Saisie Immobilière partie 2 - suite

SAISIE IMMOBILIERE (partie 2) : COMMENT SE PORTER ACQUEREUR D'UN BIEN VENDU PAR ADJUDICATION

MEILLEURE SCPI.COM, en partenariat avec Maitre David BENMOHA, avocat associé au sein de la SELARL ALLIANCE AVOCAT, entend chaque semaine rendre accessible l'information juridique.

Les propriétés saisies par la justice sont vendues aux enchères au tribunal judiciaire, devant le juge de l'exécution, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière aujourd'hui régie par le code des procédures civiles d'exécution. Ces ventes, appelées ventes par adjudication, qui peuvent se révéler relativement intéressantes – les prix de vente constatés étant généralement inférieurs aux prix du marché – suivent une procédure strictement réglementée, largement harmonisée depuis le décret du 30 mai 2012 et régulièrement précisée par la pratique et la jurisprudence.

Notre étude, qui sera publiée sur plusieurs semaines, a pour objet d'éclairer l'acquéreur non professionnel afin de lui permettre d'enchérir en toute connaissance de cause, dans un contexte où les ventes forcées se multiplient avec l'augmentation continue des procédures de saisie immobilière depuis 2022.

I Les Pré requis à l'adjudication

Toute personne qui a la capacité de disposer peut, en principe, se porter enchérisseur, sous réserve de certaines incapacités, spécifiques à la matière, tenant aux fonctions qu'elle exerce.

Ainsi, ne peuvent se porter enchérisseur, ni par eux mêmes ni par personnes interposées :

• Le débiteur saisi ;
• Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ;
• Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie ;
• Les tuteurs des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
• Les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre ;
• Les administrateurs de ceux des communes ou établissements publics confiés à leurs soins ;
• Les officiers publics des biens dont les ventes se font par leur ministère ;
• Les fiduciaires, pour les biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire.

Ces interdictions, issues de principes anciens, demeurent pleinement applicables sous l'empire actuel du code des procédures civiles d'exécution.

Le futur enchérisseur souhaitant acquérir un bien par le biais d'une société, et notamment d'une société civile immobilière, en cours de formation à la date de la vente devra quant à lui être extrêmement prudent.

En effet, une société en cours de formation n'a pas de personnalité juridique.
Après de nombreuses hésitations, la Cour de cassation (Cass. 2e civ., 19 déc. 2002, n° 00-20.250) a toutefois admis qu'une société en cours de formation puisse valablement enchérir, sous la double condition :

• Que les statuts de la société soient déposés au greffe du tribunal de commerce avant le jour de l'audience d'adjudication ;
• Que la société soit constituée pour l'acquisition spécifique du bien à acquérir.

Ce principe est toujours retenu en pratique, mais il exige un formalisme rigoureux : la correspondance exacte entre l'objet social, le bien désigné et les mentions figurant au cahier des conditions de vente reste fondamentale.

Il est enfin important de noter que, conformément aux textes actuels, les enchères ne peuvent être portées que par ministère d'avocat.

La personne désireuse d'acquérir devra donc impérativement choisir un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire compétent devant lequel la vente est poursuivie. Certains tribunaux ont mis en place des organisations de salle et des modalités de publicité modernisées (annonces légales, affichage, sites internet), mais la représentation par avocat demeure obligatoire pour porter enchère.

Le premier devoir de cet avocat va être de s'assurer que la personne qui le sollicite ne se trouve pas dans un des cas d'incapacité cités plus haut.
Il s'assurera également :

• De l'identité de son client (vérification de la pièce d'identité, de l'état civil, du domicile) ;
• De sa capacité juridique (majeur, non placé sous mesure de protection incompatible avec l'acte envisagé) ;
• De sa solvabilité, au regard du prix de mise à prix, des frais prévisibles de la vente et des délais de paiement aujourd'hui strictement encadrés (le prix devant être réglé dans un délai généralement compris entre 45 et 60 jours selon les tribunaux, à défaut des intérêts majorés et, à terme, d'une possible réitération des enchères) ;
• Et, s'il s'agit d'une personne morale, de la réalité de son existence (extrait K‑bis récent ou, pour une société en cours de formation, statuts et attestations), de l'étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant (pouvoirs statutaires, délégations, décisions sociales autorisant l'acquisition).

Enfin, il se fera remettre par son mandant, et contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou plus généralement un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations, selon les indications du cahier des conditions de vente, représentant, sauf particularité précisée par le juge de l'exécution, 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €, seuil toujours couramment retenu dans la pratique actuelle. Dans certains ressorts, le cahier des conditions de vente peut prévoir un montant de consignation légèrement supérieur, pour tenir compte de l'augmentation des prix et sécuriser la procédure : il appartient à l'enchérisseur, avec son avocat, d'en vérifier le détail en amont.

Cette consignation n'est pas le prix du bien : elle constitue une garantie de sérieux de l'enchère. Si l'enchérisseur n'est pas déclaré adjudicataire, le chèque de banque ou la garantie bancaire lui sont restitués. En revanche, si l'adjudication est prononcée à son profit, cette somme est imputée sur le prix total à régler dans le délai fixé par le juge de l'exécution.

À ces prérequis classiques s'ajoute aujourd'hui une donnée importante : la possibilité, dans les dix jours suivant l'adjudication, pour tout tiers de former une surenchère d'au moins 10 % du prix principal de vente par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution. Cette faculté, qui subsiste dans le droit en vigueur, signifie que l'adjudicataire ne devient définitivement propriétaire qu'à l'expiration de ce délai, en l'absence de surenchère. L'enchérisseur doit donc intégrer cette éventualité dans sa stratégie et dans son calendrier.

La semaine prochaine………..Le déroulement de l'adjudication