ces actifs sont situés dans des métropoles régionales et des villes dynamiques, d'abord en France puis dans plusieurs pays d'Europe du Sud (Espagne, Portugal), au Royaume‑Uni et, progressivement, dans le reste de l'Union européenne. Fin 2025, près de 40 % du patrimoine est localisé hors de France, conformément à la stratégie de diversification géographique.

2. Pourquoi les dividendes sont‑ils versés mensuellement ?

Le versement mensuel permet d'offrir aux épargnants une régularité de revenus proche de celle d'un investissement immobilier en direct, tout en bénéficiant de la mutualisation des risques et d'une gestion professionnelle.

Cette fréquence de distribution facilite également la gestion de trésorerie pour les investisseurs qui recherchent un complément de revenu récurrent. La progression régulière du dividende depuis le lancement, avec un taux de distribution passé de 6,08 % en 2022 à 7,01 % en 2025, renforce l'intérêt de ce versement mensuel.

3. Quels sont les frais à prévoir ?

Les principaux frais sont les suivants :

• Frais de souscription de 5 % (niveau très compétitif par rapport aux standards du marché, souvent compris entre 8 % et 12 %),
• Frais de gestion locative annuels autour de 10 % des loyers encaissés,
• pas de frais de sortie spécifiques en cas de revente dans le cadre du marché secondaire organisé par la société de gestion.

Comme pour toute SCPI, des frais internes d'exploitation et d'administration existent, mais ils sont intégrés dans le fonctionnement global et reflétés dans le rendement servi. L'un des atouts d'Epsicap Nano réside dans la combinaison de frais de souscription réduits et d'un rendement servi élevé.

4. Quel est le délai de jouissance des parts ?

Le délai de jouissance est de quatre mois après la souscription : ainsi, un investisseur qui souscrit des parts à une date donnée commencera à percevoir ses premiers dividendes quatre mois plus tard, selon le calendrier de distribution mensuelle en vigueur.

Ce délai est classique pour le marché des SCPI de rendement et permet à la société de gestion d'investir les fonds collectés dans de nouveaux actifs avant de commencer la distribution, en cohérence avec la stratégie de collecte maîtrisée.

5. Quels sont les risques ?

Comme toute SCPI de rendement, Epsicap Nano présente plusieurs risques :

• risque de perte en capital (le prix de part peut baisser),
• risque de fluctuation du rendement (en cas de vacance, de baisse des loyers ou d'augmentation des charges),
• risque de liquidité (le rachat des parts dépend de l'équilibre entre offre et demande sur le marché secondaire),
• risque lié à la jeunesse de la SCPI, qui dispose d'un historique encore limité sur un cycle immobilier complet,
• risque lié au recours à l'endettement (environ 26,5 % au début 2026), qui amplifie la sensibilité aux marchés financiers.

La diversification sectorielle et géographique, la gestion prudente de la collecte, la démarche ESG et les choix d'actifs visent à réduire ces risques, sans toutefois les supprimer. Les performances passées, y compris les taux de distribution de 6,55 % en 2024 et 7,01 % en 2025, ne préjugent pas des performances futures.

Conclusion : Notre avis sur Epsilon 360°

Epsicap Nano (ex‑Epsilon 360°) se positionne aujourd'hui comme une SCPI innovante, performante et accessible, qui a su confirmer, en quelques années, le potentiel de son positionnement sur les small caps immobilières. En 2025, la SCPI a franchi une nouvelle étape avec un taux de distribution de 7,01 %, une performance globale de 8,27 %, une capitalisation en forte progression (proche de 174 M€ au T3) et une diversification géographique marquée par près de 40 % du patrimoine hors de France.

Sa gestion responsable labellisée ISR, son rendement élevé, sa distribution mensuelle, ses frais de souscription réduits et son ouverture progressive à l'échelle européenne en font un support pertinent pour diversifier un portefeuille immobilier, notamment pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers et une exposition à des marchés immobiliers dynamiques. Le fait qu'elle se hisse à la deuxième place du classement 2025 des meilleures SCPI de Finance Héros confirme la reconnaissance croissante de sa stratégie sur le marché.

La jeunesse de la SCPI, la granularité de son portefeuille et l'accélération de son internationalisation invitent toutefois à l'aborder comme un complément dans une stratégie de diversification à long terme, plutôt qu'un support unique. Comme toujours en matière de SCPI de rendement, l'horizon de placement recommandé reste de l'ordre de dix ans, afin de lisser les aléas de marché et de laisser à la stratégie le temps de produire pleinement ses effets.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et le capital n'est pas garanti.